Xây dựng tòa nhà văn phòng trên đất thuê/mượn

Chia sẻ

10069 by Luật Nghiệp Thành , 22 Tháng năm, 2019

Xây dựng tòa nhà văn phòng trên đất ở thuê/mượn

Tình huống thực tế: Công ty cổ phần đầu tư An Tâm dự định thuê/mượn 2.000 m2 đất ở của ông Trần Quang Tuấn tại quận 3, thời hạn thuê/mượn 20 năm để đầu tư 100 tỷ xây dựng tòa nhà vừa làm trụ sở công ty kết hợp làm văn phòng cho thuê. Công ty An Tâm muốn biết cần làm những thủ tục gì để giá trị đầu tư xây dựng được khấu trừ thuế GTGT và TNDN trong suốt thời gian thuê.

Dựa trên thông tin mà bạn cung cấp Luật Nghiệp Thành xin đưa ra hướng tư vấn như sau:

Hiện nay theo quy định pháp luật bắt buộc công ty khi tiến hành thuê/mượn đất ở để xây dựng tòa nhà văn phòng, đứng tên trên giấy phép xây dựng, tiến hành hoàn công sở hữu Tòa nhà văn phòng trước khi xây dựng thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở thành đất thương mại dịch vụ [1]. Do chức năng của công trình tòa nhà văn phòng chủ yếu kinh doanh văn phòng cho thuê nên mục đích sử dụng đất là đất ở sẽ không phù hợp với chức năng của công trình xây dựng. Dẫn đến không thể xin được giấy phép xây dựng đứng tên Công ty với mục đích sử dụng là đất ở. Tiếp theo do đất ở là đất có giá trị sử dụng cao nhất trong các loại đất về thời gian sử dụng (lâu dài, không có thời hạn cụ thể) nên việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất ở sang đất thương mại dịch vụ không thuộc trường hợp xin phép của cơ quan nhà nước[2]. Nhưng phải tiến hành đăng ký biến động cập nhật lên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất[3].

Quy định của pháp luật hiện nay cho phép việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất thương mại dịch vụ không phải xin phép của cơ quan nhà nước. Nhưng chưa có văn bản quy định khi hết thời gian thuê/mượn việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ về lại đất ở có phải xin phép và đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất hay không. Với thời hạn thuê lên tới hàng chục năm giá đất sẽ tăng cao khi hết thời hạn thuê. Do đó các bên cần cân nhắc thỏa thuận rõ vấn đề này trong hợp đồng trước khi tiến hành đầu tư. Vì đất ở là đất có giá trị cao nhất nên nếu khi kết thúc thời hạn thuê, đất không được chuyển về đúng mục đích sử dụng ban đầu sẽ gây thiệt hại rất lớn đối với người cho thuê quyền sử dụng đất.

Tiếp theo Luật Nghiệp Thành đưa ra hai phương án cho việc xây dựng tòa nhà văn phòng trên đất thuê/mượn kèm phân tích liên quan đến việc khấu trừ thuế GTGT và TNDN như sau:

1.Công ty An Tâm xin phép xây dựng và thực hiện hoàn công:

Trước tiên phải ký hợp đồng cho thuê/mượn giữa Công ty An Tâm và ông Tuấn. Nội dung hợp đồng phải nêu rõ Công ty An Tâm sẽ bỏ tiền ra đầu tư thiết kế, xây dựng và toàn quyền sử dụng công trình xây dựng trong suốt thời gian thuê/mượn. Công ty An Tâm sẽ đứng tên xin phép xây dựng và thực hiện thủ tục hoàn công sau khi hoàn thành công trình.

Do Công ty An Tâm là người đứng tên giấy phép xây dựng và thực hiện thủ tục hoàn công sau khi hoàn thành công trình. Để thực hiện được hai thủ tục trên, sau khi ký hợp đồng thuê/mượn giữa Công ty An Tâm và ông Tuấn phải tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở thành đất thương mại dịch vụ[4]. Sau đó cập nhật đăng ký biến động việc cho Công ty An Tâm thuê/mượn lên GCNQSDĐ[5].

Tiếp theo làm thủ tục xin giấy phép xây dựng. Người xin phép xây dựng là chủ đầu tư[6]. Chủ đầu tư được hiểu là người đầu tư vốn hoặc được giao vốn để thực hiện xây dựng công trình, trong trường hợp này chính là Công ty An Tâm[7](phần này phải được ghi rõ trong hơp đồng thuê/mượn ban đầu giữa công ty An Tâm và ông Tuấn). Giấy phép xây dựng là cơ sở để chứng minh quyền sở hữu công trình khi thực hiện thủ tục hoàn công và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.

Sau khi đã hoàn thành công trình xây dựng, công ty tiến hành thực hiện hoàn công. Khi thực hiện hoàn công do không phải là người sử dụng đất nên công ty sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và công trình xây dựng riêng với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó công trình này thuộc trường hợp cấp mới Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng[8].

Với phương án này, khi đã đăng ký quyền sở hữu công trình xây dựng, Công ty có thể an tâm về việc được khấu trừ thuế GTGT[9] và TNDN (khấu hao TSCĐ) trong suốt thời gian thuê[10]. Công ty có thể sử dụng Tòa nhà làm tài sản thế chấp khi có nhu cầu muốn vay vốn ngân hàng. Được toàn quyền định đoạt tài sản mà công ty đã đầu tư xây dựng.

Lưu ý: Trong hợp đồng thuê/mượn quyền sử dụng đất cần quy định trước 3 tháng khi hết thời hạn thuê hoặc Công ty An Tâm muốn chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn thì phải bàn giao hồ sơ giấy tờ và làm các thủ tục để ông Tuấn đăng ký quyền sở hữu đối với tòa nhà và quyền sử dụng đất hoặc ngược lại. Với phương án này, khi hết thời hạn thuê đất mà bàn giao công trình không thu tiền sẽ phát sinh số thuế thu nhập cá nhân nếu ông Tuấn đăng ký sở hữu đối với tòa nhà. Ngược lại công ty bán tòa nhà cho ông Tuấn sẽ phát sinh thuế giá trị gia tăng và thu nhập doanh nghiệp (nếu có). Hoặc Công ty An tâm phải làm thủ tục tiêu hủy tòa nhà trả lại đất trống cho ông Tuấn.

2.Ông Tuấn (chủ đất) xin phép xây dựng và thực hiện hoàn công:

Khi để Ông Tuấn xin phép xây dựng và thực hiện hoàn công, trước tiên vẫn phải ký hợp đồng cho thuê/mượn giữa Công ty An Tâm và ông Tuấn. Nội dung hợp đồng phải nêu rõ Công ty An Tâm sẽ bỏ tiền ra đầu tư thiết kế, xây dựng và toàn quyền sử dụng công trình xây dựng trong suốt thời gian thuê/mượn. Công ty sẽ giao cho ông Tuấn đứng tên và thực hiện thủ tục hoàn công sau khi hoàn thành công trình.

Để không phải chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở thành đất thương mại dịch vụ khi ông Tuấn thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng, hoàn công thì dự án xây dựng Tòa nhà văn phòng cần kết hợp thêm chức năng để ở. Tùy thuộc vào diện tích, nhu cầu của chủ đầu tư để có thiết kế kết hợp giữa chức năng ở và văn phòng cho thuê phù hợp. Lúc này khi nộp hồ sơ cấp giấy phép xây dựng do Tòa nhà vẫn có phần chức năng để ở nên không cần phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Ông Tuấn sẽ thực hiện thủ tục xin phép xây dựng và thực hiện thủ tục hoàn công với vai trò là chủ đầu tư người được giao vốn để thực hiện việc xây dựng. Nhưng rủi ro ở đây mặc dù công ty An Tâm là người bỏ tiền xây dựng nhưng mọi giấy tờ chủ sở hữu công trình sẽ đều đứng tên ông Tuấn. Khi thực hiện thủ tục hoàn công Cơ quan chức năng sẽ cấp một sổ mới nhưng sẽ gộp chung lại quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình xây dựng trên một sổ do ông Tuấn đứng tên sở hữu[11].

Công ty An Tâm bỏ ra chi phí xây dựng tòa nhà hiện tại vẫn được khấu trừ thuế GTGT nếu có hóa đơn và thanh toán qua ngân hàng theo thông tư hướng dẫn về thuế GTGT[12] và chi phí khấu hao của tòa nhà được đưa vào chi phí được trừ khi xác định thuế TNDN theo thông tư hướng dẫn về thuế TNDN[13].

Tuy nhiên, theo thông tư hướng dẫn về khấu hao TSCĐ thì tất cả các TSCĐ hiện có của doanh nghiệp đều phải trích khấu hao trừ trường hợp TSCĐ do doanh nghiệp quản lý mà không thuộc quyền sở hữu của DN. Dẫn đến cơ quan thuế có thể dựa vào tính pháp lý là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà do cơ quan có thẩm quyền cấp hiện đang đứng tên ông Tuấn để không đồng ý chi phí khấu hao tòa nhà của công ty An Tâm. Kể cả việc loại trừ chi phí lãi tiền vay để xây dựng tòa nhà không thuộc quyền sở hữu của Cty An Tâm[14].

Xét theo luật, Tòa Nhà là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu do chủ đầu tư (công ty An Tâm) là người bỏ tiền ra xây dựng, được pháp luật ghi nhận và cho đăng ký quyền sở hữu. Nhưng công ty An Tâm không đăng ký (công ty đã từ bỏ quyền lợi mà pháp luật cho phép công ty thực hiện) và để ông Tuấn đứng ra làm chủ đầu tư, xin phép xây dựng và hoàn công đứng tên chủ sở hữu tòa nhà. Quá trình thuê/mượn đất kéo dài 20 năm, trong khi văn bản về thuế lại thường xuyên thay đổi. Nếu sau này thông tư về thuế GTGT, TNDN thay đổi để phù hợp với thông tư hướng dẫn khấu hao, quy định pháp luật về chủ sở hữu nhà chỉ chấp nhận cho DN khấu trừ thuế GTGT và thuế TNDN đối với chi phí đầu tư, xây dựng tòa nhà với điều kiện tòa nhà đó đứng tên sở hữu là doanh nghiệp thì lúc đó doanh nghiệp sẽ thiệt hại rất nặng về chi phí thuế.

Mặt khác do tài sản đứng tên Ông Tuấn nên ông có thể bán, thế chấp, bảo lãnh, để lại thừa kế tòa nhà này dẫn đến phát sinh tranh chấp hoặc Công ty cũng không thể dùng tòa nhà do mình đầu tư xây dựng để làm tài sản thế chấp vay ngân hàng do không đứng tên sở hữu.

Theo cách này, Công ty An Tâm có thể gặp rủi ro cao về việc không được khấu trừ thuế GTGT, TNDN, lãi vay phát sinh đối với chi phí đầu tư xây dựng tòa nhà do công ty không có giấy tờ đứng tên quyền sở hữu tài sản là tòa nhà theo đúng quy định pháp luật.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Nghiệp Thành về việc công ty An Tâm thuê/mượn đất của cá nhân và Công ty bỏ tiền ra xây dựng tòa nhà để làm trụ sở và cho thuê văn phòng làm sao để được khấu trừ thuế GTGT, TNDN, lãi vay trong suốt quá trình thuê/mượn đất.

Luật Nghiệp Thành là Công ty Luật chuyên tư vấn về Thuế. Quý Doanh nghiệp có nhu cầu tư vấn chuyên sâu về lĩnh vực này để an tâm hơn cho việc khấu trừ thuế, thực hiện việc HOÀN THUẾ GTGT thay vì chờ khấu trừ thuế trong khi phải bỏ ra số tiền lớn để đầu tư XD tòa nhà dẫn đến chôn vốn đầu tư thì liên hệ trực tiếp với Luật Nghiệp Thành số 028.3941 3688 hoặc Luật sư Thuận 079 79 58 000 để được tư vấn và thực hiện dịch vụ.

Trên đây là nội dung tư vấn về “Doanh nghiệp thuê/mượn quyền sử dụng đất để xây dựng tòa nhà văn phòng”.

Nếu các bạn thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhấn “Chia sẻ” bài viết này.

Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem và mong nhận được phản hồi, chia sẻ, góp ý bổ sung.

Biên tập: Nguyễn Minh Cơ

Luật sư hướng dẫn: Luật sư Thuận.

Cập nhật ngày 10/05/2021.

[1] Điều 6.1 Luật đất đai 2013

[2] Điều 57 Luật Đất đai năm 2013

[3] Điều 95.4 Luật đất đai 2013, Điều 12.1 TT 33/2017/TT-BTNMT

[4] Điều 12.1, TT 33/2017/TT-BTNMT

[5] Điều 6.17 TT 33/2017/TT-BTNMT

[6] Điều 89.1 Luật xây dựng 2014

[7] Điều 3.9 Luật xây dựng 2014

[8] Điều 32.3 NĐ 43/2014, Điều 7.1 TT 33/2017/TT-BNTMT

[9] Điều 1.10 TT 26/2015/TT-BTC

[10] Điều 4, Điểm 2.2, Tiết e TT 96/2015/TT-BTC

[11] Điều 7.1 TT 33/2017/TT-BNTMT

[12] Điều 1.10 TT 26/2015/TT-BTC

[13] Điều 4, Điểm 2.2, Tiết e TT 96/2015/TT-BTC

[14] Điều 9.1 TT 45/2013/TT-BTC