Kinh nghiệm lựa chọn nhà thầu sơn chống thấm nhà chung cư cao tầng
Kinh nghiệm lựa chọn nhà thầu sơn chống thấm nhà chung cư cao tầng
Hiện nay số lượng nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh đã lên tới con số hàng ngàn tòa nhà. Trong số đó hơn 30% đã được sử dụng trên 10 năm. Do đó việc mặt ngoài của Tòa nhà chung cư bị ảnh hưởng bởi tác động của thời tiết, thời gian dẫn đến các lớp sơn chống thấm, tường phía ngoài, ron cửa sổ bị suy giảm chức năng theo thời gian. Không còn đáp ứng được công dụng chống thấm nước và phản lại nhiệt độ của môi trường.
Chung cư CPS nơi Luật Nghiệp Thành chia sẻ dưới đây cũng không ngoại lệ. Sau 10 năm đưa vào sử dụng, lớp sơn phía ngoài của tòa nhà đã bạc màu, nhiều chỗ bong tróc, tường bị nứt do tác động của thời tiết, silicone cửa sổ đã không còn kính. Trong khi thời gian Vàng để sơn, chống thấm tòa nhà thường từ 5-7 năm. Nhận thấy tính cấp thiết của việc bảo trì, thi công chống thấm, chống nứt tường, bắn silicone chống thấm các ô cửa sổ, cửa ban công, sơn mới cải tạo lại toàn bộ tường mặt ngoài, cải tạo chống thấm, chống nóng cho sàn mái là hết sức cần thiết vì nếu để qua thời gian này khi chung cư xuống cấp thì việc bảo trì sơn, chống thấm sẽ tốn kém hơn nhiều nhưng hiệu quả đạt được cũng không cao so với thời điểm hiện tại.
Do đó Ban Quản Trị nhà chung cư CPS đã tiến hành lấy ý kiến của toàn bộ cư dân để tiến hành sơn, chống thấm cho tòa nhà chung cư. Hiện tại chung cư CPS đã hoàn tất việc bảo trì, thi công chống thấm, chống nứt tường, bắn silicone chống thấm các ô cửa sổ, cửa ban công, sơn mới cải tạo lại toàn bộ tường mặt ngoài, cải tạo chống thấm, chống nóng cho sàn mái. Kết quả đạt được làm thay đổi diện mạo giúp tòa nhà đẹp, nổi bâc nhất khu vực. Kiểm chứng qua những đợt mưa lớn từ tháng 4 đến tháng 6/2020 thì chức năng chống thấm, chống nóng đã được khôi phục như lúc ban đầu.
Do đó Luật Nghiệp Thành muốn chia sẻ kinh nghiệm của Ban Quản Trị Nhà chung CPS trong quá trình lựa chọn nhà thầu thi công chống thấm cho chung cư. Để các Ban Quản trị, cư dân của các chung cư có thể tham khảo, áp dụng cho chung cư nơi mình sinh sống.
Trước khi tiến hành kêu gọi nhà thầu thi công chống thấm, BQT nhà chung cư phải tổ chức lấy ý kiến của toàn bộ cư dân thông qua hội nghị nhà chung cư về việc đồng ý thực hiện sơn, chống thấm. Công bố tình trạng của tòa nhà thật sự cần thiết cho việc bảo trì sơn, chống thấm lại mặt ngoài trong thời gian Vàng vì để đến khi chung cư xuống cấp thì việc chống thấm, sơn không mang lại hiệu quả mà tốn rất nhiều chi phí, cần quyết định ngay chứ không nên trì hoãn. Đồng ý để BQT nhà chung cư đại diện cư dân kêu gọi nhà thầu thi công sơn, chống thấm. Thông qua việc biểu quyết đồng ý sử dụng quỹ bảo trì hay đóng góp thêm từ chủ các căn hộ. Có thể không đạt được 100% tỉ lệ cư dân tham gia nhưng kết quả dựa vào đa số phiếu biểu quyết đồng ý theo quy chế để quyết định vấn đề.
Sau khi có được sự đồng thuận của cư dân, BQT nhà chung cư tiến hành chọn thời gian đăng tải thông tin đấu thầu thi công chống thấm lên báo đài, công khai minh bạch thông tin đấu thầu. Thường các chung cư đều có group chung như FB, Zalo, Viber … BQT nên thông báo đến toàn thể cư dân trên group cư dân, dán thông báo dưới sảnh kêu gọi nếu có cư dân làm trong công ty thuộc lĩnh vực này cũng có thể tham gia gửi hồ sơ chứng minh năng lực dự thầu.
Ngoài ra, BQT thường không có kinh nghiệm lĩnh vực này nên kêu gọi các cư dân có kinh nghiệm trong việc tư vấn, thi công, giám sát hạng mục sơn, chống thấm cùng khảo sát nền mặt ngoài chung cư, đưa ra các tiêu chí lựa chọn nhà thầu phải phù hợp với tình trạng của tòa nhà chung cư, cũng như tình trạng tài chính. Việc kêu gọi cư dân cùng có năng lực chuyên môn cùng tham gia sẽ giúp BQT tiết kiệm được chi phí, chọn được người có tâm giúp và trên hết thể hiện sự minh bạch giúp BQT nhẹ đầu hóa giải trước những ý kiến tiêu cực, chống đối.
Khi có tiêu chí lựa chọn nhà thầu sẽ giúp BQT loại bớt các nhà thầu không có kinh nghiệm, năng lực tài chính; loại bỏ những nhà thầu chuyên nhận xong bán thầu.
Theo đó mỗi chung cư sẽ có một tiêu chí riêng, phụ thuộc vào chất lượng công trình hiện tại, vật liệu thi công, khả năng tài chính, an toàn lao động của tòa nhà. Thực tế tại Chung cư CPS gói thầu bao gồm: Sơn tường mặt ngoài tòa nhà; Xử lý vết nứt chống thấm mặt ngoài; Bắn keo silicon xung quanh cửa sổ; Chống thấm sàn mái sân thượng. Tiêu chí đánh giá nhà thầu như sau:
TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ NHÀ THẦU
CÔNG TRÌNH: CHỐNG THẤM TƯỜNG PHÍA NGOÀI VÀ SƠN LẠI CHUNG CƯ CPS
Ban quản trị cư dân đưa ra tiêu chí đánh giá nhà Thầu tham giá dự án này như sau:
1.AN TOÀN LAO ĐỘNG: AN TOÀN LAO ĐỘNG LÀ TRÊN HẾT
Vì sự an toàn tuyệt đối của Cư dân cũng như nhân viên của nhà thầu, do vậy yếu tố an toàn trong thi công được xem là tiêu chí quan trọng nhất của dự án này.
Vậy tiêu chí đánh giá nhà thầu về an toàn như sau:
1.Nhà Thầu phải có ít nhất 5 năn kinh nghiệm thi công trong lĩnh vực thi công sửa chữa phía ngoài các tòa nhà như công việc mà CPS đang yêu cầu cho nhà Thầu.
2.Trong vòng 5 năm gần đây, mỗi năm nhà Thầu đã thi công ít nhất một công trình tòa nhà có qui mô cao 20 tầng trở lên (Yêu cầu nhà Thầu cung cấp tên Chủ Đầu tư, địa điểm để liên hệ, kiểm tra xem chất lượng thi công cũng như độ an toàn trong quá trình thi công).
3.Nhà Thầu cung cấp các chứng chỉ sau:
Chứng chỉ thi công trên cao cho tất cả nhân viên tham gia thi công, chứng chỉ phải còn thời hạn ít nhất là 4 tháng.
Chứng chỉ hành nghề của giám sát thi công.
Tất cả các chứng chỉ kiểm định của dây đu, đai đu, các chứng chỉ phải còn thời hạn ít nhất là 6 tháng.
2.CHẤT LƯỢNG CÔNG TRÌNH
Chất lượng công trình cũng là một yếu tố quan trọng vì liên quan đến lợi ích, tài sản của cư dân do vậy BQT đưa ra tiêu chí như sau:
Quy trình sửa chữa: Sửa chữa toàn bộ các vết nứt tường ngoài và sơn lại như sau:
-01 lớp sơn lót.
-02 lớp hoàn thiện.
Về vật tư và thiết bị thi công
B1. VẬT TƯ
1.Vật tư sơn:
Yêu cầu các nhà Thầu dùng các loại sơn ngoài trời của hãng NIPPON, nhà Thầu phải cung cấp chứng nhận chất lượng và chứng chỉ xuất xưởng của nhà sản xuất.
2.Vật tư keo silicone cho các khung của sổ: Silicone Dow Corning 791 hoặc Appollo A500.
3.Vật tư chống thấm trên mái:
Bồn nước: Dùng keo PU chống thấm của Pentens, bơm áp lực cao PU này vào thành bêtông của bồn nước.
Sửa chữa màng chống thấm cũ bằng nẹp chuyên dụng và bơm keo Sika ngăn nước.
B2. THIẾT BỊ: DÂY ĐU CHUYÊN DỤNG.
1.KHỐI LƯỢNG CÔNG TRÌNH
Vì các nhà Thầu báo giá có số lượng khác nhau nên BQT tạm tính khối lượng như sau:
1.Diện tích sơn tường bên ngoài: 20.714 m2
2.Khối lượng bơm silicone vào các khung cửa sổ: 13.000 mét dài
3.Chống thấm bồn nước: 1.200 m2
4.Sửa chữa màng chống thấm trên mái: 300 mét dài
2.PHỎNG VẤN NHÀ THẦU.
BQT nhận hồ sơ đấu thầu, công khai thông tin các đơn vị tham gia đấu thầu cho cư dân được biết. Những nhà thầu tham gia khảo sát, báo giá sơ bộ, đưa ra báo cáo số tiền cho BQT nhà chung cư. BQT nên mời những cư dân có kinh nghiệm trong lĩnh vực này tham gia tư vấn cho BQT về các tiêu chí mời thầu. Vì thông thường BQT không có kinh phí cho việc thuê đơn vị tư vấn. Trường hợp ở chung cư không có người làm trong lĩnh vực này để tham gia tư vấn cho BQT thì nên thông qua ý kiến của cư dân để thuê đơn vị tư vấn.
BQT chung cư CPS đã mời được 1 cư dân tham gia phỏng vấn sơ bộ các nhà thầu qua điện thoại, giúp lập báo cáo đánh giá năng lực từ hồ sơ các nhà thầu như sau:
Sau khi hoàn tất bảng đánh giá các tiêu chí trên, BQT mời từng Nhà Thầu tham gia phỏng vấn trực tiếp từng nhà thầu để lựa chọn nhà Thầu tốt nhất.
Tiếp theo đến việc xem xét, đánh giá kinh nghiệm thi công của nhà thầu. Yêu cầu nhà thầu cung cấp hồ sơ chứng minh kinh nghiệm như hợp đồng, báo cáo nghiệm thu công trình để tiến hành xem xét đánh giá năng lực. Một số hợp đồng yêu cầu bảo mật thông tin nên nhà thầu không photo gửi hồ sơ thầu, BQT có thể yêu cầu nhà thầu mang bản chính hợp đồng để BQT xem hợp đồng thi công thật hay không. Tại bước này BQT đã phát hiện nhà thầu B cung cấp các hợp đồng nhận làm thầu phụ với 1 số công trình nổi tiếng của Novaland nhưng đối tác ký hợp đồng dấu mộc đỏ thì chỉ là 1 công ty nhỏ vô danh, các hồ sơ nghiệm thu, mẫu hợp đồng đều kiểu giống nhau. BQT nghi vấn nên yêu cầu nhà thầu này bổ sung các biên bản ký nghiệm thu, nhật ký công trình ký trực tiếp với giám sát của Novaland để chứng minh họ thật sự làm. Sau đó họ đã không cung cấp các hồ sơ này. Nhà thầu C tuy mới mở công ty hơn 2 năm chưa thi công công trình nào cao trên 20 tầng; nhưng người đứng đầu từng làm quản lý, giám sát các công trình do Coteccons; BQT gọi điện xác minh đúng giám đốc từng có thâm niên làm quản lý công trình ở Conteccons. BQT phỏng vấn về biện pháp thi công để đảm bảo che chắn an toàn cho cư dân đi bên dưới, dây thả và đai an toàn khi thợ thi công trên cao thì những tiêu chí này chưa đạt. Nhà thầu A thì đã trên 20 năm kinh nghiệm, đã từng sơn, chống thấm toàn bộ các tòa nhà cao tầng trên trục đường Lê Duẩn như: Saigon Tower, Mplaza, Diamond Plaza, Sofitel, Lãnh sự Quán Anh là chủ đầu tư có yêu cầu rất cao về thi công và một số tòa nhà lớn nằm trên trục đường Đồng Khởi như Metropolitan, Sheraton; các biện pháp thi công và thiết bị an toàn toàn thi công đều đạt chuẩn quốc tế, tuy nhiên giá chào thầu cao hơn nhà thầu khác gần 10%, BQT yêu cầu nhà thầu A tính toán gửi báo giá thấp hơn vì vượt mức kinh phí dự tính.
Sau đó BQT chốt lại tiêu chí dự thầu cùng 1 chất liệu yêu cầu các nhà thầu gửi báo giá theo các tiêu chí dưới dây để dễ so sánh, đánh giá: Sơn Weatherbond, sơn ngoài nhà cao cấp của Nippon; keo chống thấm dùng chất có độ đàn hồi cao và cho phép sơn lên bề mặt là Keo Kelley Moore 1116 của Mỹ Chất chống nứt tường Kova Chất chống nứt tường Terraco; Vật tư keo silicone cho các khung của sổ: Silicone Dow Corning 791; Sửa chữa màng chống thấm cũ bằng nẹp chuyên dụng và bơm keo Sika ngăn nước; Vật tư chống thấm trên mái: Bồn nước dùng keo PU chống thấm của Pentens, bơm áp lực cao PU này vào thành bêtông của bồn nước. Thả bằng dây đai chuyên dụng, che chắn khu vực thi công bằng tấm chuyên dụng nhưng vẫn đảm bảo người, xe đi lại bên dưới an toàn, không dính bụi sơn; mua bảo hiểm thợ thi công tối thiểu 100 triệu/người, bảo hiểm công trình trị giá 23 tỷ.
Sau khi 3 nhà thầu gửi lại báo giá với cùng 1 tiêu chí thì mức giá nhà thầu A là nhà thầu có kinh nghiệm, phương án thi công, năng lực tài chính, thiết bị thi công tốt nhất giá chào thầu lần 2 chỉ cao hơn 2 nhà thầu B, C gần 5% (khoảng 100 triệu). BQT quyết định chọn nhà thầu A để đảm bảo chất lượng công trình, an toàn cho cư dân và đặc biệt là không bị áp lực tài chính phải đưa nhà thầu số tiền lớn trước mỗi đợt thi công trong khi BQT phải thu 1 phần từ nguồn đóng góp của cư dân phải mất vài tháng mới đủ tiền giao cho nhà thầu. Tiến độ thi công 4 tháng. Cam kết không phát sinh. Bảo hành 6 năm.
Một trong những điểm mà BQT rất quan tâm lo lắng đó là an toàn lao động khi thi công tòa nhà 24 tầng có mặt giáp sông Sài Gòn gió rất mạnh, nếu sử dụng thiết bị thi công không an toàn dẫn đến tai nạn lao động gây tử vong thì BQT dễ bị khởi tố. Nhà thầu A có hệ thống trang thiết bị bảo hộ chuyên dụng cho việc thi công chống thấm mặt ngoài cho các tòa nhà cao tầng. Bao gồm các thiết bị trong bảng mô tả sau:
| STT | Tên | Cung cấp | Hình ảnh |
| 1 | Áo phản quang | PPE approved item by TL |  |
| 2 | Giày bảo hộ | PPE approved item by TL |  |
| 3 | Nón bảo hộ | PPE approved item by TL |  |
| 4 | Đồng phục | PPE approved item by TL |  |
| 5 | Khẩu trang | PPE approved item by TL |  |
| 6 | Gang tay | PPE approved item by TL |  |
| 7 | Kính an toàn | PPE approved item by TL |  |
| 8 | Dây cảnh bào | PPE approved item by TL |  |
| 9 | Đai an toàn toàn thân |  | |
| 10 | Đai mang toàn thân FETZL AVAO CE 0082
|  | |
| 11 | Dây đu ; Dia.11mm BEAL CE 0120 |  | |
| 12 | Khóa an toàn chống rơi |  | |
| 13 | Khóa thả đi dây đu |  | |
Ngoài các trang thiết bị, nhà thầu A cũng có một quy trình huấn luyện an toàn trước khi triển khai thi công đối với người lao động trước khi vào làm việc.
Trên đây chính là những yếu tố quyết định để BQT nhà chung cư CPS lựa chọn nhà thầu A.
Sau quá trình đánh giá, sàn lọc nhà thầu, BQT nhà chung cư tiến hành ra kết luận lựa chọn nhà thầu và thông báo công khai cho toàn thể cư dân biết quá trình chọn thầu. Hồ sơ đấu thầu, chọn thầu được gửi tại văn phòng BQL để cư dân nào có thắc mắc, không tin tưởng thì có thể xem trực tiếp.
Trang thiết bị bảo hộ chuyên dụng của Nhà Thầu A trang bị cho người lao động thi công tòa nhà.
Sau đó BQT tiến hành cho toàn bộ cư dân biểu quyết xem có chọn nhà thầu A với kinh phí và các tiêu chí, phương án án thi công cùng số tiền mỗi căn hộ sẽ đóng góp để thực hiện công việc thi công hay không. Việc biểu quyết được tiến hành trong 1 tháng và lấy theo ý kiến số đông.
Sau khi cư dân biểu quyết thông qua việc đồng ý sơn, chống thấm chung cư. BQT tiếp tục thông báo mời cư dân là kiến trúc sư, dân mỹ thuật tham gia chọn màu sơn. Sau đó đã có 1 cư dân là kiến trúc sư tài ba tham gia cùng BQT, nhà thầu và phòng phối màu của sơn Nippon đưa ra 10 phương án màu sắc để cư dân tham khảo, biểu quyết. Việc chọn màu sơn không đơn giản khi mỗi cư dân sẽ thích một mầu sắc khác nhau nên nhiều ý kiến được đưa ra. BQT cùng cư dân chọn ra 3 phương án cuối rồi chốt chọn màu sắc theo đề xuất của KTS là người có kinh nghiệm, chuyên môn lĩnh vực này.
Khi thi công BQT lập 1 goup gồm BQT, BQL, chủ thầu, giám sát, kỹ thuật…để cập nhật hình ảnh, thông tin 1 ngày ít nhất 3 lần vào những giờ nhất định để cùng giám sát tiến độ và đưa ra các phương án xử lý kịp thời. Ngoài ra BQT kêu gọi toàn bộ cư dân giám sát việc thi công khi đến bờ tường căn hộ của mình để kịp thời xử lý ngay tránh tình trạng để thi công xong mới nêu ý kiến gây khó khăn cho các bên tham gia và tốn chi phí, thời gian khắc phục hơn.
Tất cả quá trình mời thầu, chọn thầu, mời cư dân có kinh nghiệm tham gia … phải liên tục thông báo, cập nhật tình hình đến toàn bộ cư dân được rõ. Có thể tạo một group Cư dân của tòa nhà để gửi các thông tin nêu trên lên group để mọi người đều nắm bắt được thông tin.
Một số hình ảnh liên quan đến hợp đồng thi công chống thấm của chung cư CPS.
Chính việc minh bạch thông tin này đã giúp BQT tránh được nhiều sự hoài nghi về gian lận khi chọn thầu, mức giá đấu thầu, chọn màu, nghiệm thu… Các BQT nên nhớ rằng khi sơn, chống thấm chung cư thì mọi cư dân đều có quyền lợi trực tiếp như da liền thịt, họ đều nhìn thấy việc thi công có chất lượng hay không và sẽ nêu ý kiến trong suốt quá trình thi công cho nên BQT sẽ chịu áp lực khủng khiếp nếu BQT chọn nhà thầu kém năng lực thì trong quá trình thi công cư dân sẽ phát hiện ngay. Ngoài ra phải cần công khai, minh bạch vì xưa nay nhiều người ngầm nghĩ có chọn thầu thi công là có % nên Luật Nghiệp Thành khuyên các BQT đừng bao giờ tơ tưởng hay nhúng chàm vào khoản tiền sơn, chống thấm này mà Hãy Công Khai Minh Bạch tất cả các công đoạn đấu thầu, thi công và mời cư dân có kinh nghiệm hỗ trợ tham gia để tránh điều tiếng sau này và phải quyết đoán chọn nhà thầu đảm bảo chất lượng thi công dù mức phí có cao hơn xíu.
Xem thêm bài viết “Quy định việc kê khai nộp thuế Ban quản trị nhà chung cư“
Trên đây là chia sẻ của Luật Nghiệp Thành về “Kinh nghiệm lựa chọn nhà thầu sơn chống thấm nhà chung cư cao tầng”
Nếu các bạn thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhấn “Chia sẻ” bài viết này.
Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem và mong nhận được phản hồi, chia sẻ, góp ý bổ sung.
Biên tập: Nguyễn Minh Cơ
Người kiểm duyệt: Luật sư Thuận
Một số hình ảnh của việc trước và sau khi thi công của tòa Nhà CPS.
Tường và khung nhôm trước khi bắn keo.
Tường và khung nhôm sau khi bắn keo silicone.
Ron kính và khung nhôm trước khi bắn keo silicone.
Ron kính và khung cửa sau khi bắn lại keo silicone.
Hình ảnh chung cư trước và sau khi cải tạo.
Để biết thêm chi tiết về PHƯƠNG ÁN CẢI TẠO MẶT NGOÀI CHUNG CƯ bạn có thể xem tại đây.
