Cách tính giá trị nhà đất khi làm hồ sơ trước bạ và nộp thuế TNCN
Cách tính giá trị nhà đất khi làm hồ sơ trước bạ và nộp thuế TNCN
Cập nhật, bổ sung ngày 09/11/2022
Tình huống: Tôi vừa mua một căn nhà và đang tiến hành thủ tục sang tên. Căn nhà 1 trệt 2 lầu xây dựng năm 1991 trong hẻm rộng 2 m trên đường Cách Mạng Tháng 8, Phường 10 Quận 3, TP. Hồ Chí Minh. Diện tích đất là 65,7 m2 và diện tích sử dụng căn nhà là 107,9 m2. Tôi muốn biết cách tính giá trị nhà đất để tính số tiền thuế TNCN và phí trước bạ mà tôi và bên bán phải nộp khi làm hồ sơ sang tên căn nhà trên.
Trả lời:
Dựa trên những thông tin mà bạn cung cấp Luật Nghiệp Thành xin trả lời như sau:
Đối với trường hợp của bạn thì các khoản thuế phải nộp khi bạn làm hồ sơ sang tên căn nhà bao gồm Phí trước bạ nhà đất và thuế thu nhập cá nhân.
Đơn giá đất ở vị trí hẻm 2m đường CMT8, phường 10, Quận 3 được xác định là đất ở vị trí thứ 4 với giá đất được tính như sau: Đất ở vị trí thứ 4 bằng 0,8 lần đất vị trí thứ 3, đất vị ví thứ 3 bằng 0,8 lần đất vị trí thứ hai, đất ở vị trí thứ 2 bằng 0,5 lần đất vị trí đầu tiên. Ta được biểu thức sau (Đơn giá đất vị trí 1 x 0,5 x 0,8 x 0,8)[1]. Trong đó đơn giá đất vị trí 1 đường CMT8 giáp ranh Q.Tân Bình đến Võ Thị Sáu là 43.800.000 đồng[2]. Ta được kết quả: 14.016.000 đồng/m2.
Đơn giá căn nhà loại Nhà phố liền kề ≤ 4 tầng. Khung, sàn BTCT; mái lợp tôn; trần thạch cao; tường gạch sơn nước; nền lát gạch ceramic các loại hay tương đương, móng cọc các loại L< 15m. Căn cứ theo Biểu giá chuẩn của Tp Hồ Chí Minh thì giá trị mỗi m2 là 4.487.000 đồng[3]. Nhà sử dụng từ 20 – 50 năm thì giá trị còn lại là: 35% so với lúc mới xây dựng[4].
Tổng giá trị nhà đất = (65,7m2 x 14.016.000 đồng/m2) + 169.451.555 đồng = 1.090.302.755 đồng (giá trên được tính theo bảng giá của nhà nước đưa ra).
Phí trước bạ bằng[5]: (tổng giá trị nhà đất) x 0,5% = 1.090.302.755 đồng x 0,5% = 5.451.514 đồng.
Do bạn không đề cập đến thông tin hợp đồng bạn mua nhà là bao nhiêu tiền. Nên sẽ chia thành 2 trường hợp để tính thuế TNCN. Nếu trong hợp đồng ghi giá trị chuyển nhượng dưới 1.090.302.755 đồng thì mức tính thuế TNCN sẽ là mức này do đây là mức giá tối thiểu của nhà nước đưa ra. Nhưng nếu trong hợp đồng mua nhà ghi giá trị căn nhà lớn hơn ví dụ 4 tỷ chẳng hạn thì bạn sẽ phải chịu thuế TNCN trên 4 tỷ đồng. Trong thực tế người bán và người mua sẽ thỏa thuận một mức giá trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế thực hiện mua bán để chịu thuế TNCN thấp. Nhưng việc làm này cũng tìm ẩn nhiều rủi ro vì đây là hợp đồng công chứng có giá trị pháp luật nên nếu bên mua không thực hiện theo thỏa mà căn cứ vào hợp đồng để trả tiền thì bên bán sẽ phải chịu rủi ro mất mát lớn. Vì thế khi ký kết hợp đồng phải xem đối tượng mua là ai để không phải chịu rủi ro nói trên.
Thuế thu nhập cá nhân tạm tính bằng[6]: (tổng giá trị nhà đất) x 2% = 1.090.302.755 đồng x 2% = 21.086.055 đồng
Tổng cộng khoản phí và thuế phải nộp:
Phí trước bạ + Thuế thu nhập cá nhân = 5.451.514 + 21.086.055 = 26.537.569 đồng.
Vậy tổng số tiền mà bạn phải nộp là 26.537.569 đồng khi làm thủ tục trước bạ và nộp thuế TNCN.
Trên đây là cách tính giá trị căn nhà để tính số tiền nộp thuế và phí trước bạ khi sang tên căn nhà.
Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem mà mong nhận được phản hồi, góp ý bổ sung.
Biên tập: Nguyễn Minh Cơ.
Luật sư hướng dẫn: Luật sư Thuận.
[1] Điều 4.2 Quyết định 02/2020/QĐ-UBND TP Hồ Chí Minh ngày 16 tháng 01 năm 2020
[2] Bảng 6 Quyết định 02/2020/QĐ-UBND TP Hồ Chí Minh ngày 16 tháng 01 năm 2020
[3] Quyết định 22/2019/QĐ-UBND TP Hồ Chí Minh ngày 30 tháng 08 năm 2019
[4] Quyết định 54/2017/QĐ-UBND TP Hồ Chí Minh ngày 05 tháng 10 năm 2017
[5] Điều 8.1 Nghị định 10/2022/NĐ-CP
[6] Theo Điểm c Tiểu mục 1.1 Mục 1 Công văn số 17526/BTC-TCT
