Điều kiện và thủ tục tách thửa. Tôi có mảnh đất ở đường Nguyễn Thị Minh Khai, Quận 1, TP Hồ Chí Minh với diện tích là 200m2 ngang 8m, nay tôi muốn thực hiện tách thửa để chuyển nhượng cho con tôi với diện tích 100m2 để kinh doanh. Xin hỏi, việc thực hiện tách thửa vậy được không và nếu được thì cần chuẩn bị những hồ sơ gì?
Trả lời:
Dựa trên câu hỏi của bạn Luật Nghiệp Thành xin được tư vấn như sau:
Hiện nay, vừa để đảm bảo quyền và lợi ích của mình, cũng như tránh sự rủi ro không hay xảy ra như bị lấn, chiếm đất hay tranh chấp thì các hộ gia đình, cá nhân bắt đầu quan tâm đến việc tách thửa đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất một phần hay toàn phần cho người khác như (con, cháu trong gia đình). Tuy nhiên, để thực hiện tách thửa thì cần đáp ứng những điều kiện nhất định theo quy định pháp luật. Vậy điều kiện, quy trình, thủ tục tách thửa được thực hiện như thế nào?
Sau đây là nội dung tư vấn của chúng tôi:
1. Điều kiện tách thửa
Việc tách thửa đất dựa trên căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể với tùng khu vực.
Theo đó, mỗi khu vực sẽ có một quy định riêng về diện tích tối thiểu để tách thửa, riêng đối với Thành phố Hồ Chí Minh, điều kiện để bạn có thể tách thửa là diện tích đất của bạn đáp ứng đủ diện tích tối thiểu tách thửa theo quyết định của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh.
- Điều kiện thửa đất được phép tách[1]:
Bạn được tách thửa khi đáp ứng đủ 4 điều kiện sau đây:
- Diện tích tối thiểu được tách ở TP.HCM[2]:
| Khu vực | Diện tích tối thiểu |
| Khu vực 1: gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú.
| Tối thiểu 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét. |
| Khu vực 2: gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và Thị trấn các huyện.
| Tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét. |
| Khu vực 3: gồm huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn).
| Tối thiểu 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét. |
Như vậy, dựa trên quyết định của UBND Tp. Hồ Chí Minh về diện tích đất tối thiểu được tách thửa thì bạn phải thỏa mãn hai điều kiện điều kiện. Thứ nhất diện tích đất sau khi tách thửa tối thiểu phải từ 36m2 trở lên (đã thỏa mãn theo thông tin bạn cung cấp), chiều rộng mặt tiền tối thiểu phải từ 3m trở lên. Nếu đáp ứng được hai điều kiện này bạn đã có thể tiến hành thủ tục tách thửa theo các bước dưới đây.
- Những trường hợp không được tách thửa[3]
- Đất thuộc khu vực đã có thông báo Thu hồi đất hoặc Quyết định thu hồi đất;
- Khu vực bảo tồn đã được duyệt danh mục phải bảo tồn;
- Biệt thự thuộc sở hữu của Nhà nước;
- Các khu vực hiện đang là biệt thự được tiếp tục quản lý theo quy hoạch; biệt thự thuộc dự án đã quy hoạch; đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất,
đ) Quy định về hồ sơ thực hiện tách thửa:[4]
Để thực hiện tách thửa, bạn cần chuẩn bị những giấy tờ sau:
| STT | Tên văn bản | Ghi chú |
| 1 | Đơn đề nghị tách thửa | Theo Mẫu số 11/ĐK[5] |
| 2 | Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; | |
| 3 | Bản sao có công chứng chứng minh nhân dân/ Thẻ căn cước công dân | |
| 4 | Bản sao có công chứng sổ hộ khẩu |
- Trình tự thủ tục tách thửa[6]
– Sau khi chuẩn bị đầy đủ Hồ sơ như trên, bạn sẽ nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa tại Văn phòng đăng ký đất đai Quận 1 TP. Hồ Chí Minh
– Trong thời hạn không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ của bạn thì Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành xem xét hồ sơ xác định xem có đủ điều kiện tách thửa hay không. Nếu đủ điều kiện thì Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành đo đạc địa chính để chia tách thửa đất, sau đó lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đối với mảnh đất mới sau khi tách thửa.
- Các chi phí phải nộp khi tách thửa
Khi thực hiện việc tách thửa, bạn cần phải nộp các khoản phí sau:
Thứ nhất: Thuế thu nhập cá nhân
– Thuế thu nhập cá nhân: “Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại”[7].
Ví dụ: Thửa đất có giá chuyển nhượng là 02 tỷ đồng thì thuế thu nhập cá nhân được tính là 02 tỷ x 2% = 40 triệu đồng.
Thứ hai: Lệ phí trước bạ
Cách tính lệ phí trước bạ
– Lệ phí trước bạ = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí).
+ Lệ phí trước bạ nhà đất[8]: Mức thu lệ phí trước bạ của nhà đất là 0,5% giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ.
+ Diện tích đất đơn vị m2.
+ Giá đất tính theo giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành.
Thứ ba: Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính
+ Về phí đo đạc, hiện nay, tại mỗi địa phương sẽ có quy định một mức thu cụ thể, do Ủy ban nhân cấp tỉnh ban hành[9].
Sau đây là Danh sách các công ty hoạt động đo đạc bản đồ trên địa bàn Thành phố tính đến ngày 03/06/2019 bạn có thể tham khảo các mức giá và đưa ra quyết định (file đính kèm)
Trên đây là bảng mẫu tham khảo giá tính phí đo đạc đất đai ở TP Hồ Chí Minh.
Như vậy khi thực hiện thủ tục tách thửa thì bạn phải đóng các loại thuế, phí như trên, ngoài ra tuỳ thuộc vào địa phương bạn có thể thu thêm các khoản phí khác, tuy nhiên việc thu thêm phải có biên lai thu tiền.
- Thời hạn giải quyết tách thửa:
– Thời hạn giải quyết thủ tục tách thửa là không quá 15 ngày[10].
Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Nghiệp Thành về điều kiện và thủ tục tách thửa.
Nếu các bạn thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhấn “Chia sẻ” bài viết này.
Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem, chia sẻ và mong nhận được phản hồi, góp ý bổ sung.
Biên tập: Nguyễn Thị Thanh Trà
Luật sư hướng dẫn: Luật sư Thuận.
[1] Điều 3 Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND, Điều 171 Luật đất đai năm 2013
[2] Điểm b khoản 1 Điều 5 Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND, Điều 171 Luật đất đai năm 2013
[3] Điều 4 Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND
[4] Theo Khoản 11 điều 9 Thông tư 24/2017/TT-BTNMT
[5] Thông tư 24/2017/TT-BTNMT
[6] Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
[7] Điểm e khoản 2 Điều 23 Luật thuế thu nhập cá nhân 2012
[8] Điều 1 khoản 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP
[9] Quyết định 04/2017/QĐ-UBND của UBND thành phố Hồ Chí Minh
[10] Điểm đ, khoản 2 Điều 61 Nghị định 01/2017/NĐ-CP
