Nghiêm cấm tổ chức thừa phát lại lập vi bằng trong mua bán đất đai
Nghiêm cấm tổ chức thừa phát lại lập vi bằng trong mua bán đất đai
Kinh tế – xã hội phát triển, việc đầu tư, xây dựng, canh tác và cải tạo đất đai cùng với nhu cầu giao dịch nhà đất cũng gia tăng. Vì là loại tài sản có giá trị cao nên với nhiều người để có một nơi sinh sống lâu dài, an cư lập nghiệp thì đó là khoản tiền mà họ tiết kiệm cả đời. Do đó, việc mua bán hợp pháp và tuân thủ quy định pháp luật là rất quan trọng. Nhưng thực tế hiện nay, có nhiều trường hợp mua bán nhà đất qua vi bằng lại liên tục tiếp diễn, dẫn đến kết cục việc mua bán là không đúng quy định khiến người mua bị cưỡng chế khi xây dựng công trình và mất trắng. Nhắc đến hình thức mua bán này thì vi bằng là loại văn bản do tổ chức thừa phát lại lập, các tổ chức này biết rằng dù việc lập hợp đồng chuyển nhượng đất là không thuộc thẩm quyền của họ nhưng vẫn thực hiện. Do đó, dẫn tới nhiều trường hợp mua bán đất qua vi bằng vẫn diễn ra khắp nơi. Vậy có những mức xử phạt nào về các tổ chức thừa phát lại đó không?
- Vậy đầu tiên, thừa phát lại là gì?, Vi bằng được dùng để làm gì?
Để trở thành một thừa phát lại người đó sẽ là người có đủ tiêu chuẩn được Nhà nước bổ nhiệm để thực hiện tống đạt, lập vi bằng, xác minh điều kiện thi hành án dân sự, tổ chức thi hành án dân sự. Trong đó, vi bằng là văn bản nghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan tổ chức.[1]
Mặc dù tại vi bằng có văn bản gọi là “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” có chữ ký của bên bán và bên mua; có lời ghi nhận đóng dấu của thừa phát lại, các bên liên quan, v.v…nhưng thực tế vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện, hành vi có thật; trong giao dịch mua bán đất thì đó là hành vi giao nhận tiền giữa các cá nhân.
Cụ thể, thừa phát lại ghi nhận sự kiện theo nội dung như sau:
“Các bên cam kết đã hiểu rõ về giao dịch, nguồn gốc tài sản tham gia giao dịch và tính pháp lý của các giấy tờ liên quan, tự chịu trách nhiệm về tính xác thực của các giấy tờ này và không yêu cầu Thừa Phát lại thẩm tra hay xác minh.
Thừa Phát lại đã giải thích cho các bên về giá trị của Vi bằng. Vi bằng có giá trị chứng cứ, không thay thế các văn bản công chứng, chứng thực”.
Có nghĩa là Văn bằng Thừa phát lại không hề có giá trị trong việc chứng minh quyền sở hữu trong mua bán đất đai. Chắc hẳn bạn đọc sẽ thắc mắc tại sao vi bằng lại không có giá trị pháp lý trong mua bán nhà đất, và để việc mua bán được đảm bảo quyền lợi của người mua thì nên thực hiện thủ tục cần thiết nào? Bạn đọc có thể tìm hiểu tại bài viết Rủi ro mua bán nhà đất qua vi bằng tại trang web của Luật Nghiệp Thành. Trong bài viết, đã có giải đáp những thắc mắc như trên.
Theo nội dung ghi trên vi bằng, người yêu cầu thực hiện cấp vi bằng đã được giải thích về giá trị vi bằng, tuy nhiên nhiều người vẫn cấp vi bằng thay vì công chứng, chứng thực do có sự nhầm lẫn về các khái niệm pháp lý. Do đó, người mua bán nhà đất nên luôn luôn nhớ rằng một khi có phát sinh giao dịch mua bán đất thì hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực. Và bất kỳ hình thức nào khác sẽ đều không có giá trị pháp lý.[2] Nhưng liệu các tổ chức thừa phát lại đã có giải thích với các bên yêu cầu cấp về giá trị của vi bằng trong giao dịch mua bán đất hay không? Trong khi thẩm quyền xác nhận về nội dung, chữ ký trong giao dịch mua bán đất vốn không thuộc phạm vi của Thừa phát lại.
Có trường hợp người mua sau khi đã giao tiền đầy đủ, thì sau một thời gian họ lại bị cưỡng chế nhà ở do vi phạm xây dựng. Thực tế, dù chủ đất cũ đã có Giấy phép xây dựng nhưng người mua (chủ đầu tư mới) vẫn phải yêu cầu cấp phép xây dựng mới chứ không phải sang tên như các loại giấy tờ khác, bởi trường hợp thay đổi tên chủ đầu tư không thuộc các trường hợp điều chỉnh của Giấy phép xây dựng.[3]
- Xử phạt tổ chức thừa phát lại vi phạm
Vì việc xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi công chứng, chứng thực mà không thuộc phạm vi của tổ chức thừa phát lại. Theo quy định về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại, thì đó là trường hợp thừa phát lại không được lập vi bằng.[4]
Do đó nếu các tổ chức thừa phát lại lập vi bằng trong các giao dịch, hợp đồng mua bán đất đai thì đó là hành vi vi phạm pháp luật.
Cụ thể với hành vi trên thì mức phạt tiền sẽ từ 10 – 15 triệu đồng.[5]
Và biện pháp khắc phục hậu quả đó là phải buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp do thực hiện hành vi vi phạm trên.[6]
Trước nhiều sự việc người dân bị mất trắng do không được cấp GCN khi mua bán đất thay vào đó là vi bằng. Có trường hợp, chủ đất còn lừa người mua sau khi đã thế chấp ngân hàng mảnh đất đó khiến nhà đã xây xong mà ngân hàng thì phát mãi; Sở Xây dựng thì cưỡng chế do không được cấp phép xây dựng công trình vì người mua không hề có GCN để làm Giấy phép,v.v…. Đó là lý do quy định trên được ban hành và đã có hiệu lực đầu tháng 9 năm 2020 đối với các tổ chức thừa phát lại. Chính vì thế, khi có nhu cầu mua loại tài sản lớn như nhà đất, người mua nên tìm hiểu kỹ càng và trang bị cho mình đầy đủ kiến thức liên quan để tránh những hậu quả đáng tiếc xảy ra.
Trên đây là nội dung tư vấn về “Nghiêm cấm tổ chức thừa phát lại lập vi bằng trong mua bán đất đai”.
Nếu các bạn thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhấn “Chia sẻ” bài viết này.
Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem, chia sẻ và mong nhận được phản hồi, góp ý bổ sung.
Biên tập: Nguyễn Linh Chi
Luật sự hướng dẫn: Luật sư Thuận
[1] Điều 2.1, 2 Nghị định 08/2020
[2] Điều 167.3.a Luật Đất đai 2013
[3] Điều 89.1, 98.1 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020)
[4] Điều 37.4 Nghị định 08/2020
[5] Điều 32.4 Nghị định 82/2020
[6] Điều 32.9.b Nghị định 82/2020
