Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất sai hình thức được công nhận hiệu lực theo án lệ số 55
Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất sai hình thức được công nhận hiệu lực theo án lệ số 55
Mới đây, Án lệ 55 [1]quy định về công nhận hiệu lực của hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức được thông qua. Đây là án lệ từ một vụ việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSSĐ) thông qua hợp đồng giao dịch mà không có công chứng, chứng thực. Để hiểu hơn về Án lệ 55, mời mọi người tiếp tục theo dõi bài viết của Luật Nghiệp Thành.
Nội dung án lệ số 55
Là bản án dân sự phúc thẩm ngày 19/3/2019 của TAND tỉnh Quảng Ngãi. Đây là vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn là ông M với bị đơn là ông C.
Năm 2009 vợ chồng ông C cần tiền nên thỏa thuận và lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông M là lô B trong phần đất được Nhà nước cấp đất tái định cư với giá 90 triệu đồng. Ông M đã trả đủ số tiền này.
Đến năm 2011, Nhà nước chỉ mốc giới vị trí đất cấp cho bị đơn là ba lô đất liền kề ở mặt tiền. Ông C yêu cầu ông M đưa thêm 30 triệu đồng vì giá đất mặt tiền cao hơn. Ông M đồng ý đưa tiếp 20 triệu đồng, còn 10 triệu đồng khi nào làm thủ tục chuyển nhượng xong sẽ đưa đủ.
Đến tháng 10/2016, sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phía ông C đã đưa GCN cho ông M nhưng không làm thủ tục chuyển nhượng. Do đó, ông M khởi kiện, yêu cầu bị đơn ông C phải làm thủ tục chuyển nhượng lô đất trên cho vợ chồng ông.
Tuy nhiên ông C cho rằng đất là của hộ gia đình gồm nhiều thành viên nhưng chỉ có bị đơn thỏa thuận chuyển nhượng là không đúng pháp luật và cũng như việc xác lập hợp bằng văn bản không có công chứng, chứng thực. Vì vậy, vợ chồng ông C yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu, các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận.
Sự cần thiết của án lệ 55
Trong những năm qua, thị trường nhà đất đang vô cùng sôi nổi, người bán và người mua càng ngày càng tăng lên. Hầu hết, bên bán và bên mua đều thỏa thuận với nhau thông qua hình thức xác lập hợp đồng bằng văn bản và tiến hành thủ tục công chứng, chứng thực theo đúng quy định pháp luật.[2] Tuy nhiên, vẫn tồn tại nhiều trường hợp tự viết tay, không tiến hành thủ tục công chứng, chứng thực, đặc biệt là vào thời điểm trước khi Bộ luật Dân sự 2015 được ban hành và có hiệu lực (tức ngày 01/01/2017). Vì một số lý do như phía người bán không đảm bảo tính pháp lý của hợp đồng và người mua cũng không nắm rõ các quy định pháp luật nên mới tiến hành xác lập hợp đồng viết tay.
Vậy Tòa án giải quyết thế nào với các vụ kiện vi phạm hình thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ?
Trước khi án lệ 55 ra đời, các vụ việc tương tự đều được Tòa án xử lý theo nhiều phương hướng khác nhau. Nhưng hầu như căn cứ quy định về các giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng, chứng thực[3] nếu không có phải bổ sung trong thời hạn nhất định, nếu không bổ sung hình thức này thì hợp đồng giao dịch dân sự bị tuyên bố vô hiệu.[4]. Sau khi án lệ 55 được thông qua sẽ giảm phần nào về việc giao dịch vô hiệu chỉ vì lý do hình thức, đặc biệt chỉ vì lý do chưa được công chứng, chứng thực.
Theo như nội dung vụ việc, thì việc xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào năm 2009 tức là trước thời điểm 01/01/2017 ngày Bộ luật Dân sự 2015 có hiệu lực. Tuy nhiên, theo thỏa thuận của hai bên thì thời hạn thực hiện giao dịch được xác định là từ khi xác lập giao dịch cho đến khi bên chuyển nhượng thực hiện sang tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng. Như vậy, vụ việc vẫn đang diễn ra và về nội dung, hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự 2015[5]. Do đó, cho đến thời điểm giải quyết vụ việc Tòa án áp dụng Bộ luật Dân sự 2015 là hoàn toàn đúng. Chính vì thế, án lệ giải đáp các thắc mắc, cũng như thống nhất một cách giải quyết vụ việc tương tự. Hạn chế gây bất bình, khó chịu cho người tham gia hợp đồng giao dịch dân sự trước ngày 01/01/2017.
Các tình huống tương tự có thể áp dụng án lệ
Giờ đây các vụ việc tranh chấp hợp đồng giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nói riêng, hợp đồng giao dịch dân sự nói chung xác lập trước ngày 01/01/2017 và không được công chứng, chứng thực mà một bên hoặc cả hai bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ của mình trong hợp đồng sẽ được xử lý thống nhất, Tòa án không được phép tuyên bố hợp đồng vô hiệu, hay từ chối hợp đồng mà phải công nhận hiệu lực của giao dịch đó.[6] Trong vụ việc tạo ra án lệ 55, cả hai bên đều tham gia thực hiện 2/3 nghĩa vụ của mình. Tuy nhiên trên thực tế tồn tại:
1. Trường hợp chỉ một bên thực hiện 2/3 nghĩa vụ còn bên còn lại dựa vào lí do chưa công chứng mà muốn tuyên hợp đồng vô hiệu. Đối với trường hợp này án lệ 55 cũng được áp dụng để công nhận giao dịch dù chưa được công chứng, chứng thực.
2. Trường hợp nhiều loại hợp đồng khác bắt buộc phải công chứng như hợp đồng mua bán nhà ở thì theo pháp luật Việt Nam quy định[7] thì hợp đồng này phải được công chứng, chứng thực và có thể đã được xác lập trước ngày Bộ luật Dân sự 2015 có hiệu lực nhưng Án lệ số 55 hoàn toàn có thể được áp dụng nếu một trong hai bên hoặc cả hai đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ của mình.
3. Trường hợp xác lập hợp đồng về quỹ đất cho việc góp vốn, thì bên góp vốn góp được 2/3 quỹ đất thì án lệ số 55 được áp dụng công nhận hiệu lực hợp đồng, dù không có công chứng, chứng thực.
Như vậy sau khi án lệ 55 được thông qua, các giao dịch về quỹ đất, đặc biệt là chuyển nhượng QSSĐ mà xác lập hợp đồng trước ngày 01/01/2017 và không được công chứng, chứng thực sẽ được thống nhất các giải quyết, duy trì nghĩa vụ thực hiện hợp đồng của các bên. Tuy nhiên, đối với vụ việc trong án lệ hay các vụ việc tương tự sau đó, vẫn để lại một số mặt trái của nó:
Thứ nhất, hiệu lực của những loại hợp đồng nếu trên chỉ được công nhận bởi Tòa, gây mất nhiều thời gian cũng như các chi phí liên quan đến tố tụng là rất khá cao.
Thứ hai, hầu như các hợp đồng tự viết tay ít khi đề cập quá nhiều đến hậu quả khi vi phạm hợp đồng. Sau khi được công nhận hiệu lực bởi Tòa án, các bên sẽ tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình trong hợp. Nhưng một trong các bên không thực hiện thì hợp đồng bị hủy bỏ. Đây là điểm cần lưu ý đối với hợp đồng viết tay, khi đó nếu không có quy định về hậu quả của việc không thực hợp đồng của một trong các bên thì kết quả vẫn sẽ tương tự hợp đồng vô hiệu, bên thực hiện được ít nhất 2/3 cũng sẽ mất nhiều thời gian, công sức của mình.
Do đó, khi thực hiện xác lập hợp đồng bằng viết tay, cần tiến hành thủ tục công chứng, chứng thực để giảm thiểu khả năng một bên lợi dụng tính không hợp pháp của hợp đồng làm mất thời gian, và các chi phí khác. Cùng với đó, cần cẩn trọng, cẩn thận từng câu chữ mà bên lập hợp đồng ghi nhận để tránh làm mất đi quyền và lợi ích của nhau.
Như vậy bên bán và bên mua có những lợi ích gì từ các giải quyết vụ việc theo án lệ 55?
Khi xảy ra vụ việc tương tự nhưng bên bán là bên thực hiện ít nhất 2/3, thì bên bán có quyền yêu cầu bên mua thực hiện nghĩa vụ của mình. Việc giao dịch vẫn sẽ được diễn ra đúng theo thỏa thuận của 2 bên. Sau khi thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ của mình, thì bên bán được đảm bảo quyền và lợi ích của mình trong hợp đồng.
Ngược lại, nếu bên mua gặp phải vụ việc tương tự như trong án lệ, bên mua hoàn toàn có thể yêu cầu bên bán thực hiện việc chuyển nhượng QSSĐ cho mình theo như án lệ, bên cạnh đó, việc hợp đồng chuyển nhượng QSSĐ không được công chứng, chứng thực là thủ đoạn của bên bán khi muốn lừa đảo bán đất cho nhiều người khác nữa. Nên việc công nhận hiệu lực hợp đồng cho bên mua phần nào đảm bảo quyền của một người mua.
Sau cùng, để được công nhận QSSĐ khi đã được công nhận hiệu lực hợp đồng, bên mua liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được công nhận QSSĐ sau khi bản án của Tòa được ban hành.
Qua những phân tích trên, Luật Nghiệp Thành tin rằng quý bạn đọc đã phần nào hiểu rõ về Án lệ số 55 và biết hơn nhiều về các tình huống pháp luật liên quan đến hợp đồng giao dịch mà quý bạn đọc thường xuyên gặp phải, từ đó đưa ra các hướng giải quyết khi xảy ra các vấn đề không mong muốn.
Trên đây là nội dung về “Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất sai hình thức được công nhận hiệu lực theo án lệ số 55”
Nếu các bạn thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhấn “Chia sẻ” bài viết này.
Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem và mong nhận được phản hồi, góp ý bổ sung.
Biên tập: Nguyễn Danh Trí
Người hướng dẫn: Nguyễn Linh Chi
Người kiểm duyệt: Luật sư Thuận
[1] Án lệ số 55/2022/AL tham khảo tại đây
[2] Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015
[3] Điều 124.2 Bộ luật Dân sự 2005
[4] Điều 134 Bộ luật Dân sự 2005
[5] Điều 688.1.(b) Bộ luật Dân sự 2015
[6] Điều 129.2 Bộ luật Dân sự 2015
[7] Điều 122.1 Luật Nhà ở 2014
