Xây dựng ảnh hưởng nhà liền kề – Các vướng mắc thường gặp
Xây dựng ảnh hưởng nhà liền kề – Các vướng mắc thường gặp
(Phần 1)
Khi xây dựng nhà ở tại khu dân cư đông đúc, việc công trình ảnh hưởng đến nhà liền kề là rủi ro phổ biến. Nứt tường, thấm nước, rung lắc, lấn ranh… đều có thể dẫn đến tranh chấp và trách nhiệm bồi thường. Bài viết này tổng hợp một số vướng mắc thường gặp và phân tích cơ sở pháp lý giúp bạn nhận diện, xử lý và phòng ngừa hiệu quả ngay từ đầu.
1. Nhà liền kề đã xuống cấp, có được bồi thường nếu bị ảnh hưởng?[1]
Có. Tuy nhiên, trách nhiệm bồi thường chỉ áp dụng đối với phần thiệt hại mới phát sinh do quá trình thi công gây ra. Trường hợp công trình liền kề đã có dấu hiệu xuống cấp từ trước (như tường nứt cũ, móng yếu…), thì phần thiệt hại đó không được tính. Để xác định chính xác, cần có giám định xây dựng độc lập, nhằm bóc tách rõ ràng giữa hư hỏng sẵn có và hư hỏng mới phát sinh. Đây là cơ sở quan trọng để tính toán mức bồi thường hợp lý.
2. Ai chịu trách nhiệm khi nhà hàng xóm bị ảnh hưởng?[2]
Trong nhiều trường hợp, việc thi công liên quan đến nhiều bên: chủ đầu tư, nhà thầu thi công, đơn vị tư vấn giám sát… Theo nguyên tắc chung, người bị thiệt hại có quyền yêu cầu một hoặc tất cả các bên liên quan cùng liên đới bồi thường. Sau đó, các bên này có thể tự xác định mức độ lỗi và phân chia lại nghĩa vụ bồi thường với nhau, dựa trên hợp đồng nội bộ hoặc thỏa thuận riêng. Do đó, ngay từ đầu, người bị thiệt hại nên đưa tất cả các bên có liên quan vào quá trình giải quyết tranh chấp để bảo đảm quyền lợi.
3. Chủ nhà cần làm gì để phòng ngừa rủi ro pháp lý khi xây dựng?[3]
Để tránh rơi vào tranh chấp khi công trình ảnh hưởng đến nhà liền kề, chủ đầu tư nên thực hiện một số biện pháp phòng ngừa:
(i) Khảo sát, ghi nhận hiện trạng nhà bên cạnh trước khi thi công: Có thể mời tổ dân phố, đại diện chính quyền hoặc Thừa phát lại cùng lập biên bản, chụp ảnh, quay video hiện trạng. Việc này giúp chứng minh công trình lân cận đã có hư hỏng sẵn, hoặc ngược lại, giúp chủ đầu tư chứng minh thi công đúng kỹ thuật nếu bị khiếu nại sai.
(ii) Mua bảo hiểm trách nhiệm dân sự công trình: Đây là một khoản đầu tư nhỏ nhưng mang lại sự bảo vệ lớn. Nếu có sự cố, bảo hiểm sẽ hỗ trợ chi phí khắc phục hoặc bồi thường.
(iii) Ứng xử thiện chí, minh bạch: Khi nhận được phản ánh từ hàng xóm, nên phối hợp kiểm tra ngay. Tránh né trách nhiệm hoặc phản ứng tiêu cực thường khiến tranh chấp kéo dài và khó giải quyết hơn.
4. Hàng xóm yêu cầu bồi thường quá mức, xử lý thế nào?[4]
Người bị yêu cầu bồi thường có quyền yêu cầu giám định độc lập để đánh giá khách quan về nguyên nhân và mức độ thiệt hại. Không nên thương lượng hoặc bồi thường theo cảm tính. Việc xác định thiệt hại cần dựa trên căn cứ kỹ thuật và chứng cứ rõ ràng, tránh tạo tiền lệ bất lợi.
5. Nhà liền kề cố tình gây khó dễ, cản trở thi công có thể khởi kiện ngược lại không?[5]
Có. Nếu công trình thi công đúng pháp luật, đúng kỹ thuật nhưng vẫn bị hàng xóm cố tình ngăn cản, vu khống hoặc xúc phạm danh dự, gây thiệt hại về tài chính, uy tín…, thì chủ đầu tư có quyền yêu cầu bồi thường và khởi kiện để bảo vệ quyền lợi. Trong một số trường hợp, có thể yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp nhằm đảm bảo quyền thi công hợp pháp.
Trên đây là nội dung tư vấn về: “Xây dựng ảnh hưởng nhà liền kề – Các vướng mắc thường gặp (Phần 1)”.
Nếu các bạn thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhấn “Chia sẻ” bài viết này.
Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem và mong nhận được phản hồi, góp ý bổ sung.
Biên tập: Nguyễn Minh Hoàng
Người kiểm duyệt: Nguyễn Linh Chi
[1] Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015.
[2] Điều 288, 605 Bộ luật Dân sự 2015.
[3] Điều 9 Luật Xây dựng.
[4] Điều 91 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.
[5] Điều 10, 11 Bộ luật Dân sự 2015.
