Chống thất thu thuế từ hoạt động cho thuê nhà chung cư

Bài viết này được đăng lại nguyên văn từ Báo Thuế & Hải quan – Chuyên trang của Tạp chí Kinh tế – Tài chính Online, tác giả: Đức Mỹ, đăng ngày 30/06/2026, đường dẫn bài gốc: https://thuehaiquan.tapchikinhtetaichinh.vn/chong-that-thu-thue-tu-hoat-dong-cho-thue-nha-chung-cu-160396.html&link=autochanger

Bài viết được thực hiện trên cơ sở trao đổi của NT Law với phóng viên Báo Thuế & Hải quan – Chuyên trang của Tạp chí Kinh tế – Tài chính Online.

Nhiều chuyên gia thuế, pháp lý cho rằng, hoạt động cho thuê căn hộ chung cư tại các đô thị lớn đang diễn ra sôi động, tuy nhiên, tỷ lệ chủ nhà tự giác thực hiện nghĩa vụ kê khai thuế rất ít. Do đó, cơ quan Thuế và cơ quan chức năng cần tăng cường giải pháp nhằm nâng cao tính tuân thủ và chống thất thu ngân sách từ hoạt động này.

Nhận diện hành vi “né” thuế

Chia sẻ về vấn đề này, chuyên gia pháp lý Đặng Thị Lịch, đến từ Công ty Luật TNHH Nghiệp Thành cho rằng, hiện nay, nhiều tòa chung cư nội thành có tỷ lệ căn hộ cho thuê khoảng 60% đến 70% trong tổng số các căn đang sử dụng, thế nhưng số cá nhân thực hiện đầy đủ nghĩa vụ kê khai thuế rất ít.

Về bản chất, hoạt động cho thuê nhà chung cư là việc khai thác tài sản tạo ra thu nhập, do đó, khi phát sinh doanh thu, cá nhân có trách nhiệm phải thực hiện nghĩa vụ thuế.

Bà Đặng Thị Lịch nhấn mạnh, cá nhân có doanh thu cho thuê dưới 1 tỷ đồng/năm không phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Tuy nhiên, việc doanh thu dưới ngưỡng chịu thuế không đồng nghĩa với việc giao dịch đó nằm ngoài phạm vi quản lý; cá nhân cho thuê bất động sản vẫn có nghĩa vụ đăng ký mã số thuế và kê khai theo quy định.

Đồng thời, việc bỏ sót dòng thuế này xuất phát từ sự nhầm lẫn giữa khái niệm “không nộp” và “không kê khai”, khi có nhiều người nghĩ rằng doanh thu chưa đến ngưỡng thì không cần làm việc với cơ quan Thuế.

Hệ quả của sự thụ động do hiểu sai này khiến nhiều cá nhân vô tình rơi vào tình trạng vi phạm quy định về quản lý thu. Bên cạnh đó, tâm lý “càng chậm nộp, càng ngại khai” cũng tạo ra rào cản lớn.

Đáng chú ý, có nhiều trường hợp cố tình lách luật bằng cách hợp thức hóa qua “hợp đồng mượn nhà” hoặc “cho ở nhờ” và thanh toán bằng tiền mặt. Những giao dịch này do không có lịch sử chuyển khoản và dữ liệu cư trú nên cơ quan Thuế khó có thể nắm thông tin và phát hiện.

Bà Lịch nhận định, mặc dù khung pháp lý đã chuyển dịch theo hướng tạo thuận lợi cho người dân với mô hình tự khai, tự nộp qua hệ thống eTax Mobile, cùng với chính sách nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế lên 1 tỷ đồng/năm đã giảm gánh nặng tài chính. Dù vậy, vấn đề đối chiếu liên ngành nhằm kiểm soát các giao dịch ngoài đời thực, chống thất thu thuế vẫn là bài toán lớn.

Đồng quan điểm, chuyên gia thuế Lê Văn Sơn, Trưởng ban Đào tạo của Hội Tư vấn và Đại lý thuế TP. Hồ Chí Minh (HTCAA) khẳng định, việc cho thuê bất động sản thuộc đối tượng phải đăng ký thuế là quy định đã có từ lâu, với ngưỡng doanh thu đã được nâng lên 1 tỷ đồng/năm.

Ông Lê Văn Sơn nhấn mạnh, các trường hợp không phải nộp thuế do dưới ngưỡng vẫn phải thực hiện nghĩa vụ đăng ký, kê khai. Sự thiếu tuân thủ chủ yếu do người dân thường nghe tin tức dưới ngưỡng thì không phải nộp nhưng không được giải thích đầy đủ về nghĩa vụ kê khai, cùng với tâm lý chủ quan cho rằng cơ quan Thuế sẽ không theo dõi những giá trị cho thuê nhỏ.

Việc đăng ký, kê khai rất đơn giản qua ứng dụng eTax Mobile hoặc cổng dịch vụ công, được chọn kê khai theo kỳ thanh toán hoặc theo năm, do đó cá nhân cần sớm đăng ký mã cho thuê tài sản để tránh bị phạt.

Đặc biệt, đối với các trường hợp cố tình lập “hợp đồng mượn nhà” hay “cho ở nhờ” để thu tiền, đây là hành vi che giấu bản chất giao dịch chứ không còn là lỗi hiểu nhầm pháp luật.

Vì vậy, cơ quan Thuế cần chuyển sang phương thức quản lý dựa trên dữ liệu thực tế, thông qua việc liên thông dữ liệu cư trú, chung cư và thuế; đồng thời, tăng khả năng nhận diện trong việc phối hợp với các ngân hàng rà soát các khoản chuyển tiền, đối chiếu với dữ liệu sở hữu nhà ở.

Bên cạnh đó, ông Sơn cũng đề xuất áp dụng chính sách phạt cảnh cáo đối với trường hợp vi phạm và xem xét không phạt tiền trường hợp chưa kê khai tự nguyện đăng ký bổ sung trước khi bị phát hiện.

Sau thời gian khuyến khích, cơ quan chức năng cần xử lý nghiêm và công khai kết quả các trường hợp cố tình gian dối. Khi người dân thấy thủ tục đơn giản, có cơ hội tự sửa sai, những rủi ro khi bị phát hiện và xử phạt nghiêm là động lực tuân thủ tốt hơn.

Tăng cường liên thông dữ liệu và xử lý vi phạm

Để quản lý hiệu quả và chống thất thu ở lĩnh vực này, bà Đặng Thị Lịch cho rằng, để đảm bảo thu đúng, thu đủ thì dữ liệu phải phản ánh đúng thực tế và chống thất thu thuế trong kỷ nguyên chuyển đổi số là câu chuyện của sự kết nối dữ liệu cùng với năng lực quản trị.

Từ bài học của Chiến dịch đấu tranh làm sạch địa bàn của Công an TP. Hồ Chí Minh, bà Lịch kiến nghị áp dụng phương thức quản lý dựa trên dữ liệu và phối hợp liên ngành.

Trước hết, cần thiết lập một cơ chế phối hợp cụ thể bằng quy chế giữa cơ quan Thuế, Công an, chính quyền địa phương và Ban quản lý vận hành chung cư để chia sẻ dữ liệu đúng thẩm quyền, bảo vệ dữ liệu cá nhân.

Thông qua việc phối hợp, cơ quan Thuế có thể sử dụng dữ liệu cư trú làm bộ lọc đầu vào; những căn hộ thường xuyên có đăng ký tạm trú không phải chủ sở hữu sẽ được đưa vào diện quản lý rủi ro.

Trên cơ sở đó, yêu cầu người nộp thuế cung cấp hợp đồng để xác minh hoạt động cho thuê và doanh thu phát sinh. Nếu rà soát xác định có phát sinh nghĩa vụ thuế nhưng chưa kê khai trong các năm trước, cơ quan Thuế cần truy thu theo đúng trình tự và thời hiệu nhằm bảo đảm công bằng, khắc phục thất thu tồn tại nhiều năm.

Bên cạnh đó, việc phát huy vai trò của Ban quản trị và Ban quản lý chung cư là vấn đề then chốt, khi nguồn thông tin được liên kết sẽ tạo cơ sở để cơ quan Thuế dùng quyền ấn định khi truy thu.

Bà Đặng Thị Lịch đề xuất, ngành Thuế cần đẩy mạnh hướng dẫn về ngưỡng miễn thuế mới và áp dụng cơ chế “khoan dung hành chính”, miễn giảm phạt cho người chủ động khai báo bổ sung lần đầu. Qua đó, góp phần đưa những người chưa tự nguyện quay lại thực hiện nghĩa vụ.

Theo ông Lê Văn Sơn, việc liên thông dữ liệu cư trú giữa cơ quan Công an và Ban quản lý chung cư là biện pháp rất hiệu quả giúp giảm tình trạng lọt đối tượng cho thuê thực tế.

Phương thức này cho phép đối chiếu nhanh chóng người đang ở, người đang thuê và các căn hộ có biến động cư trú nhưng chưa khai báo. Khi dữ liệu được chuẩn hóa và cập nhật thường xuyên, công tác quản lý nhà nước sẽ trở nên sát với thực tế hơn.

Ông Sơn nhấn mạnh, việc liên thông dữ liệu chỉ nên được xem là công cụ sàng lọc và quản lý rủi ro, không phải là căn cứ duy nhất để kết luận vi phạm. Khi phát hiện dấu hiệu bất thường, cơ quan Thuế bắt buộc phải thực hiện các bước xác minh, đối chiếu với hợp đồng thuê thực tế, dòng tiền thanh toán và các chứng cứ liên quan trước khi xử lý theo quy định.

Các chuyên gia đều cho rằng, việc đồng bộ kết nối dữ liệu giữa cơ quan Thuế, Công an, Ban quản lý chung cư cùng với công nghệ phân tích dữ liệu sẽ góp phần nâng cao tính tuân thủ của người dân, công tác quản lý và đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước trong lĩnh vực này.

 

Views: 0