Cách xác định đúng số thuế TNCN phải nộp khi chuyển nhượng BĐS
Có một tình huống giả dụ mà Luật Nghiệp Thành muốn chia sẻ như sau: Anh A chuẩn bị bán mảnh đất trị giá 5 tỷ đồng. Do chưa hiểu rõ về quy định thuế, hai bên thống nhất chỉ ghi trên hợp đồng 2 tỷ đồng. Anh nghĩ rằng cơ quan thuế sẽ căn cứ đúng con số này để tính thuế. Tuy nhiên, khi hoàn tất hồ sơ, số thuế phải nộp lại được tính theo một mức giá hoàn toàn khác.
Đây là tình huống mà chúng tôi nhận thấy nhiều vướng mắc về thuế thu nhập cá nhân không xuất phát từ việc người dân cố tình kê khai sai, mà do chưa nắm rõ cách pháp luật quy định về giá chuyển nhượng và thời điểm xác định thu nhập tính thuế. Hiểu đúng các nguyên tắc này sẽ giúp người mua bán bất động sản (chuyển nhượng bất động sản) kê khai chính xác, tránh mất thời gian điều chỉnh hồ sơ hoặc phát sinh các khoản xử lý về thuế.
Để nắm rõ cách tính toán thuế này, ta cần hiểu rõ bản chất thuế thu nhập cá nhân từ chuyển đổi bất động sản là khoản thuế phát sinh khi cá nhân thực hiện việc mua bán bất động sản và có thu nhập từ giao dịch đó. Công thức tính thuế như sau: Thuế phải đóng = Giá chuyển nhượng (giá mua bán được ghi trên hợp đồng) x 2%[1]. Từ công thức trên có thể thấy, mặc dù thuế suất đã được pháp luật ấn định là 2%, nhưng trên thực tế, yếu tố quyết định số thuế phải nộp lại nằm ở việc xác định đúng giá chuyển nhượng và đúng thời điểm phát sinh nghĩa vụ thuế.
Thứ nhất, cách xác định giá chuyển nhượng có 2 trường hợp cụ thể sau:
Trường hợp 1: Chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trường hợp mua bán đất thì ta phải dựa vào bảng giá đất (đã đính kèm link) và hệ số điều chỉnh giá đất (đã đính kèm link), để làm tiêu chuẩn xác định giá chuyển nhượng tính thuế. Cụ thể, nếu giá chuyển nhượng trong hợp đồng lớn hơn giá tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất thì ta lấy giá tính thuế là giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng[2]. Ngược lại, giá tính thuế sẽ bằng với giá tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.
Trường hợp 2: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với nhà, công trình xây dựng.
Trường hợp mua bán cả đất và nhà (bao gồm các công trình xây dựng hình thành trong tương lai). Đối với trường hợp này ta cần phải tách riêng phần giá trị đất và giá trị đất, sở dĩ phải tách riêng giá trị đất và giá trị nhà vì mỗi loại tài sản có căn cứ xác định giá khác nhau giúp xác định giá chuyển nhượng chính xác và bảo đảm tính thuế đúng quy định.
Đối với xác định phần giá trị đất, pháp luật căn cứ vào bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất như trường hợp 1 ở trên.
Đối với phần giá trị nhà, công trình xây dựng, căn cứ là giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định hoặc căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất[3]. Ta cũng phải dựa vào tiêu chuẩn là giá tính lệ phí trước bạ nhà để xác định giá chuyển nhượng tính thuế cho phần giá trị nhà này. Nếu giá chuyển nhượng phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất cao hơn giá tính lệ phí trước bạ nhà thì giá chuyển nhượng tính thuế cho phần giá trị đất là giá ghi trên hợp đồng và ngược lại thì giá tính thuế này bằng với giá tính lệ phí trước bạ nhà.
Ngoài ra, nếu trên đất là công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì ta chỉ cần đổi tiêu chuẩn dựa vào giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hoặc theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế[4].
Thứ hai, thời điểm xác định thu nhập tính thuế.
Bên cạnh việc xác định đúng giá chuyển nhượng, người nộp thuế cũng cần lưu ý thời điểm xác định thu nhập tính thuế, bởi đây là căn cứ để xác định thời điểm phát sinh nghĩa vụ thuế.
Nếu bên bán tự thực hiện nghĩa vụ thuế, thời điểm tính thuế là khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực. Trong trường hợp hai bên thỏa thuận để bên mua nộp thuế thay, thời điểm này được xác định là khi thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai thì thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
Cuối cùng, người dân cũng phải lưu ý tới thời hạn nộp hồ sơ khai thuế (Mau 03/BĐS -TNCN) cho loại thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày tiếp theo ngày phát sinh nghĩa vụ thuế và không thuộc trường hợp cần xuất hóa đơn điện tử[5] vì là trường hợp khai thuế theo từng lần phát sinh[6].
Lưu ý đối với trường hợp chuyển nhượng bất động sản để góp vốn.
Cá nhân chuyển nhượng bất động sản để góp vốn thì chưa phải kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản[7]. Nghĩa vụ thuế chỉ phát sinh khi cá nhân chuyển nhượng phần vốn góp, rút vốn hoặc khi doanh nghiệp giải thể. Lúc này, giá chuyển nhượng tính thuế là giá trị bất động sản góp vốn được xác định theo hợp đồng góp vốn tại thời điểm góp vốn. Trường hợp cá nhân chỉ chuyển nhượng hoặc rút một phần vốn góp, nghĩa vụ thuế được xác định tương ứng với phần giá trị đã thực hiện cho đến khi bằng toàn bộ giá trị bất động sản đã góp vốn. Khi đó, tổ chức nhận vốn góp có trách nhiệm khai thuế và nộp thuế thay đối với khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản mà cá nhân đã dùng để góp vốn.
Trên đây là nội dung tư vấn về “Cách xác định đúng số thuế TNCN phải nộp khi chuyển nhượng BĐS”.
Nếu các bạn thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhấn “Chia sẻ” bài viết này.
Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem và mong nhận được phản hồi, góp ý bổ sung.
Biên tập: Mai Sĩ Hoàng
Người hướng dẫn: Nguyễn Linh Chi
Luật sư kiểm duyệt: Luật sư Thuận
[1] Điều 14.1 Luật thuế thu nhập cá nhân 2025.
[2] Điều 57.2 Nghị định 253/2026/NĐ-CP.
[3] Điều 57.3 Nghị định 253/2026/NĐ-CP.
[4] Điều 57.3.(b) Nghị định 253/2026/NĐ-CP.
[5] Điều 10.1 Nghị định 252/2026/NĐ-CP.
[6] Điều 22.3.(a) Thông tư 89/2026/TT-BTC.
[7] Điều 57.5.(d) Nghị định 253/2026/NĐ-CP.
Views: 0
