Được phép phát triển căn hộ chung cư 25m2

Chia sẻ

63 by Luật Nghiệp Thành , 9 Tháng Ba, 2020

Được phép phát triển căn hộ chung cư 25m²

Dựa trên kết quả Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019 tại nước ta mới được công bố gần đây. Trong tổng số gần 27 triệu hộ trên cả nước có 11% là hộ độc thân và 18,6% hộ gia đình 2 người. Nghĩa là tương đương với 3 triệu hộ độc thân và 5 triệu hộ gia đình 2 người. Như vậy, số lượng hộ gia đình hai người có quy mô từ 1 đến 2 người, đặc biệt là hộ độc thân trên cả nước hiện nay còn rất lớn. Chủ yếu là người lao động, độc thân, người nhập cư và cả những đối tượng đã kết hôn nhưng chưa có con cái, v.v… Do vậy, nhằm đáp ứng được nhu cầu của một bộ phận lớn người dân, lại có thể giải quyết được những nỗi lo nhà ở để họ có thể yên tâm lập nghiệp và còn đáp ứng được nhu cầu mua hoặc thuê nhà của những người có mức thu nhập còn hạn chế. Chính vì vậy, Bộ Xây dựng đã có quy định bắt đầu từ ngày 01/7/2020, đối với những căn hộ chung cư thì diện tích sử dụng được cho phép tối thiểu không nhỏ hơn 25m². Do vậy, Luật Nghiệp Thành sẽ giúp bạn đọc có mối quan tâm cùng tìm hiểu về vấn đề này.

1.Nhu cầu thực tế

Bùng nổ dân số đang trở thành một sức ép lớn trên toàn thế giới, gây ra thiếu hụt lương thực, thực phẩm; khó khăn trong công tác quản lý, tác động môi trường, khí hậu và vấn đề trước mắt đó là việc làm và chỗ ở. Trước tình hình đó, nhiều quốc gia đang thực hiện nhiều chính sách giải quyết vấn đề chỗ ở như xây dựng loại hình căn hộ nhỏ cho những đối tượng là sinh viên, người nhập cư, công nhân, v.v… có thu nhập thấp và trung bình. Sau đây là ví dụ về một số quốc gia, chẳng hạn như Singapore, Chính phủ nước này đã cho xây dựng các dự án nhà ở công cộng với nhiều căn hộ có diện tích khác nhau. Trong đó diện tích tối thiểu mà mỗi người được sử dụng là khoảng 36m².

Hong Kong là nơi có mật độ dân số thuộc hàng cao trên thế giới, tuy nhiên không có quy định cụ thể về diện tích tối thiểu của các loại hình nhà ở này. Những loại nhà này được gọi là căn hộ “hộp diêm” vì nơi ở vô cùng chật hẹp như một chiếc lồng sắt. Với diện tích khoảng 2.2m² và mức giá thuê là 3.5 triệu đồng Việt Nam.

Tại Nhật Bản, thậm chí có căn hộ chỉ 8m², nhưng được bố trí đầy đủ tiện nghi, gọn gàng với các thiết kế thông minh, tiết kiện diện tích nhưng mang lại không gian ấm cúng và thoải mái.

Tại Việt Nam, cũng có quy định diện tích sử dụng tối thiểu là 25m² nhưng chỉ với loại hình nhà ở xã hội là nhà chung cư.[1] Và loại hình nhà ở xã hội chỉ áp dụng đối với các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở.[2]

Trước quy định mới về diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư là 25m², đã có nhiều ý kiến trái chiều vì lo ngại sẽ gây ra tình trạng mất kiểm soát về dân số, gây ra áp lực lớn về giao thông hạ tầng. Ngoài ra, chính sách của các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay là dãn rộng dân số, tập trung phân bố ở khu vực ngoại thành thay vì ở trung tâm.

Bên cạnh đó, vấn đề những căn hộ “hộp diêm” gây ra mối lo về việc quản lý, lo lắng sẽ trở thành “khu ổ chuột” trong thành phố.

Nhưng cũng có nhiều ý kiến tích cực, vì nhu cầu lớn nên các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thể thay đổi hướng đi và tập trung phát triển loại hình căn hộ này. Góp phần đa dạng hóa cơ cấu căn hộ của thị trường nhà ở. Ngoài ra, cũng đáp ứng được mong muốn của người dân giúp họ “an cư lập nghiệp”. Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản nên tập trung vào thiết kế, quy hoạch, cơ sở hạ tầng của căn hộ. Và kết hợp với ban quản lý và vận hành tòa nhà tốt thì sẽ không phải lo lắng sẽ có các “khu ổ chuột” trên cao.[3]

2.Quy định liên quan

Khái niệm căn hộ chung cư là căn hộ nằm trong nhà chung cư hoặc nhà chung cư hỗn hợp. Nhằm phục vụ mục đích để ở cho một gia đình, cá nhân hay tập thể.[4]

Trong đó nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức. Bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.[5]

Và nhà chung cư hỗn hợp là nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp được thiết kế, xây dựng để sử dụng vào mục đích ở và các mục đích khác như làm văn phòng, dịch vụ, thương mại…[6]

Phần công trình trong nhà chung cư hỗn hợp dùng cho các chức năng khác, bao gồm: văn phòng, nhà hàng, siêu thị, khách sạn, căn hộ lưu trú (condotel…), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) và các dịch vụ khác.[7]

Thông tư 21/2019/TT-BXD đã tạo điều kiện mở ra sự phát triển của loại hình cơ cấu mới trên thị trường nhà ở hiện nay.

Theo đó, căn hộ chung cư[8]

– Phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh. Diện tích sử dụng tối thiểu không nhỏ hơn 25m²

– Đối với nhà ở thương mại, phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45m², không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án.

Quy định này nghĩa là tỉ lệ căn hộ có diện tích dưới 45m² bị khống chế ở mức 25%, do vậy 25% dân cư sinh sống sẽ phải tuân thủ và tôn trọng quy chế của cộng đồng là 75% dân cư còn lại. Nên việc xảy ra “khu ổ chuột” mà nhiều người lo ngại sẽ rất khó xảy ra.[9]

– Căn hộ chung cư phải được chiếu sáng tự nhiên. Có từ 2 phòng ở trở lên, cho phép một phòng ở không có chiếu sáng tự nhiên.

– Phòng ngủ phải được thông thoáng, chiếu sáng tự nhiên. Diện tích sử dụng của phòng ngủ trong căn hộ chung cư không được nhỏ hơn 9m².

Riêng đối với loại hình nhà chung cư hỗn hợp có quy định cụ thể về:

+ Căn hộ lưu trú (Condotel)[10]

– Diện tích sử dụng của căn hộ lưu trú không nhỏ hơn 25m².

– Các yêu cầu khác quy định theo tiêu chuẩn được lựa chọn áp dụng về căn hộ lưu trú.

+ Văn phòng kết hợp lưu trú (Officetel)

– Diện tích sử dụng không nhỏ hơn 25m², trong đó diện tích của khu vực làm việc tối thiểu 9m². Và không bố trí bếp trong văn phòng kết hợp lưu trú.

– Các yêu cầu khác quy định theo các tiêu chuẩn được lựa chọn áp dụng về thiết kế văn phòng kết hợp lưu trú.

Ngoài những yêu cầu trên, liên quan đến nhà chung cư phải đáp ứng nhiều quy định về kỹ thuật (yêu cầu chung, kết cấu, thang máy, hệ thống nước, gió, v.v…) và quy định về quản lý là trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân liên quan, Uỷ ban nhân dân tỉnh/thành phố.[11]

Trên đây là nội dung tư vấn về “Được phép phát triển căn hộ chung cư 25m²”.

Xem thêm bài viết “Kinh nghiệm lựa chọn nhà thầu sơn chống thấm nhà chung cư cao tầng” tại đây.

Nếu các bạn thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhấn “Chia sẻ” bài viết này.

Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem, chia sẻ và mong nhận được phản hồi, góp ý bổ sung.

Biên tập: Nguyễn Linh Chi

Luật sư hướng dẫn: Luật sư Thuận

[1] Điều 7.1.a Nghị định 100/2015

[2] Điều 3.7 Luật Nhà ở 2014

[3] Thông tin từ Báo tuổi trẻ

[4] 1.4.6 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (Thông tư 21/2019)

[5] 1.4.1 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (Thông tư 21/2019)

[6] 1.4.3 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (Thông tư 21/2019)

[7] 1.4.7 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (Thông tư 21/2019)

[8] 2.2.4 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (Thông tư 21/2019)

[9] Thông tin từ Báo Tuổi trẻ

[10] 2.2.5 và 2.2.6 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (Thông tư 21/2019)

[11] Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (Thông tư 21/2019)