Những điểm mới có lợi về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại TP. Hồ Chí Minh

452 by Luật Nghiệp Thành , 12 Tháng Chín, 2018

So sánh Quyết định số 28/2018 QĐ-UBND và Quyết định số 23/2015 QĐ-UBND về ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh

STT	Điểm mới có lợi cho người dân	Điểm mới bất lợi cho người dân	Ghi chú
Chương II	– Đối với chi phí đầu tư vào đất có giấy tờ chứng minh mà thấp hơn mức bồi thường quy định tại Điều 7.1 QĐ 28/2018/QĐ-UBND thì được xem xét hỗ trợ bằng mức bồi thường theo Điều 7.1 QĐ này – Được bồi thường là căn hộ chung cư, nền đất tái định cư để bố trị tái định cư nếu hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi – Đất tín ngưỡng tôn giáo thuộc trường hợp bồi thường thì khi bồi thường ngoài việc bồi thường giá loại đất còn có khoản hỗ trợ thêm để tổng tất cả sẽ bằng giá đất ở vị trí liền kề – Đất tín ngưỡng nhận tăng cho, chuyển nhượng thì vẫn được bồi thường nếu đủ điều kiện/được hỗ trợ – Giá đất tính bổi thường là giá đất sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thay vì là gia sđất nông nghiệp. Không còn quy định mức giá tối đa để bồi thường là 10.000 m2/ hộ Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài. – Đối với đất sử dụng ổn định thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì mức bồi thường tối đa đã tăng lên 30.000 m2/ hộ thay vì 10.000m2/hộ – Đất ở thuộc diện đất lấn chiếm thì phần diện tích đất vượt quá hạn mức được tính theo chính sách hỗ trợ đất nông nghiệp thay vì được hỗ trợ bằng 60% giá đất nông nghiệp để được bồi thường. Không quy định hạn mức tối đa cụ thể – Đối với đất sản xuất, kinh doanh thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp Lấn chiếm của hộ gia đình, cá nhân: Hỗ trợ theo chính sách hỗ trợ đất nông nghiệp thay vì không được hỗ trợ. – Đất nông nghiệp lấn chiếm do tự khai hoang, sử dụng trước 15/10/1993 hoặc từ 15/10/1997 đến trước 1/7/2004 thì mức bồi thường tối đa đã tăng lên 30.000 m2/hộ thay vì 10.000 m2/hộ. Mức hỗ trợ đối với phần diện tích quá hạn là 100% theo chính sách hỗ trợ đất nông nghiệp – Mức giải tỏa toàn bộ hỗ trợ bằng 80% mức hỗ trợ theo diện tích chiếm dụng đất ở, đất nông nghiệp. Nếu giải tỏa một phần: Tính hỗ trợ với mức bằng 50% mức hỗ hỗ trợ theo diện chiếm dụng đất ở, đất nông nghiệp. – Về vấn đề tự ý chuyển mục đích sử dụng đất không còng xác định loại đất ban đầu là đất nông nghiệp như trước mà bất kỳ loại đất nào tự ý chuyển mục đích sd đất thuộc trường hợp phải xin phép. Không quy định về ngày tự ý chuyển mục đích. Mức tính bồi thường được xác định dựa trên loại đất trước khi chuyển mục đích nhưng không thấp hơn mức hỗ trợ lấn chiếm có cùng hiện trạng – Đối với việc sử dụng đất mà hạn chế khả năng sử dụng đất do NN xây dựng công trình có hành lang bảo vệ thì có quy định về điều kiện về độ cao xây dựng nhà, công trình cao bao nhiêu để tính mức bồi thường. – Đối với diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích trên giấy CNQSDĐ do sạt lở bởi các yếu tố tự nhiên gây ra thì phần chênh lệch sẽ được tính mức hỗ trợ bằng 100% dơn giá đất tương ứng với mục đích sử dụng đất bị thu hồi – Các bên được quyền tự giải quyết với nhau nếu việc phân chia bồi thường về đất có tranh chấp giữa những người đang đồng quyền sử dụng đất – Đối với đất trong phạm vi lộ giới đã công bố mà thu hồi thì được hỗ trợ theo loại đất thay vì hỗ trợ bằng đơn giá bồi thường đất nông nghiệp.	Áp dụng khi có đủ các điều kiện	Điều 7.2 QĐ 28/2018 Điều 8.2 QĐ 28/2018 Điều 10.2.a QĐ 28/2018 – Điều 9.3, 9.4 QĐ 28/2018 Điều 11.1.b QĐ 28/2018 Document Bạn cần tư vấn dịch vụ này! Điều 11.1.c QĐ 28/2018 Điều 11.2.a đoạn 1, đoạn 2 QĐ 28/2018 Điều 11.2.b QĐ 28/2018 Điều 11.2.a, Điều 11.3 QĐ 28/2018 Điều 11.4.b QĐ 28/2018 Điều 11.5 QĐ 28/2018 Điều 12 QĐ 28/2018 Điều 13.2 QĐ 28/2018 Điều 14 QĐ 28/2018 Điều 15 QĐ 28/2018
Chương III	Điều 17 -Rút ngắn nội dung về Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất => dẫn chiếu luật sẽ rõ ràng, dễ hiểu hơn (Điều 17 QĐ số 28/2018 QĐ-UBND) Điều 19 -Thêm khoản Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 19 NQ số 28/2018 QĐ-UBND) Điều 21 -Bổ sung thêm đoạn “ nếu tổ chức bị ảnh hưởng không đề nghị thì Hội đồng Bồi thường bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án lập hoặc thuê đơn vị tư vấn lập.” =>Đảm bảo quyền lợi cho các tổ chức (Điều 21.1.a NQ số 28/2018 QĐ-UBND) Điều 22 -Vẫn giữ nội dung điều luật nhưng rút ngắn súc tích hơn=> rõ ràng, dễ hiểu hơn (Điều 22 QĐ số 28/2018 QĐ-UBND) Điều 23 -Số tiền bồi thường, hỗ trợ chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất tăng. Cụ thể “Đối với hộ gia đình, cá nhân di chuyển chỗ ở cũ đến chỗ ở mới hoặc phải tháo dỡ toàn bộ nhà ở thì được hỗ trợ 10.000.000 đồng/hộ (trước 6.000.000 đồng). Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có các loại giấy tờ chứng minh được chuyển đến cư trú tại các tỉnh, thành phố khác thì được hỗ trợ 20.000.000 đồng/hộ (trước 10.000.000 đồng)” (Điều 23.3.a QĐ số 28/2018 QĐ-UBND) – Người bị thu hồi đất ở đủ điều kiện bố trí tái định cư hoặc trường hợp giải tỏa một phần nhưng phải tháo dỡ toàn bộ nhà,” được hỗ trợ thêm 01 lần chi phí di chuyển khi được bố trí tái định cư” (Điều 23.4 QĐ số 28/2018 QĐ-UBND) Bổ sung thêm quy định Bồi thường, hỗ trợ chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất đối với gia đình chính sách (Điều 23.5 QĐ số 28/2018 QĐ-UBND) Điều 24 -Bổ sung thêm trường hợ “có xây mộ nhưng chưa sử dụng an táng “ được bồi thường về di chuyển mồ mã (Điều 24.1.a QĐ số 28/2018 QĐ-UBND ) -Bổ sung thêm khoản chi phí cải táng khi di chuyển mồ mã (Điều 24.1.b QĐ số 28/2018 QĐ-UBND ) – Bổ sung thêm quy định “Trường hợp mộ được chôn trên đất do hộ gia đình, cá nhân, tổ chức khác đang quản lý thì việc phân chia số tiền bồi thường về do thân nhân người có mộ và hộ gia đình, cá nhân, tổ chức đang quản lý phần diện tích này tự thỏa thuận.”(Điều 24.2.d QĐ số 28/2018 QĐ-UBND) – Bổ sung thêm quy định “bồi thường về di chuyển mồ mã đối với đất nghĩa trang, nghĩa địa do hộ gia đình, cá nhân, tổ chức quản lý ”( Điều 24.4 QĐ số 28/2018 QĐ-UBND) Điều 25 -Rút ngắn nội dung về Bồi thường, hỗ trợ thiệt hại tài sản gắn liền với đất đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình có hành lang bảo vệ => dẫn chiếu luật sẽ rõ ràng, dễ hiểu hơn (Điều 25 QĐ số 28/2018 QĐ-UBND) Điều 26 – – Bổ sung thêm quy định: “Công trình hoặc các hạng mục công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật không thể tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt lại thì có phương án di dời tạm và tái lập lại.” (Điều 26.1.b QĐ số 28/2018 QĐ-UBND) – Về tổ chức thực hiện bồi thường tài sản khác (công trình hạ tầng kỹ thuật) ngoài đơn vị quản lý chuyên ngành, bổ sung thêm “đơn vị sở hữu công trình” (Điều 26.3.a QĐ số 28/2018 QĐ-UBND) – Bổ sung thêm “cây xanh” là đối tượng được Sở Giao thông vận tải: thẩm định và phê duyệt dự toán chi phí bồi thường ( Điều 26.3.d QĐ số 28/2018 QĐ-UBND ) – Quy định chi tiết, cụ thể, rõ ràng về việc bồi thường đối với các hạng mục di dời lưới điện (Điều 26.3.d QĐ số 28/2018 QĐ-UBND	Điều 20 – Bồi thường, hỗ trợ nhà ở, công trình và vật kiến trúc khác gắn liền với đất thuộc sở hữu của các hộ gia đình, cá nhân có sự thay đổi. Trước đây, tính bồi thường “theo Biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư xây dựng công trình trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh do Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành” thì nay “theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng ban hành.” (Điều 20.1, 20.3.a, NQ số 28/2018 QĐ-UBND) Điều 21 Đơn giá xây dựng mới trong công thức tính bồi thường , hỗ trợ nhà, công trình và vật kiến trúc của các cơ quan, đơn vị Nhà nước và tổ chức khác đang sử dụng có sự thay đổi. Trước đây, đơn giá xây dựng mới này sẽ “theo Biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư xây dựng công trình trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh do Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành” thì nay “theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng ban hành.” (Điều 21.1.b; 21.3.b; 21.5.a NQ số 28/2018 QĐ-UBND) =>Sự thay đổi này hơi cứng nhắc và mang tính ổn định, có thể đơn giá này không cao bằng do UBND TP ban hành – Bỏ quy định về “ Các công trình xây dựng bị hư hỏng, phải phá dỡ xây dựng mới theo Dự án hay các công trình có nguy cơ sụp đổ trên địa bàn Thành phố” (Điều 26.8 Quyết định số 23/2015 QĐ-UBND)
Chương IV	– Đối với trường hợp đặc biệt không có nhà tái định cư để bố trí theo QĐ cũ thì người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước được hỗ trợ bằng tiền là 60% giá đất và 60% giá nhà đang thuê để tự lo chỗ ở mới. – Nhưng QĐ mới quy định, việc bồi thường sẽ giao cho từng cấp thẩm quyền xem xét từng truờng hợp và đưa ra mức bồi thuờng xứng đáng với từng truờng hợp đó. => Nếu như vậy sẽ có những truờng hợp, nguời dân sẽ đuợc bồi thường cao hơn mức 60% giá đã đưa ra ở luật cũ. – Theo QĐ cũ ,người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ thì được bồi thường theo Biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư xây dựng công trình do UBND TP ban hành (66/2012/QĐ-UBND). Nếu theo biểu giá cũ, thì mức giá bồi thường khác nhau sẽ phải ứng với các tiêu chí quy định về từng loại công trình chi tiết, khắc khe hơn (như là nhà ở liền kề có Khung; sàn BTCT; mái, trần; tường gạch sơn nước; nền lát gạch, chung cư có hay không có tầng hầm,…). – Còn QĐ mới thì tính theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng ban hành (706/QĐ-BXD). Giá bồi thường không quy định chi tiết, chỉ xét đơn giản theo tên loại công trình (như là nhà ở liền kề, chung cư, biệt thự,…) nên dân sẽ dễ xác định loại nhà của mình tương đương với mức bồi thường nào. Ví dụ: QĐ cũ đối với Chung cư ≤ 5 tầng (Khung, sàn, mái BTCT; tường gạch sơn nước; nền lát gạch ceramic các loại hay tương đương) giá 4.740.000đ/m2 QĐ mới đối với Chung cư ≤ 5 tầng giá 6.230.000đ/m2 – Giá bồi thường giữa hai QĐ mới và cũ cũng chênh lệch nhau. Mức giá mới nhất theo BXD thì giá đã tăng lên nhiều đối với từng loại công trình. – Đối với phần diện tích đất có nguồn gốc lấn, chiếm thì phương án được phê duyệt đã tăng giới hạn phần diện tích đất đang sử dụng từ 10.000m²/hộ lên đến 30.000 m2/hộ – Đối với phần diện tích đất nhà ở có nguồn gốc lấn, chiếm thì theo QĐ cũ phần diện tích đất ở vượt hạn mức được hỗ trợ bằng 60% giá đất nông nghiệp để tính bồi thường theo Phương án được phê duyệt. Nhưng QĐ mới ban hành chia ra thành 2 trường hợp như sau: Nếu sử dụng trước ngày 15/10/1993: Hỗ trợ bằng 100% giá đất do UBND TP quy định Nếu sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004: Hỗ trợ bằng 80% giá đất do UBND TP quy định => Mức hỗ trợ bồi thường đã tăng khoảng 20-40% đối với từng trường hợp cụ thể. – Nhà thuộc sở hữu Nhà nước bị thu hồi một phần diện tích nhà ở, đất ở có giấy tờ hợp lệ thì được tính hỗ trợ về nhà, đất như trường hợp bị thu hồi toàn bộ – Đối với nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng được bố trí sử dụng để ở trước ngày 27/11/1992, đảm bảo các điều kiện chuyên giao cho UBND TP quản lý và đã được chuyển giao thì tính bồi thường, hỗ trợ như nhà thuộc sở hữu nhà nước. – Nếu trước đây Nhà nước không bán, không hóa giá đối với phần diện tích đất nằm trong lộ giới, QĐ cũ sẽ không tính bồi thường, hỗ trợ. Nhưng QĐ mới đã chia ra hai trường hợp để bồi thường: Hỗ trợ bằng 60% giá trị nhà, đất nếu đang ký hợp đồng thuê và có nộp tiền thuê theo quy định. Hỗ trợ bằng 60% giá trị nhà, đất nhưng phải khấu trừ tiền thuê nhà qua các thời kỳ theo đơn giá quy định nếu không ký hợp đồng thuê – Nếu trước đây Nhà nước đã bán hóa giá theo cơ chế bảo toàn vốn bằng vàng thì tính hỗ trợ bằng 100% giá trị nhà, đất.	– Nhà thuộc sở hữu nhà nước bị thu hồi chỉ được thuê tạm, không cho thuê hoặc không có giấy tờ hợp lệ thì không được hỗ trợ. – Đối với nhà ở đã bố trí sử dụng để ở từ 19/01/2007 trở về sau hoặc nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng được bố trí để ở từ 27/11/1992 trở về sau không được bồi thường, hỗ trợ về nhà và đất. – Nhà bị giải tỏa có diện tích hiện tại chênh lệch lớn hơn so với diện tích khi mua hóa giá trước đây do sai sót đo đạc thì UBND quận huyện căn cứ từng trường hợp để tính bồi thường. => QĐ cũ quy định cụ thể tính hỗ trợ như trường hợp người đang thuê sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. Nhưng QĐ mới không quy định mức bồi thường cụ thể mà giao cho UBND quận huyện thì thiết nghĩ nếu các cán bộ giải quyết không công tâm sẽ đưa ra các mức giá bồi thường không đúng với thực tế phải hỗ trợ.	Điều 32.1.b QĐ 23/2015 Điều 27.1.b QĐ 28/2018 Điều 32.1.a QĐ 23/2015 Điều 27.1.a QĐ 28/2018 Điều 32.1.c QĐ 23/2015 Điều 27.1.c QĐ 28/2018 Điều 27.1.d QĐ 28/2018 Điều 27.2.b QĐ 28/2018 Điều 27.2.c QĐ 28/2018 Điều 32.3.b QĐ 23/2015 Điều 27.3.b QĐ 28/2018 Điều 27.3.c QĐ 28/2018
Chương V	-Thay thế cụm từ: “đủ điều kiện bội thường về đất ở” bằng cụm từ “đủ điều kiện tái định cư” – Trường họp đồng ý nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường, hỗ trợ về đất nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì không chỉ được hồ trợ khoản chênh lệch giữa giá trị suất tái định cư tối thiểu và số tiền được bồi thường về đất mà còn nhận được số tiền hỗ trợ về đất. – Trường họp tự nguyện không nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà tự lo chồ ở mới thì được hỗ trợ tự lo chỗ ở mới bàng tiền với mức bằng 5% giá trị bồi thường, hỗ trợ về đất;; – Trường hợp số tiền bồi thường, hỗ trợ về đất (không bao gôm phân hỗ trợ tự lo chỗ ở mới) nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiều thì được lựa chọn nhặn khoản chênh lệch giữa giá trị suất tái định cư tối thiểu và số tiền bồi thường, hỗ trợ về đất hoặc nhặn hỗ trợ tự lo chỗ ở mới => thay đổi cách thức hỗ trợ tự lo chỗ ở mới phù hợp hơn, rõ ràng hơn và được lựa chọn.	Bỏ Điều 35 của QĐ 23/2015/NĐ- CP “Hỗ trợ chi phí di chuyển chỗ ở khi thu hồi đất đối với gia đình chính sách.”	Điều 28.1 QĐ 28/2018
Chương VI	Điều 35.1 QĐ 28/2018 Phải có phần đảm bảo đất ở và tái định cư trước khi cơ quan nhà nước thu hồi đất. Điều 36 QĐ 28/2018 Người dân được mua trả góp khi số tiền đền bù không đủ để thanh toán giá trị nhà. Điều 37.1 QĐ 28/2018 Được cấp giấy chứng nhận theo quy định nếu nhận tái định cư.