Mua nhà đất đồng sở hữu không phải vợ chồng
Trong thời buổi kinh tế nước ta đang phát triển như hiện nay, chất lượng đời sống người dân ngày càng được quan tâm, chú trọng hơn bao giờ hết. Để có thể an tâm sinh sống, làm ăn, học hành, chăm lo cho hạnh phúc gia đình, đôi lứa… nhu cầu sở hữu nhà, đất riêng và chung cho mình được đặt ra. Sở hữu chung nhà đất (đứng tên chung sổ hồng) hay còn gọi là đồng sở hữu, tuy không phải là vấn đề mới. Hiện nay trên thực tế khi các đồng sở hữu, điển hình là đồng sở hữu không phải vợ chồng khi không thường xuyên tiếp xúc với các vấn đề pháp lý liên quan, đến khi gặp rắc rối sẽ vô cùng bỡ ngỡ, thậm chí nảy sinh tranh chấp, ảnh hưởng quyền và lợi ích của các đồng sở hữu.
Trong bài viết này, Luật Nghiệp Thành sẽ cung cấp đến bạn đọc vấn đề trên.
- Sở hữu chung, đồng sở hữu là gì?
Khái niệm đồng sở hữu hay sở hữu chung được pháp luật quy định rõ ràng với định nghĩa như sau: “Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản. Tức là nhiều chủ thể có quyền được chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với một tài sản nếu tài sản đó là tài sản chung của họ.”[1]
Như vậy, từ khái niệm trên ta có thể hiểu được là trong trương hợp các bên đồng sở hữu đất thì từng chủ thể cùng có quyền quản lý, sử dụng, định đoạt mảnh đất đó.
* Hiện nay, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) được chia làm 02 loại GCN riêng và GCN chung:
– GCN riêng là giấy chứng nhận riêng biệt của chủ sở hữu mà ở đó có số lô riêng, số thửa bản đồ riêng và người đứng tên trực tiếp trên sổ hoàn toàn có quyền quyết định mục đích sử dụng phù hợp với quy định của pháp luật.
– GCN chung là giấy chứng nhận quyền sở hữu chung, trong đó có nhiều chủ sở hữu mà không có quan hệ vợ chồng hay con cái với chủ sở hữu.
Khác với sổ hồng riêng, sổ hồng chung không có mối quan hệ vợ chồng có nhiều điểm nổi bật. Bởi lẽ, loại sổ này khá tiện ích, thích hợp với mọi đối tượng, đặc biệt đối với những đối tượng có khó khăn về mặt tài chính, lao động có thu nhập thấp, không đủ điều kiện để mua nhà, muốn mua đất để ra ở riêng khi chưa kết hôn, hay đơn giản là thích mua cho mình một mảnh đất nhỏ để tích lũy sau này, các cặp đôi yêu nhau mua nhà, đất sử dụng chung sổ hồng như lời cam kết cho một mối quan hệ lâu dài, để dành làm nhà vườn trồng cây cảnh, …hay do đất không đủ điều kiện tách thửa, bắt buộc phải mua nhà, đất đứng chung với đồng sở hữu khác. Thêm nữa, loại sổ này còn thích hợp với đối tượng kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, mua đất để cho thuê, mở công ty, đầu tư tích lũy để kiếm lời cùng với các đối tác, bạn bè làm ăn.
- Cấp sổ hồng cho nhà đồng sở hữu đất:
Hiện nay, theo quy định hiện hành, trường hợp đất đồng sở hữu thì có 02 hình thức cấp GCN, đó là[2]:
– Cấp GCN cho từng cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người;
– Cấp chung một giấy chứng nhận: Các đồng sở hữu có thỏa thuận bằng văn bản cấp một GCN cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật).
Như vậy ta thấy rằng: Chỉ khi các bên đồng sở hữu quyền sử dụng đất có yêu cầu cấp GCN thì văn phòng đăng ký đất đai sẽ cấp chung một GCN và trao cho người đại diện. Trường hợp không có yêu cầu thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được cấp riêng cho mỗi người một giấy chứng nhận.
Ngoài ra, sau khi hoàn thành thủ tục sang tên mỗi đồng sở hữu sẽ được cấp 1 sổ hồng riêng có các thông tin như tên, năm sinh, địa chỉ, diện tích đất của đồng sở hữu đó và có giá trị về mặt pháp lý tương đương nhau …riêng diện tích đất có thể giống hoặc khác nhau, phụ thuộc vào thỏa thuận mua bán nhà, đất từ lúc đầu của các đồng sở hữu, thể hiện qua biên bản thỏa thuận mua bán nhà, đất….Tuy nhiên, điểm nổi bật nhất là mỗi đồng sở hữu sẽ có quyền định đoạt và nghĩa vụ như nhau[3] đối với phần sở hữu của mình.
Sổ hồng cấp cho nhà đồng sở hữu đất nội dung gồm những gì?
Pháp luật quy định trường hợp thửa đất có đồng sở hữu thì sổ hồng cấp cho các đồng sở hữu bao gồm những nội dung sau[4]:
– Trường hợp cấp GCN cho tất cả đồng sở hữu: thì trên mỗi GCN ghi thông tin đầy đủ về người được cấp Giấy chứng nhận; Tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với… (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)”.
– Trường hợp các đồng sở hữu có thỏa thuận bằng văn bản cấp một GCN cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật): thì GCN được cấp cho người đại diện đó. Trên GCN sẽ ghi thông tin của người đại diện, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất).
Lưu ý: Trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên trang 1 không hết thì dòng cuối trang 1 ghi và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của GCN này; Đồng thời tại điểm Ghi chú của GCN được ghi: Những người khác cùng sử dụng đất (hoặc cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:…(ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn lại).
- Rủi ro của các đồng sở hữu đất không phài là vợ chồng:
Mặc dù việc đồng sở hữu mang lại nhiều lợi ích cho các đồng sở hưu như nêu trên, song bên cạnh đó cũng chứa dựng những hạn chế. Đó là khi sử dụng chung sổ hồng phát sinh có các vấn đề pháp lý phát sinh như: mua bán, chuyển nhượng, tách thửa, thừa kế tặng cho, thế chấp quyền sử dụng nhà đất để vay ngân hàng…thì thủ tục để thực hiện phức tạp hơn, trải qua nhiều công đoạn và hao phí rất nhiều thời gian, đặc biệt các vấn đề liên quan đến nhà đất đồng sở hữu đều phải được sự đồng ý của người còn lại thì mới có thể thực hiện giao dịch được.
Để nắm rõ hơn về các rủi ro tiềm ẩn trong việc đồng sở hữu đất bạn đọc có thể tham khảo bài viết của Luật Nghiệp Thành: Tại đây
Trên đây là chia sẻ của Luật Nghiệp Thành về vấn đề mua nhà đất đồng sở hữu không phải vợ chồng.
Nếu các bạn thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhấn “Chia sẻ” bài viết này.
Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem, chia sẻ và mong nhận được phản hồi, góp ý bổ sung.
Biên tập: Lê Thị Tú Anh.
Luật sư hướng dẫn: Luật sư Thuận.
[1] Khoản 1 Điều 207 Bộ luật dân sự 2015.
[2] Điều 98.2 Luật đất đai năm 2013 và Điều 5.3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT.
[3] Điều 218 Bộ luật dân sự 2015.
[4] Điều 5.3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT.
