Rủi ro khi mua nhà đất có sổ hồng chung
Hiện nay, nhu cầu mua nhà ở đang ngày một gia tăng, nhiều người luôn muốn sở hữu một căn nhà và đương nhiên phải có đầy đủ giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sở hữu của mình. Tuy nhiên, bên cạnh vấn đề đó có tồn tại không ít trường hợp vẫn được cấp Giấy chứng nhận nhưng không phải của riêng họ mà phải chung quyền sở hữu với nhiều người, thậm chí hơn chục người đối với mảnh đất. Pháp luật có quy định căn cứ vào chủ thể được cấp thì sẽ gọi là Giấy chứng nhận chung hoặc Giấy chứng nhận riêng, mà người dân hay gọi là sổ hồng riêng, sổ hồng chung. Do đó, việc cấp sổ hồng chung mà có nhiều chủ sở hữu vẫn được Pháp luật công nhận. Nhưng hiển nhiên sẽ có nhiều rủi ro pháp lý cũng như những hạn chế về quyền sở hữu. Vậy những rủi ro đó là gì?, liệu có cách gì để có thể cấp sổ đỏ riêng với từng chủ sở hữu hay không? Luật Nghiệp Thành sẽ tư vấn bạn đọc nội dung trên.
1. Quy định pháp luật có liên quan về định đoạt bất động sản sở hữu chung
Những chủ sở hữu đứng tên trên Giấy chứng nhận sẽ có các quyền của người sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuế lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.[1]
Đối với sổ hồng chung thì những chủ sở hữu này không phải có quan hệ vợ chồng hay con cái mà chỉ là nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia theo từng phần cho từng thành viên trong nhóm. [2] Vì tùy theo từng khu vực ở các tỉnh/thành phố thì sẽ có quy định về mức diện tích tách thửa tối thiểu. Điều đó sẽ dẫn đến tình trạng có những thửa đất không đủ điều kiện để tách thửa, do đó chủ sở hữu thường sẽ tự phân lô, xây nhà nhỏ để bán lại. Như hiện nay, bạn có thể nhận thấy các căn nhà liền kề có diện tích nhỏ, hẹp được xây dựng san sát, có kiến trúc giống hệt nhau nhằm phục vụ cho các đối tượng gia đình nhỏ, người độc thân, v.v…
Thực ra, việc cấp số hồng chung có nghĩa là thửa đất đó có từ hai người trở lên cùng chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Và sổ hồng đứng tên nhiều người là hoàn toàn đúng theo quy định của pháp luật. Theo đó, Giấy chứng nhận sẽ được cấp cho từng người và phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất; mỗi người đều sẽ được trao 01 giấy chứng nhận. Tuy nhiên, nếu có yêu cầu cấp chung thì sẽ trao cho người đại diện.[3]
Do đó, tất cả những ai đứng tên trên sổ hồng đều có quyền ngang nhau, chính vì thế khi có bất cứ giao dịch nào liên quan mà làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền sử dụng, quyền sở hữu của những chủ sở hữu khác thì phải được tất cả những chủ sở hữu còn lại đồng ý, dù cho thực tế thì các chủ sở hữu này chỉ có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.
Về quyền ưu tiên mua[4]
Theo quy định của pháp luật thì khi một trong số những chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình, các chủ sở hữu khác sẽ có quyền ưu tiên mua.
Đối với bất động sản thì thời hạn là 03 tháng nếu đã nhận được thông báo và các điều kiện bán thì chủ sở hữu có nhu cầu bán sẽ có quyền được bán cho người khác.
Lưu ý: Thông báo trên phải được thể hiện bằng văn bản và điều kiện bán là như nhau với cả chủ sở hữu còn lại và những người khác.
2. Lợi ích và rủi ro
Thực tế, việc mua nhà có sổ hồng chung bên cạnh lợi ích về giá cả thì cũng đi kèm không ít rủi ro cho người mua.
Vì không sở hữu sổ hồng riêng nên giá nhà sẽ thấp hơn so với mặt bằng chung và phù hợp khả năng tài chính của nhiều người.
Còn rủi ro mà người mua có thể gặp phải sau này đó là thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất. Khi đã là đồng sở hữu với nhiều người khác thì các giao dịch liên quan đến quyền sở hữu chung của bất kỳ một chủ sở hữu nào cũng phải có sự đồng thuận của những người còn lại. Do đó, thủ tục liên quan sẽ phức tạp hơn so với thông thường, còn có thể gây ra nhiều trở ngại và mất thời gian thực hiện thủ tục cho người sẽ giao dịch với bạn. Ngoài ra, nếu chẳng may gặp khó khăn về vấn đề tài chính thì thông thường cũng khó mà thế chấp vay ngân hàng do sổ hồng chung và đa phần các ngân hàng sẽ không chấp nhận.
Bên cạnh đó, sổ hồng chung còn có nguy cơ phát sinh nhiều vấn đề qua thời gian. Đặc biệt là các thủ tục thừa kế, ly hôn, v.v… Với thừa kế, người được nhận di sản thừa kế sẽ phải thực hiện thủ tục kê khai di sản thừa kế và phải sang tên trên GCN. Ngoài ra, nếu người được hưởng thừa kế mà chưa phân chia và giữa họ lại có văn bản thỏa thuận có công chứng/chứng thực để cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện của phần tài sản thừa kế. Lúc này, trên GCN sẽ ghi nội dung “là đồng sở hữu và đại diện của những người được thừa kế quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của ông….., bà……” (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) [5]. Nhưng để thực hiện được thì cần sự chấp thuận của các đồng sở hữu trên, nếu một trong các đồng sở hữu không chấp nhận thì bạn khó có thể thực hiện được.
Trường hợp ly hôn với đồng sở hữu là vợ chồng thì sẽ phát sinh việc phân chia tài sản khi làm thủ tục ly hôn. Nhưng để phân chia được thì phải có sự thỏa thuận và ý kiến của các đồng sở hữu khác.
Có thể nhận thấy, vấn đề trên thông thường đã phát sinh nhiều tranh chấp khi phân chia tài sản; đặc biệt là khi phần sở hữu chung đó không thể phân chia thì sự việc sẽ lại càng phức tạp hơn rất nhiều.
Vậy có cách nào mà chủ sở hữu có thể tự do định đoạt tài sản của mình mà không phải chịu bất kỳ sự chấp thuận từ người khác? Thực tế, chỉ khi bạn được cấp sổ hồng riêng thì bạn mới có toàn quyền quyết định, bởi vì bạn chính là chủ sở hữu duy nhất.
3.Cấp sổ hồng riêng
Với trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm chủ sở hữu phân chia được theo phần cho từng thành viên với nhau thì nếu bạn muốn thực hiện quyền với mảnh đất của mình thì sẽ phải thực hiện thủ tục tách thửa.[6]
Nhưng phải đảm bảo điều kiện về diện tích trước và sau khi tách đối với từng khu vực trong tỉnh/thành phố, bởi mỗi nơi sẽ có quy định khác nhau tùy thuộc vào tình hình dân cư, chính sách quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm, mật độ dân số, v.v….
Bạn đọc có thể tham khảo bài viết “Điều kiện và Thủ tục tách thửa” tại đây.
Tại bài viết có đề cập đến thủ tục tách thửa và các điều kiện tách thửa tại 63 tỉnh thành trên cả nước.
Sau đó, nếu đã hoàn tất toàn bộ các thủ tục trên bạn sẽ được cấp mới Giấy chứng nhận của riêng mình.
Như đã đề cập ở trên, không phải khu vực nào bạn cũng có thể tách thửa tùy theo phần quyền sở hữu của mình. Vì thế khi mua nhà đồng sở hữu dù lúc mua rất dễ dàng nhưng qua thời gian dài thì rủi ro lại càng gia tăng. Do đó, bạn nên tìm hiểu kỹ về điều kiện tách thửa hoặc nếu phải đồng sở hữu thì chỉ nên với một hoặc hai người và nên có chuẩn bị văn bản thỏa thuận rõ ràng về phần sở hữu để không phát sinh xung đột tranh chấp.
Với những người đã mua nhà liền kề có sổ hồng chung mà không đủ điều kiện tách thì bạn có thể hợp thửa với mảnh đất kế bên của đồng sở hữu khác để tách thửa, dù còn sổ hồng chung nhưng chủ sở hữu cũng sẽ giảm bớt, giúp hạn chế rủi ro phần nào. Hơn nữa, theo thời gian tùy theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hàng năm ở tỉnh, thành phố mà rất có thể sẽ có sự thay đổi quy định về diện tích tối thiểu tách thửa; lúc này thửa đất của bạn có thể đảm bảo điều kiện tách và cấp sổ hồng mới.
Trên đây là nội dung tư vấn về “Rủi ro khi mua nhà có sổ hồng chung”.
Nếu các bạn thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhấn “Chia sẻ” bài viết này.
Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem, chia sẻ và mong nhận được phản hồi, góp ý bổ sung.
Biên tập: Nguyễn Linh Chi
Luật sư hướng dẫn: Luật sư Thuận
[1] Điều 167.1 Luật Đất đai 2013
[2] Điều 167.2.b Luật Đất đai 2013
[3] Điều 98.2 Luật Đất đai 2013
[4] Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015
[5] Điều 5.4 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT
[6] Điều 167.2.b Luật Đất đai 2013
