Rủi ro khi mua nhà xây dựng sai phép, hoàn công không đầy đủ
Rủi ro khi mua nhà xây dựng sai phép, hoàn công không đầy đủ
Nhà xây dựng sai phép hay nhà hoàn công không đầy đủ có nghĩa là hồ sơ giấy phép xây dựng, hồ sơ hoàn công và hiện trạng nhà không khớp với nhau. Ví dụ trên bản vẽ xin phép xây dựng nhà biệt thự thể hiện nhà 3 tầng và 1 tầng hầm, 2 ban công mỗi tầng. Nhưng khi tiến hành xây dựng chủ nhà lại xây 4 ban công ở hướng khác. Lúc này lẽ ra nên tiến hành điều chỉnh giấy phép xây dựng[1] và bản vẽ xin phép xây dựng[2], nhưng đơn vị thi công và đơn vị thực hiện hoàn công vẫn không thực hiện. Vẫn hoàn công theo hồ sơ xin phép xây dựng mỗi tầng 2 ban công và bằng cách nào đó đã được duyệt hoàn công và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và đất.
Hoặc có trường hợp sau khi nhà xây dựng xong đã được hoàn công cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và đất, chủ nhà tiến hành xây dựng thêm không phép và không cập nhật lại hiện trạng nhà. Các hoạt động xây dựng trái phép như làm thêm mái hiên, làm thêm tầng mái, ban công…nếu chính quyền không phát hiện ngăn chặn thì chủ nhà vẫn ở và sử dụng bình thường.
Tuy nhiên, vấn đề sẽ xảy ra khi tiến hành mua bán nhà. Nhà có sổ nên vẫn được công chứng hợp đồng mua bán, rủi ro có thể xảy ra ngay sau khi công chứng thanh toán hết tiền và giao nhà, lúc làm thủ tục đăng bộ sang tên nhà có thể bị ngăn chặn bởi nhà xây sai phép. Một số nơi ở TP. HCM, đội kiểm tra thuộc phòng quản lý đô thị sẽ tiến hành kiểm tra hiện trạng nhà so với hồ sơ duyệt hoàn công mà không khớp với nhau sẽ tiến hành lập biên bản và yêu cầu bạn phải tiến hành điều chỉnh cho phù hợp. Lúc này bạn phải tiến hành nộp phạt cho phần xây dựng trái phép[3] và buộc tháo dỡ phần công trình sai phép. Nếu thuộc khu vực được phép xây dựng tự do thì bạn có thể làm đơn xin phép tồn tại công trình xây dựng kèm theo đó là nộp phạt do hành vi xây dựng sai phép. Đây là quy định còn thực tế để hoàn tất hết tất cả các thủ tục nêu trên có thể đăng bộ sang tên căn nhà là cả một quá trình lâu dài.
Nếu bạn không kiểm tra kỹ hồ sơ ngay từ đầu, bạn mua nhà bằng hình thức vay ngân hàng hoặc vay mượn thời gian ngắn, lãi suất cao thì lúc này bạn sẽ bị áp lực lớn. Bạn vừa không sang tên, vừa không thể hoàn tất hồ sơ vay với bên ngân hàng (thông thường sẽ dùng tài sản mua lại để làm tài sản thế chấp cho khoản vay) dẫn tới vi phạm nghĩa vụ về thời hạn thanh toán. Có thể mất thêm khoản tiền cho bên bán để bên bán cung cấp hồ sơ xin phép xây dựng, hỗ trợ hoàn công.
Từ thực tế rủi ro trên, Luật Nghiệp Thành xin chia sẻ đến bạn những lưu ý khi đi mua nhà là cần kiểm tra hồ sơ xin phép xây dựng, hoàn công đối chiếu với hiện trạng nhà thực tế để đảm bảo không bị vướng khi đăng bộ hoặc giữ lại phần tiền chờ đến khi đăng bộ xong mới thanh toán và đưa điều khoản bồi thường thiệt hại do chậm đăng bộ sang tên.
Trên đây là những chia sẻ của Luật Nghiệp Thành về việc “Rủi ro khi mua nhà xây dựng sai phép, hoàn công không đầy đủ”.
Nếu bạn cảm thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho cộng đồng bằng cách nhấn “Chia sẻ” bài viết này.
Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem, chia sẻ và mong nhận được phản hồi, góp ý bổ sung.
Biên tập: Nguyễn Minh Cơ
Người hướng dẫn: Luật sư Thuận.
[1] Điều 98 Luật Xây dựng 2014
[2] Điều 51 Nghị định 15/2021/NĐ-CP
[3] Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP
