Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân
Hỏi:
Tôi có 10.000 m2 đất dùng để trồng sầu riêng, nay tôi muốn dùng 200 m2 trong tổng số diện tích này để xây nhà ở. Như vậy, trong trường hợp này tôi có phải xin phép cơ quan nhà nước hay không, nếu có thì cần thực hiện những thủ tục gì?
Trả lời:
Dựa trên tình huống và các thông tin mà bạn cung cấp, Luật Nghiệp Thành xin tư vấn như sau:
Theo như bạn trình bày, bạn có 10.000 m2 đất dùng để trồng sầu riêng, 10.000 m2 này chính là đất nông nghiệp[1]. Bạn có mong muốn dùng 200 m2 trong tổng số 10.000 m2 để dùng cho việc xây dựng nhà ở – tức mục đích sử dụng đất của bạn đối với 200 m2 này là chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở. Trong tình huống này, bạn cần phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất[2] đối với 200 m2 đất trên.
Quy trình thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở đối với bạn bao gồm các bước sau:
- Tra cứu quy hoạch sử dụng đất
Việc đầu tiên và quan trọng nhất mà bạn cần làm đó là tra cứu quy hoạch xem lô đất của bạn có được phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không.
Để nắm được thông tin quy hoạch, bạn cần đến Phòng Tài nguyên và Môi trường (trực thuộc quận/huyện có đất tọa lạc) hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp Quận/huyện để tra cứu. Sau khi được xác nhận rằng mảnh đất của bạn được phép chuyển mục đích sử dụng đất, bạn có thể chuyển sang bước tiếp theo.
Lưu ý: Khi tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở thì trên diện tích đất nông nghiệp đó không được có bất kỳ công trình xây dựng nào. Nếu trong quá trình đo đạc địa chính, Văn phòng đăng ký đất đai phát hiện thì bạn sẽ không được phép chuyển mục đích sử dụng đất nữa.
Và diện tích tối đa cho một hộ gia đình cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất là 300 m2. Vì mục đích cuối cùng của việc chuyển mục đích này là để ở nên Nhà nước quy định mức hạn mức tối đa tránh tình trạng chuyển mục đích tràn lan gây mất cân bằng quy hoạch sử dụng đất.
- Chuẩn bị hồ sơ
Trường hợp của bạn là “chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở” – một trong các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước[3]. Cụ thể bạn cần làm đơn xin ý kiến của Chủ tịch UBND cấp quận/huyện nơi có đất để được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất[4].
Sau khi được Chủ tịch UBND cấp quận/huyện chấp thuận bằng văn bản, bạn cần nộp 01 bộ hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp xã, phường, thị trấn có đất tọa lạc để tiến hành đo đạc và lập bản vẽ hiện trạng lô đất[5] (kết quả đo đạc sẽ dùng để điền vào đơn đăng ký biến động đất đai). Trên thực tế, Chủ tịch UBND cấp quận/huyện sẽ xem xét yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của bạn song song với quá trình thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Như vậy bạn cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau[6]:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất[7];
- Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất[8];
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất[9] (Sổ đỏ), chuẩn bị thêm 2 bản sao y;
- Bản sao có công chứng chứng minh nhân dân/Thẻ căn cước công dân.
Chi tiết về Tách thửa, bạn vui lòng xem bài viết hướng dẫn của chúng tôi về: Điều kiện, thủ tục tách thửa.
- Nơi nộp hồ sơ, phí và lệ phí phải đóng
Bạn cần nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai (thuộc quận/huyện mà mảnh đất tọa lạc)[10]. Nếu hồ sơ của bạn chưa đầy đủ, hoặc chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc[11], Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thông báo và hướng dẫn bạn bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ đồng thời hướng dẫn bạn thực hiện nghĩa vụ tài chính – đóng tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất[12].
Về phí và lệ phí, vì bạn trực tiếp trồng sầu riêng do đó thuộc diện được Nhà nước giao đất nông nghiệp không thu tiền[13]. Trong trường hợp này, bạn phải đóng tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Số tiền bạn phải đóng chính bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của Phòng Tài nguyên và Môi trường[14].
Bên cạnh đó bạn có thể được miễn (nếu thuộc diện người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công; hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; …), giảm (nếu gia đình bạn là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn không được miễn tiền sử dụng đất), hoặc ghi nợ tiền sử dụng đất (nếu thuộc diện được chuyển mục đích sử dụng đất; được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất; được Nhà nước giao đất tái định cư mà có khó khăn về tài chính, và có nguyện vọng ghi nợ).
Để nắm rõ hơn quy định của pháp luật về vấn đề này, bạn có thể xem Điều 11, 12, và 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.
- Thời điểm nhận được quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Cuối cùng, nếu hồ sơ bạn cung cấp là đầy đủ và hợp lệ thì chậm nhất là 15 ngày[15] (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của bạn[16]); hoặc không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn[17], Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ ra quyết định cho phép bạn chuyển mục đích sử dụng đất.
Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Nghiệp Thành về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân.
Nếu các bạn thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhấn “Chia sẻ” bài viết này.
Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem, chia sẻ và mong nhận được phản hồi, góp ý bổ sung.
Biên tập: Huỳnh Thái Sơn.
Luật sư hướng dẫn: Luật sư Thuận.
[1] Điều 10.1.h Luật Đất đai 2013 sửa đổi bổ sung bởi Luật sửa đổi bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch số 35/2018/QH14 (“Luật Đất Đai”).
[2] Điều 57.1.d Luật Đất Đai; và Điều 11.1. Thông tư 02/2015/TT-BTNMT.
[3] Điều 57.1.d Luật Đất Đai.
[4] Điều 59.2.a Luật Đất Đai.
[5] Khoản 1 và 3.c, Điều 5, Nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP (“Nghị Định 43/2017/NĐ-CP”).
[6] Điều 69 Nghị Định 43/2017/NĐ-CP; Điều 6.1 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT; và Điều 95.4.đ Luật Đất Đai.
[7] Mẫu 09/DK ban hành kèm theo Thông tư 33/2017/TT-BTNMT.
[8] Theo mẫu 01 đính kèm trong Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.
[9] Hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
[10] Điều 60.1.b Nghị Định 43/2017/NĐ-CP.
[11] Điều 60.5.a Nghị Định 43/2017/NĐ-CP.
[12] Điều 69.2 Nghị Định 43/2017/NĐ-CP.
[13] Điều 54.1 Luật Đất Đai.
[14] Điều 5.2.b Nghị định 45/2014/NĐ-CP.
[15] Điều 61.1.b Nghị Định 43/2017/NĐ-CP.
[16] Điều 61.4 Nghị Định 43/2017/NĐ-CP.
[17] Điều 61.4 Nghị Định 43/2017/NĐ-CP.
