Điểm mới của thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản từ ngày 01/7/2026

Chia sẻ

0 by Luật Nghiệp Thành , 22 Tháng bảy, 2026

Thị trường bất động sản luôn là lĩnh vực có giá trị giao dịch lớn và tiềm ẩn nguy cơ thất thu thuế nếu việc kê khai thu nhập chịu thuế (giá chuyển nhượng) không phản ánh đúng giá trị thực tế. Theo Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2025, Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản tiếp tục áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng nhưng bổ sung những điểm mới của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản về cách tính thuế như sau[1]:

Thứ nhất, bổ sung cơ chế xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất dựa trên hệ số điều chỉnh giá đất.

So với quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 chỉ căn cứ vào bảng giá đất để tính giá chuyển nhượng trong trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng[2] thì Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 đã bổ sung yếu tố “hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)” vào cơ chế xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể, nếu hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có), thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định trên cơ sở bảng giá đất sau khi áp dụng hệ số điều chỉnh theo quy định của pháp luật về đất đai[3].

Thứ hai, quy định cụ thể việc tách riêng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất khi xác định giá chuyển nhượng.

Theo đó, giá chuyển nhượng được xác định thành hai bộ phận độc lập khi tính đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (bao gồm nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc)[4]: (1) Giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo nguyên tắc riêng đối với đất[5]; (2) Giá trị tài sản gắn liền với đất (bao gồm nhà ở, công trình xây dựng, kết cấu hạ tầng và các công trình kiến trúc khác) được xác định theo giá ghi trên hợp đồng nếu giá này lớn hơn hoặc bằng giá giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, tuy nhiên sẽ tính theo giá tính lệ phí trước bạ nhà trong trường hợp giá chuyển nhượng trên thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm xác định thu nhập tính thuế.

Việc tách hai thành phần này là điểm mới so với quy định trước đây, bởi cơ chế cũ chủ yếu xác định giá chuyển nhượng đối với toàn bộ bất động sản mà chưa quy định chi tiết phương pháp xác định riêng từng loại tài sản. Quy định mới giúp phản ánh chính xác giá trị của từng đối tượng chuyển nhượng, tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho việc tính thuế, đồng thời hạn chế tranh chấp và bảo đảm tính thống nhất trong quá trình áp dụng pháp luật.

Thứ ba, thay đổi thời điểm áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai[6].

Ta có giá chuyển nhượng đối với công trình này được xác định căn cứ vào:

Nếu UBND cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế nhưng theo Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 thì quy định thời điểm áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng là thời điểm chuyển nhượng[7].

Ví dụ: Ngày 01/7/2026: A ký hợp đồng chuyển nhượng căn hộ hình thành trong tương lai. Ngày 03/7/2026: Bộ Xây dựng ban hành suất vốn đầu tư mới, tăng từ 8 triệu đồng/m² lên 9 triệu đồng/m². Ngày 08/7/2026: A mới nộp hồ sơ khai thuế. Như vậy, theo Luật cũ thì áp dụng suất vốn đầu tư 8 triệu đồng/m² (tại thời điểm chuyển nhượng), còn theo Luật mới thì áp dụng suất vốn đầu tư 9 triệu đồng/m² (tại thời điểm nộp hồ sơ khai thuế). Do đó mà giá tính thuế có thể cao hơn, dẫn đến thuế TNCN phải nộp cũng có thể tăng và ngược lại khi Nhà nước giảm suất vốn đầu tư xây dựng. Từ đó có thể thấy, việc thay đổi thời điểm áp dụng mức suất vốn đầu tư sẽ làm ảnh hưởng đến thu nhập chịu thuế nhưng xét về bản chất, việc thay đổi này lại góp phần đồng bộ hóa căn cứ xác định giá với thời điểm cơ quan thuế tiếp nhận và xử lý hồ sơ khai thuế. Theo đó, cơ quan thuế chỉ cần căn cứ vào hệ thống đơn giá, suất vốn đầu tư xây dựng đang có hiệu lực tại thời điểm người nộp thuế thực hiện nghĩa vụ kê khai, thay vì phải tra cứu lại các mức suất vốn đầu tư đã áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng, vốn có thể đã được điều chỉnh sau một thời gian. Quy định này không chỉ tạo thuận lợi cho công tác quản lý thuế, bảo đảm tính thống nhất trong việc áp dụng căn cứ tính thuế mà còn hạn chế các tranh chấp phát sinh khi suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố có sự thay đổi giữa thời điểm chuyển nhượng và thời điểm nộp hồ sơ khai thuế.

Thứ tư, thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được bổ sung thêm quy định về góp vốn bằng bất động sản.

Thuế chỉ phát sinh khi cá nhân thực hiện chuyển nhượng bất động sản là phần vốn góp, rút vốn hoặc khi doanh nghiệp giải thể theo quy định của pháp luật[8]. Quy định này phản ánh đúng bản chất của giao dịch góp vốn, bởi tại thời điểm góp vốn, cá nhân chưa thực sự thu được khoản lợi ích từ việc chuyển nhượng tài sản cũng như không chỉ tránh tình trạng đánh thuế hai lần đối với cùng một khoản thu nhập mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư, huy động vốn thông qua góp vốn bằng bất động sản.

Trên đây là nội dung tư vấn về “Điểm mới của thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản từ ngày 01/7/2026”.

Nếu các bạn thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhấn “Chia sẻ” bài viết này.

Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem và mong nhận được phản hồi, góp ý bổ sung.

Biên tập: Mai Sĩ Hoàng

Người hướng dẫn: Nguyễn Linh Chi

Luật sư kiểm duyệt: Luật sư Thuận

[1] Điều 57.1 Nghị định 253/2026/NĐ-CP

[2] Điều 17.1.(a) Thông tư 92/2015/TT-BTC

[3] Điều 57.2 Nghị định 253/2026/NĐ-CP

[4] Điều 57.3.(a), (b) Nghị định 253/2026/NĐ-CP

[5] Điều 57.1, 2 Nghị định 253/2026/NĐ-CP

[6] Điều 57.3.(b) Nghị định 253/2026/NĐ-CP

[7] Điều 17.1.(b) Thông tư 92/2015/TT-BTC

[8] Điều 57.5.(d) Nghị định 253/2026/NĐ-CP

Views: 0