So sánh Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và những điểm mới

So sánh Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và những điểm mới
2439 , 12 Tháng Một, 2024

So sánh Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 với  Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và những điểm mới

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có 10 Chương với 83 Điều, tăng thêm 04 chương so với Luật kinh doanh  bất động sản năm 2014. Các chương được sắp xếp, bố cục lại cụ thể như sau:

Chương I. Những quy định chung, gồm 11 điều (từ Điều 1 đến Điều 11).

Chương II. Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn, gồm 10 điều (từ Điều 12 đến Điều 21).

Chương III. Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, gồm 6 điều

(từ Điều 22 đến Điều  27).

Chương IV. Kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, gồm 11 điều (từ Điều  28 đến Điều 38).

Chương V. Chuyển nhượng dự án bất động sản, gồm 5 điều (từ Điều 39 đến Điều 43).

Chương VI. Hợp đồng kinh doanh bất động sản, gồm 9 điều (từ Điều 44 đến Điều 52).

Chương VII. Kinh doanh dịch vụ bất động sản và đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề trong kinh doanh dịch vụ bất  động sản, gồm 18 điều (từ Điều 53 đến Điều 70).

Chương VIII. Xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, gồm 6  điều (từ Điều 71 đến Điều 76).

Chương IX. Quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản, gồm 5 điều (từ Điều 77 đến Điều 81).

Chương X. Điều khoản thi hành, gồm 2 điều (từ Điều 82 đến Điều 83).

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 thể chế hóa các quan điểm, mục tiêu, chủ trương, giải pháp của Nghị quyết  số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương, giải quyết các vấn đề đặt ra từ thực tiễn và xu thế phát triển với nhiều điểm  đổi mới, cụ thể như sau:

Luật Kinh doanh

bất động sản 2014

Luật kinh doanh

bất động sản 2023

Lưu ý những điểm sửa đổi, bổ sung
Chương I: Những quy định chung (Điều 1 – Điều 8)Chương I: Những quy định chung (Điều 1 – Điều 11)
 

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh 

Luật này quy định về kinh doanh bất  động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ  chức, cá nhân kinh doanh bất động  sản và quản lý nhà nước về kinh  doanh bất động sản

 

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh 

1. Luật này quy định về kinh doanh bất  động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức,  cá nhân trong kinh doanh bất động sản và  quản lý nhà nước về kinh doanh bất động  sản.

2. Luật này không áp dụng đối với các  trường hợp:

a) Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà ở,  công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền  sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách;  chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây  dựng, quyền sử dụng đất do sáp nhập, hợp  nhất theo quy định của pháp luật;

b) Cơ quan, tổ chức, đơn vị thực hiện bán,  chuyển nhượng, cho thuê bất động sản là  tài sản công theo quy định của pháp luật về  quản lý, sử dụng tài sản công;

c) Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình  xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng  đất theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải  quyết tranh chấp;

d) Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng  nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các  tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý  tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam  (VAMC) xử lý tài sản bảo đảm là nhà ở,  công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự  án bất động sản đang được dùng bảo lãnh,  thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của  pháp luật;

đ) Tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê  mua nhà ở, công trình xây dựng thuộc  quyền sở hữu hợp pháp của mình; chuyển  nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử  dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp  của mình không nhằm mục đích kinh  doanh.

 

Luật mới bổ sung các trường hợp  Luật không áp dụng

“2. Luật này không áp dụng đối  với các trường hợp: 

a) Cơ quan, tổ chức thực hiện bán  nhà ở, công trình xây dựng,  chuyển nhượng quyền sử dụng đất  do phá sản, giải thể, chia tách;  chuyển quyền sở hữu nhà, công  trình xây dựng, quyền sử dụng đất  do sáp nhập, hợp nhất theo quy  định của pháp luật; 

b) Cơ quan, tổ chức, đơn vị thực  hiện bán, chuyển nhượng, cho  thuê bất động sản là tài sản công  theo quy định của pháp luật về  quản lý, sử dụng tài sản công; 

c) Tổ chức, cá nhân bán nhà ở,  công trình xây dựng, chuyển  nhượng quyền sử dụng đất theo  quyết định của Tòa án, của cơ  quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp;

d) Tổ chức tín dụng, chi nhánh  ngân hàng nước ngoài, công ty  quản lý tài sản của các tổ chức tín  dụng (AMC), công ty quản lý tài  sản của các tổ chức tín dụng Việt  Nam (VAMC) xử lý tài sản bảo  đảm là nhà ở, công trình xây  dựng, quyền sử dụng đất, dự án  bất động sản đang được dùng bảo  lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo  quy định của pháp luật;

đ) Tổ chức, cá nhân bán, cho thuê,  cho thuê mua nhà ở, công trình  xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp  pháp của mình; chuyển nhượng,  cho thuê, cho thuê lại quyền sử  dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp  pháp của mình không nhằm mục  đích kinh doanh.”

 

Điều 2. Đối tượng áp dụng

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất  động sản tại Việt Nam.

2. Cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên  quan đến kinh doanh bất động sản tại Việt  Nam

 

 

Điều 2. Đối tượng áp dụng 

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động  sản tại Việt Nam.

2. Cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan  đến kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

 

Không thay dổi

 

Điều 3. Giải thích từ ngữ 

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây  được hiểu như sau:

 

 

Điều 3. Giải thích từ ngữ 

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được  hiểu như sau:

 

1. Kinh doanh bất động sản là việc  đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây  dựng, mua, nhận chuyển nhượng để  bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho  thuê lại, cho thuê mua bất động sản;  thực hiện dịch vụ môi giới bất động  sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động  sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc  quản lý bất động sản nhằm mục đích  sinh lợi.

 

1. Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn  để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng,  quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật  trong dự án bất động sản để bán, chuyển  nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê  mua nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử  dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án  bất động sản; thực hiện chuyển nhượng dự  án bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất  động sản nhằm mục đích tìm kiếm lợi  nhuận.

 

Sửa đổi khái niệm kinh doanh bất  động sản

Luật mới quy định cụ thể hơn về  các hoạt động của kinh doanh bất  động sản, các loại hình kinh doanh  bất động sản.

 

2. Kinh doanh dịch vụ bất động sản bao  gồm kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ môi giới bất động sản,  dịch vụ tư vấn bất động sản, dịch vụ quản  lý bất động sản.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Luật mới bổ sung mới khái niệm  về kinh doanh dịch vụ bất động  sản, dự án bất động sản so với luật  cũ

 

3. Dự án bất động sản là dự án đầu tư xây  dựng công trình được cơ quan nhà nước có  thẩm quyền chấp thuận theo quy định pháp  luật, bao gồm: dự án đầu tư xây dựng nhà ở; dự án đầu tư xây dựng khu đô thị; dự án  đầu tư xây dựng công trình xây dựng có  công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế,  thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại,  dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và  công năng phục vụ hỗn hợp; dự án đầu tư  xây dựng hạ tầng kỹ thuật, khu công  nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ  cao.

 

 

2. Môi giới bất động sản là việc làm  trung gian cho các bên trong mua bán,  chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê  lại, cho thuê mua bất động sản.

 

 

12. Môi giới bất động sản là việc làm trung  gian cho các bên trong mua bán, chuyển  nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê  mua bất động sản.

 

Không thay đổi

 

3. Nhà, công trình xây dựng có sẵn là  nhà, công trình xây dựng đã hoàn  thành việc xây dựng và đưa vào sử  dụng.

 

4. Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn là nhà  ở, công trình xây dựng đã hoàn thành xây  dựng, đã được nghiệm thu hoàn thành xây  dựng để đưa vào sử dụng và đã được chấp  thuận kết quả nghiệm thu đối với trường  hợp phải được kiểm tra công tác nghiệm  thu theo quy định của pháp luật về xây  dựng.

 

Luật mới bổ sung mới điều kiện để  xác định “nhà ở, công trình xây  dựng có sẵn” là “đã được nghiệm  thu hoàn thành xây dựng để đưa  vào sử dụng và đã được chấp  thuận kết quả nghiệm thu đối với  trường hợp phải được kiểm tra  công tác nghiệm thu theo quy định  của pháp luật về xây dựng.”

 

4. Nhà, công trình xây dựng hình  thành trong tương lai là nhà, công  trình xây dựng đang trong quá trình  xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng

 

5. Nhà ở, công trình xây dựng hình thành  trong tương lai là nhà ở, công trình xây  dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng  hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây  dựng

 

Luật mới sửa đổi từ “nhà” thành  cụm từ “nhà ở”, sửa đổi cụm từ  “đang trong quá trình xây dựng”  thành cụm từ “đang trong quá trình đầu tư xây dựng”

 

 

5. Quản lý bất động sản là việc thực  hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt  động về quản lý, khai thác và định  đoạt bất động sản theo ủy quyền của  chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng  hoặc người có quyền sử dụng đất.

 

14. Quản lý bất động sản là việc thực hiện  một, một số hoặc tất cả các hoạt động về  quản lý, khai thác và định đoạt bất động  sản theo nội dung ủy quyền của chủ sở hữu  nhà ở, công trình xây dựng hoặc người có  quyền sử dụng đất.

 

Không thay đổi

 

6. Sàn giao dịch bất động sản là nơi  diễn ra các giao dịch về mua bán,  chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê  lại, cho thuê mua bất động sản.

 

 

 

11. Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn  ra các giao dịch về mua bán, chuyển  nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê  mua bất động sản được thành lập và hoạt  động theo quy định của Luật này.

 

Luật mới bổ sung thêm cụm từ:  “được thành lập và hoạt động theo  quy định của Luật này.”

 

7. Thuê mua nhà, công trình xây  dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo  đó bên thuê mua thanh toán trước cho  bên cho thuê mua một khoản tiền và  được sử dụng nhà, công trình xây  dựng đó; số tiền còn lại được tính  thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán  đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua  trở thành chủ sở hữu đối với nhà,  công trình xây dựng đó.

 

6. Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng là  thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê  mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua  một khoản tiền không quá 50% giá trị nhà ở, công trình xây dựng thuê mua và được  sử dụng nhà ở, công trình xây dựng đó; số  tiền còn lại được tính thành tiền thuê hàng  tháng để trả cho bên cho thuê mua trong  một thời hạn nhất định; sau khi hết thời hạn thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và đã  trả hết số tiền còn lại thì bên thuê mua có  quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng đó.

 

Luật mới quy định cụ thể về tỷ lệ  số tiền bên thuê mua thanh toán  trước cho bên cho thuê mua, quy  định cụ thể về các khoảng thời  gian bên thuê mua thanh toán cho  bên cho thuê mua.

 

8. Tư vấn bất động sản là hoạt động  trợ giúp về các vấn đề liên quan đến  kinh doanh bất động sản theo yêu cầu  của các bên.

 

 

13. Tư vấn bất động sản là hoạt động trợ  giúp về các vấn đề liên quan đến kinh  doanh bất động sản theo yêu cầu của các  bên.

 

Không thay đổi

 

7. Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần  dự án bất động sản là việc chủ đầu tư  chuyển giao toàn bộ hoặc một phần dự án  bất động sản và các quyền, nghĩa vụ, trách  nhiệm, lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư, các  bên có liên quan (nếu có) đối với dự án,  phần dự án bất động sản chuyển nhượng  cho bên nhận chuyển nhượng thông qua  hợp đồng theo quy định của Luật này.

8. Hợp đồng kinh doanh bất động sản là sự  thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức, cá  nhân kinh doanh bất động sản có đủ điều  kiện kinh doanh bất động sản theo quy định  của Luật này với tổ chức, cá nhân để mua  bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công  trình xây dựng, chuyển nhượng, cho thuê,  cho thuê lại quyền sử dụng đất, chuyển  nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất  động sản theo quy định của Luật này.

9. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động  sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức có đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ  bất động sản theo quy định của Luật này  với tổ chức, cá nhân để thực hiện dịch vụ  môi giới bất động sản, dịch vụ sàn giao  dịch bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động  sản, dịch vụ quản lý bất động sản theo quy  định của Luật này.

10. Chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh  bất động sản là việc bên mua, thuê mua  chuyển giao toàn bộ quyền, nghĩa vụ theo  hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công  trình xây dựng cho tổ chức, cá nhân khác  thông qua văn bản chuyển nhượng hợp  đồng theo quy định của Luật này.

 

 

Bổ sung các khái niệm

– Chuyển nhượng toàn bộ hoặc  một phần dự án bất động sản;

– Hợp đồng kinh doanh bất động  sản;

– Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản;

– Chuyển nhượng hợp đồng kinh  doanh bất động sản.

 

Điều 4. Nguyên tắc kinh doanh bất  động sản

1. Bình đẳng trước pháp luật; tự do  thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền  và lợi ích hợp pháp của các bên thông  qua hợp đồng, không trái quy định  của pháp luật.

2. Bất động sản đưa vào kinh doanh  phải có đủ điều kiện theo quy định  của Luật này.

3. Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch.

4. Tổ chức, cá nhân có quyền kinh  doanh bất động sản tại khu vực ngoài  phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh  theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng  đất được cơ quan nhà nước có thẩm  quyền phê duyệt.

 

Điều 4. Nguyên tắc kinh doanh bất động  sản

1. Bình đẳng trước pháp luật; công khai,  minh bạch; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn  trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các  bên thông qua hợp đồng, không vi phạm  điều cấm của luật.

2. Bất động sản đưa vào kinh doanh phải  tuân thủ các quy định và có đủ điều kiện  theo quy định của Luật này.

3. Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh  bất động sản ngoài phạm vi khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh được cơ quan nhà  nước có thẩm quyền phê duyệt.

 

Luật mới gộp Khoản 1, Khoản 3  thành Khoản 1 và đổi cụm từ  “không trái với quy định của pháp  luật” thành “không vi phạm điều  cấm của luật”

 

Điều 5. Các loại bất động sản đưa  vào kinh doanh

Các loại bất động sản đưa vào kinh  doanh theo quy định của Luật này  (sau đây gọi là bất động sản) bao  gồm:

1. Nhà, công trình xây dựng có sẵn  của các tổ chức, cá nhân;

2. Nhà, công trình xây dựng hình  thành trong tương lai của các tổ chức,  cá nhân;

3. Nhà, công trình xây dựng là tài sản  công được cơ quan nhà nước có thẩm  quyền cho phép đưa vào kinh doanh;

4. Các loại đất được phép chuyển  nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền  sử dụng đất theo quy định của pháp  luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

 

Điều 5. Các loại bất động sản đưa vào  kinh doanh 

1. Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong  tương lai.

2. Công trình xây dựng có sẵn và công  trình xây dựng hình thành trong tương lai,  bao gồm công trình xây dựng có công năng  phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao,  văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ,  du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình  xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.

3. Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ  thuật trong dự án bất động sản.

4. Chính phủ quy định chi tiết khoản 2  Điều này.

 

Bổ sung quy định cụ thể các loại  hình thuộc công trình xây dựng có  sẵn và công trình xây dựng hình  thành trong tương lai, bao gồm  công trình xây dựng có công năng  phục vụ mục đích giáo dục, y tế,  thể thao, văn hóa, văn phòng,  thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu  trú, công nghiệp và công trình xây  dựng có công năng phục vụ hỗn  hợp.

Bỏ quy định về các loại đất được  phép kinh doanh quyền sử dụng  đất; bổ sung một loại bất động sản  đưa vào kinh doanh là “quyền sử  dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật  trong dự án bất động sản”.

 

Điều 6. Công khai thông tin về bất  động sản đưa vào kinh doanh

1. Doanh nghiệp kinh doanh bất động  sản có trách nhiệm công khai thông  tin về bất động sản theo các hình thức  sau đây:

a) Tại trang thông tin điện tử của  doanh nghiệp kinh doanh bất động  sản;

b) Tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối  với các dự án đầu tư kinh doanh bất  động sản;

c) Tại sàn giao dịch bất động sản đối  với trường hợp kinh doanh qua sàn  giao dịch bất động sản.

2. Nội dung thông tin về bất động sản  bao gồm:

a) Loại bất động sản;

b) Vị trí bất động sản;

c) Thông tin về quy hoạch có liên  quan đến bất động sản;

d) Quy mô của bất động sản;

đ) Đặc điểm, tính chất, công năng sử  dụng, chất lượng của bất động sản;  thông tin về từng loại mục đích sử  dụng và phần diện tích sử dụng chung  đối với bất động sản là tòa nhà hỗn  hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà  chung cư;

e) Thực trạng các công trình hạ tầng,  dịch vụ liên quan đến bất động sản;

g) Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu  nhà, công trình xây dựng, quyền sử  dụng đất và giấy tờ có liên quan đến  việc đầu tư xây dựng bất động sản;  hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép  bán, cho thuê mua của cơ quan nhà  nước có thẩm quyền đối với việc bán,  cho thuê mua nhà ở hình thành trong  tương lai;

h) Các hạn chế về quyền sở hữu,  quyền sử dụng bất động sản (nếu có);

i) Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê,  cho thuê lại, cho thuê mua bất động  sản.

 

Điều 6. Công khai thông tin về bất động  sản đưa vào kinh doanh

1. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản  phải công khai đầy đủ, trung thực và chính  xác thông tin quy định tại các khoản 2, 3, 4  và 5 Điều này trước khi đưa vào kinh  doanh trên Hệ thống thông tin về nhà ở và  thị trường bất động sản theo quy định của  Luật này và trang thông tin điện tử của  doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (nếu  có).

2. Thông tin về dự án bất động sản:

a) Quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp  thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận  đầu tư dự án bất động sản;

b) Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ  quan nhà nước có thẩm quyền;

c) Thông tin về quy hoạch chi tiết được cơ  quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt  theo quy định của pháp luật về xây dựng,  quy hoạch đô thị;

d) Hợp đồng mẫu được sử dụng để ký kết  trong giao dịch kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật này.

3. Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng  hình thành trong tương lai:

a) Loại bất động sản; vị trí, quy mô, tiến độ  xây dựng, công năng sử dụng của bất động  sản; thông tin về phần diện tích sử dụng  chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn  hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư;

b) Thiết kế cơ sở đã được thẩm định theo  quy định của pháp luật về xây dựng; giấy  phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp  phép xây dựng; thông báo khởi công xây  dựng công trình; giấy tờ về nghiệm thu  việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng  kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây  dựng tương ứng theo tiến độ dự án; giấy tờ  chứng minh đã được nghiệm thu hoàn  thành xây dựng phần móng theo quy định  của pháp luật về xây dựng đối với trường  hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có  nhà ở;

c) Giấy tờ về quyền sử dụng đất;

d) Thỏa thuận cấp bảo lãnh trong bán, cho  thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

đ) Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm  quyền về nhà ở, công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu  trú hình thành trong tương lai đủ điều kiện  được bán, cho thuê mua;

e) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử  dụng bất động sản (nếu có); việc thế chấp  nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng  đất, dự án bất động sản đưa vào kinh  doanh.

4. Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng  có sẵn:

a) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và  quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận  quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và  tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở  hữu tài sản gắn liền với đất trong đó có ghi  nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây  dựng, trừ trường hợp quy định tại điểm b  khoản này;

b) Trường hợp nhà ở, công trình xây dựng  trong dự án bất động sản của chủ đầu tư thì  chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử  dụng đất theo quy định của pháp luật về đất  đai đối với diện tích đất xây dựng gắn với  nhà ở, công trình xây dựng đó;

c) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); việc thế chấp  nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng  đất, dự án bất động sản đưa vào kinh  doanh.

5. Thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ  tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản:

a) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo  quy định của Luật Đất đai đối với phần  diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong  dự án bất động sản;

b) Văn bản của cơ quan có thẩm quyền về  quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật  trong dự án bất động sản đủ điều kiện được  chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng  nhà ở;

c) Các hạn chế về quyền sử dụng bất động  sản (nếu có); việc thế chấp quyền sử dụng  đất, dự án bất động sản đưa vào kinh  doanh.

6. Các thông tin đã công khai phải được  cập nhật khi có sự thay đổi.

7. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

 

 

 

 

 

Thay vì quy định chung về nội  dung về bất động sản, Luật mới  quy định cụ thể về các trường hợp  phải công khai đầy đủ, trung thực  và chính xác các thông tin về dự  án bất động sản; thông tin về nhà  ở, công trình xây dựng hình thành  trong tương lai; thông tin về nhà ở,  công trình xây dựng có sẵn; thông  tin về quyền sử dụng đất đã có hạ  tầng kỹ thuật trong dự án bất động  sản.

Luật mới bổ sung quy định các  thông tin đã công khai phải được  cập nhật khi có sự thay đổi.

 

Điều 7. Chính sách của Nhà nước  đối với đầu tư kinh doanh bất động sản

1. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá  nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu  tư kinh doanh bất động sản phù hợp  với mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội  của đất nước trong từng thời kỳ và  từng địa bàn.

2. Nhà nước khuyến khích và có  chính sách miễn, giảm thuế, tiền sử  dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng ưu  đãi cho tổ chức, cá nhân đầu tư xây  dựng nhà ở xã hội và dự án được ưu  đãi đầu tư.

3. Nhà nước đầu tư và khuyến khích  tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng  công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng  rào của dự án; hỗ trợ đầu tư xây dựng  công trình hạ tầng kỹ thuật trong hàng  rào đối với dự án được ưu đãi đầu tư.

4. Nhà nước đầu tư và khuyến khích  tổ chức, cá nhân đầu tư dự án dịch vụ  công ích đô thị, công trình hạ tầng xã  hội trong phạm vi dự án đầu tư kinh  doanh bất động sản.

5. Nhà nước có cơ chế, chính sách  bình ổn thị trường bất động sản khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà  đầu tư và khách hàng.

 

Điều 7. Chính sách của Nhà nước  đối với đầu tư kinh doanh bất động sản

1. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân  thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh  doanh bất động sản phù hợp với mục tiêu  phát triển kinh tế – xã hội của đất nước  trong từng thời kỳ và từng địa bàn.

2. Nhà nước khuyến khích và có chính sách  ưu đãi cho tổ chức, cá nhân đầu tư xây  dựng nhà ở xã hội và dự án được ưu đãi  đầu tư.

3. Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ  chức, cá nhân đầu tư xây dựng công trình  hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi của dự án;  hỗ trợ đầu tư xây dựng công trình hạ tầng  kỹ thuật trong phạm vi của dự án đối với  dự án được ưu đãi đầu tư.

4. Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ  chức, cá nhân đầu tư dự án dịch vụ công  ích đô thị, công trình hạ tầng xã hội trong  phạm vi dự án đầu tư kinh doanh bất động  sản.

5. Nhà nước có chính sách để điều tiết thị  trường bất động sản, bảo đảm thị trường  bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn,  bền vững.

6. Nhà nước có chính sách tạo điều kiện  cho tổ chức, cá nhân thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất  động sản.

7. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân  thực hiện giao dịch mua bán, chuyển  nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở,  công trình xây dựng và quyền sử dụng đất  thông qua sàn giao dịch bất động sản.

 

 

 

 

 

 

Bổ sung và thay đổi các thuật ngữ  “bình ổn” bằng thuật ngữ “điều  tiết” quy định tại Khoản 5 Điều này để phù hợp và thống nhất với  nhau.

Luật mới bổ sung quy định nhà  nước có chính sách tạo điều kiện  cho tổ chức, cá nhân thực hiện  thanh toán không dùng tiền mặt  trong giao dịch bất động sản và  khuyến khích tổ chức, cá nhân  thực hiện giao dịch mua bán,  chuyển nhượng, cho thuê mua, cho  thuê nhà ở, công trình xây dựng và  quyền sử dụng đất thông qua sàn  giao dịch bất động sản.

 

Điều 8. Các hành vi bị cấm

1. Kinh doanh bất động sản không đủ  điều kiện theo quy định của Luật này.

2. Quyết định việc đầu tư dự án bất  động sản không phù hợp với quy  hoạch, kế hoạch đã được cơ quan nhà  nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Không công khai hoặc công khai  không đầy đủ, trung thực thông tin về  bất động sản.

4. Gian lận, lừa dối trong kinh doanh  bất động sản.

5. Huy động, chiếm dụng vốn trái  phép; sử dụng vốn huy động của tổ  chức, cá nhân và tiền ứng trước của  bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất  động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.

6. Không thực hiện hoặc thực hiện  không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với  Nhà nước.

7. Cấp và sử dụng chứng chỉ hành  nghề môi giới bất động sản không  đúng quy định của Luật này.

8. Thu phí, lệ phí và các khoản tiền  liên quan đến kinh doanh bất động sản  trái quy định của pháp luật.

 

Điều 8. Các hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

1. Kinh doanh bất động sản không đủ điều  kiện theo quy định của Luật này.

2. Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông  tin, không công khai thông tin về bất động  sản đưa vào kinh doanh.

3. Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh  doanh bất động sản.

4. Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở,  công trình xây dựng hình thành trong tương  lai không đúng quy định của Luật này; sử  dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở,  công trình xây dựng hình thành trong tương  lai trái quy định của pháp luật.

5. Không thực hiện hoặc thực hiện không  đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

6. Cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất  động sản, sử dụng chứng chỉ hành nghề  môi giới bất động sản không đúng quy định  của Luật này.

7. Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên  quan đến kinh doanh bất động sản trái quy  định của pháp luật.

 

Điều chỉnh, bổ sung các hành vi bị  cấm trong quy định hiện hành  nhằm đảm bảo thống nhất, đồng  bộ hơn với các luật ban hành sau  như Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư  và phù hợp hơn với tình hình thực  tiễn.

Bổ sung các quy định về gian dối,  thu tiền như sau: “2. Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai  lệch thông tin, không công khai  thông tin về bất động sản đưa vào  kinh doanh.

4. Thu tiền trong bán, cho thuê  mua nhà ở, công trình xây dựng  hình thành trong tương lai không  đúng quy định của Luật này; sử  dụng tiền thu từ bên mua, thuê  mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy  định của pháp luật.”

 

 

 

 

 

 

 

Document
Bạn cần tư vấn dịch vụ này!

DỊCH VỤ THÀNH LẬP DOANH NGHIỆP TRỌN GÓI – NHẬN LÀM THỦ TỤC KHAI BÁO THUẾ BAN ĐẦU CHO KHÁCH HÀNG

 

Chương II. Kinh doanh Bất động sản có sẵn (Điều 9 – Điều 53)Chương II. Kinh doanh Bất  động sản có sẵn (Điều 9 – Điều  21)
 

Điều 9. Điều kiện của bất động sản  đưa vào kinh doanh

1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào  kinh doanh phải có đủ các điều kiện  sau đây:

a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công  trình xây dựng gắn liền với đất trong  giấy chứng nhận về quyền sử dụng  đất. Đối với nhà, công trình xây dựng  có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh  bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy  định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử  dụng đất, quyền sở hữu nhà, công  trình xây dựng gắn liền với đất;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi  hành án.

2. Các loại đất được phép kinh doanh  quyền sử dụng đất phải có đủ các điều  kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận về quyền sử  dụng đất theo quy định của pháp luật  về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử  dụng đất;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê  biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

 

Điều 12. Nhà ở, công trình xây dựng có  sẵn được đưa vào kinh doanh

1. Các loại nhà ở có sẵn, trừ các loại nhà ở  thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của  Luật Nhà ở.

2. Các loại công trình xây dựng có sẵn quy  định tại khoản 2 Điều 5 của Luật này.

3. Phần diện tích sàn xây dựng của công  trình xây dựng đáp ứng các điều kiện quy  định tại khoản 3 Điều 14 của Luật này.

Điều 14. Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh

1. Nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh  doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở  và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng  nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà  ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy  chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở  hữu tài sản gắn liền với đất trong đó có ghi  nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây  dựng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2  Điều này;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng  đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng,  tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công  trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang  được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ  lý và đang giải quyết theo quy định của  pháp luật; trường hợp có tranh chấp về  quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công  trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu  nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh  doanh thì tranh chấp đã được cơ quan có  thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết  định đã có hiệu lực pháp luật;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Không thuộc trường hợp Luật cấm giao  dịch hoặc đang trong thời gian pháp luật  quy định bị hạn chế, đình chỉ, tạm đình chỉ  giao dịch theo quyết định của cơ quan nhà  nước có thẩm quyền.

2. Nhà ở, công trình xây dựng trong dự án  bất động sản được chủ đầu tư đưa vào kinh  doanh ngoài việc đáp ứng các điều kiện  quy định tại các điểm b, c và d khoản 1  Điều này thì cần bảo đảm các điều kiện sau  đây:

a) Dự án phải đáp ứng các yêu cầu quy  định tại Điều 11 của Luật này;

b) Có giấy tờ xác định nhà ở, công trình  xây dựng đã được nghiệm thu đưa vào sử  dụng theo quy định của pháp luật về xây  dựng;

c) Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ  tài chính về đất với Nhà nước theo quy  định pháp luật đối với đất gắn với nhà ở,  công trình xây dựng được đưa vào kinh  doanh;

d) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng  đất theo quy định của pháp luật về đất đai  đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây  dựng.

đ) Đã công khai thông tin về bất động sản  quy định tại Điều 6 của Luật này.

3. Trường hợp bán, cho thuê mua các phần  diện tích sàn xây dựng trong công trình xây  dựng thì phần diện tích sàn xây dựng được  chủ đầu tư bán, cho thuê mua ngoài việc  đáp ứng các điều kiện quy định tại

khoản 1  và khoản 2 Điều này thì cần phải bảo đảm  các điều kiện sau đây:

a) Công trình xây dựng được tạo lập theo  dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về  đầu tư và pháp luật về xây dựng; có đủ điều  kiện theo quy định pháp luật về đăng ký tài  sản để được cơ quan nhà nước có thẩm  quyền cấp đăng ký quyền sở hữu tài sản  cho người mua, thuê mua;

b) Phần diện tích sàn xây dựng trong công  trình xây dựng được bán, cho thuê mua  phải có chức năng sử dụng cụ thể và được  phân định riêng với các phần diện tích khác  thuộc công trình xây dựng theo dự án được  cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, phê  duyệt và được thể hiện rõ trong hồ sơ thiết  kế của dự án, công trình xây dựng để chủ  sở hữu có thể quản lý, sử dụng độc lập đối  với phần diện tích sàn công trình xây dựng  đó;

c) Công trình xây dựng, phần diện tích sàn  xây dựng trong công trình xây dựng trong  dự án phải được thiết kế đúng, phù hợp với  các quy chuẩn, tiêu chuẩn chuyên ngành áp  dụng đối với loại công trình xây dựng và  công năng của công trình xây dựng đó;

d) Phần diện tích sàn xây dựng trong công  trình xây dựng được bán, cho thuê mua  phải xác định được quyền sử dụng đất gắn  liền với phần diện tích sàn xây dựng đó về  hình thức sử dụng đất, thời hạn sử dụng  đất, diện tích sử dụng đất chung hoặc riêng  với các chủ sở hữu công trình xây dựng  khác, người sử dụng đất khác theo quy định  của pháp luật về đất đai;

đ) Phần diện tích sàn xây dựng trong công  trình xây dựng phải được xác định rõ nghĩa  vụ tài chính về đất với Nhà nước mà người  bán, cho thuê mua hoặc người mua, thuê  mua phần diện tích sàn xây dựng có nghĩa  vụ phải nộp và phải được ghi rõ trong hợp  đồng bán, cho thuê mua;

e) Công trình xây dựng phải được xây dựng  trên đất có hình thức sử dụng đất được Nhà  nước giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê.

Điều 24. Điều kiện đối với nhà ở, công  trình xây dựng hình thành trong tương  lai được đưa vào kinh doanh

1. Nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi  công xây dựng theo quy định của pháp luật  về xây dựng.

2. Có một trong các loại giấy tờ về quyền  sử dụng đất bao gồm:

a) Quyết định giao đất, cho thuê đất; hợp  đồng cho thuê đất;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;  Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và  quyền sử dụng đất ở;

c) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,  quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền  với đất;

d) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,  quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

3. Có các loại giấy tờ sau đây:

a) Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình  xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp phép xây  dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép  xây dựng theo quy định của pháp luật về  xây dựng;

b) Thông báo khởi công xây dựng công  trình và hồ sơ thiết kế xây dựng công trình  đối với trường hợp không phải có Giấy  phép xây dựng theo quy định của pháp luật  về xây dựng;

c) Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn  thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo  quy định của pháp luật về xây dựng tương  ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà  chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có  giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu  hoàn thành xây dựng phần móng theo quy  định của pháp luật về xây dựng.

4. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình  thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án  phải có văn bản thông báo cho cơ quan  quản lý về kinh doanh bất động sản cấp  tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán,  cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ  ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý  về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có  trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở  đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản  cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được  bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ  điều kiện phải nêu rõ lý do.

5. Trường hợp chủ đầu tư dự án bán, cho  thuê mua công trình xây dựng hình thành  trong tương lai, các phần diện tích sàn xây  dựng của công trình xây dựng hình thành  trong tương lai có công năng phục vụ mục  đích du lịch, lưu trú phải tuân thủ quy định  tại khoản 4 Điều này.

6. Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm  trong dự án bất động sản đã được cơ quan  nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo  quy định của pháp luật và trong nội dung  dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư  xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua.

7. Đáp ứng quy định tại các điểm b, c, d  khoản 1, điểm a và c khoản 2 Điều 14 của  Luật này.

8. Đã công khai thông tin của bất động sản  đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều  6 của Luật này.

9. Phần diện tích sàn xây dựng trong công  trình xây dựng hình thành tương lai đưa  vào kinh doanh ngoài các điều kiện quy  định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8  Điều này còn phải đáp ứng thêm các điều  kiện quy định tại khoản 3 Điều 14 của Luật này.

10. Chính phủ quy định chi tiết khoản 4  Điều này.

Điều 30. Điều kiện đối với đất đã có hạ  tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản  được chuyển nhượng quyền sử dụng đất  cho cá nhân tự xây dựng nhà ở

1. Đáp ứng yêu cầu quy định tại khoản 1  Điều 29 của Luật này.

2. Có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng  đất theo quy định của Luật Đất đai. Quyền  sử dụng của phần đất được chuyển nhượng  chỉ cần nằm trong phần diện tích đất thuộc  dự án đã có Giấy chứng nhận quyền sử  dụng đất theo quy định của pháp luật về đất  đai.

3. Quyền sử dụng đất không có tranh chấp  đã được cơ quan có thẩm quyền thông báo,  thụ lý và đang giải quyết theo quy định của  pháp luật; trường hợp có tranh chấp về  quyền sử dụng đất đã được cơ quan có  thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết  định đã có hiệu lực pháp luật.

4. Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp  dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành  án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự.

5. Trong thời hạn sử dụng đất.

6. Quyền sử dụng đất không bị áp dụng  biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định  của pháp luật.

7. Không nằm trong khu vực đô thị loại I,  đô thị loại II và đô thị loại III, tại các  phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại  đặc biệt; không thuộc trường hợp đấu giá  quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây  dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.  Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân  dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch chi tiết  và điều kiện cụ thể để xác định các khu vực  chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng  quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật  theo hình thức phân lô bán nền cho cá nhân  tự xây dựng nhà ở.

8. Trước khi ký hợp đồng, chủ đầu tư dự án  phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan  quản lý về kinh doanh bất động sản cấp  tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện  được chuyển nhượng.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận  được thông báo của chủ đầu tư dự án, cơ  quan quản lý về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra điều kiện  của quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh  và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về  quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật  đủ điều kiện được chuyển nhượng theo  hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự  xây dựng nhà ở; trường hợp quyền sử dụng  đất không đủ điều kiện được chuyển  nhượng phải có văn bản trả lời nêu rõ lý do.

9. Chính phủ quy định chi tiết khoản 8  Điều này.

 

 

Bổ sung chi tiết các điều kiện,  trong đó tách rõ từng điều khoản  quy định về điều kiện cho từng  loại bất động sản cụ thể:

Điều 12. Nhà ở, công trình xây  dựng có sẵn được đưa vào kinh  doanh

Điều 14. Điều kiện của nhà ở,  công trình xây dựng có sẵn đưa  vào kinh doanh

Điều 24. Điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành  trong tương lai được đưa vào kinh  doanh

Điều 30. Điều kiện đối với đất đã  có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất  động sản được chuyển nhượng  quyền sử dụng đất cho cá nhân tự  xây dựng nhà ở

Điều 16. Thực hiện giao dịch kinh doanh  nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

1. Các bên ký kết hợp đồng và thực hiện  giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây  dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong  công trình xây dựng tuân thủ các quy định  sau đây:

a) Các bên ký kết hợp đồng có trách nhiệm  chuẩn bị đầy đủ thông tin, giấy tờ để xác  lập giao dịch, ký kết hợp đồng theo quy  định của Luật này và Bộ luật Dân sự; đáp  ứng điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh  doanh bất động sản theo quy định của pháp  luật về kinh doanh bất động sản; đáp ứng  điều kiện về đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần  diện tích sàn xây dựng trong công trình xây  dựng theo quy định của pháp luật về kinh  doanh bất động sản và pháp luật về nhà ở;

b) Trước khi ký hợp đồng, bên bán, cho  thuê, cho thuê mua cung cấp đầy đủ thông  tin và giấy tờ pháp lý của nhà ở, công trình  xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng  trong công trình xây dựng cho bên mua,  thuê, thuê mua;

c) Trường hợp bất động sản được thực hiện  giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động  sản thì còn phải thực hiện theo quy định tại  Mục 1 Chương VII của Luật này;

d) Trường hợp bất động sản thực hiện giao  dịch thuộc diện phải công chứng, chứng  thực hợp đồng giao dịch thì việc công  chứng, chứng thực hợp đồng thực hiện theo  quy định của pháp luật về công chứng,  chứng thực.

2. Các bên ký kết hợp đồng có trách nhiệm  thực hiện đúng hợp đồng đã ký kết, thực  hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính và nghĩa  vụ khác đối với Nhà nước theo quy định  của pháp luật.

3. Các bên ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện  tích sàn xây dựng trong công trình xây  dựng được thỏa thuận để một bên thực hiện  nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có  thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền  sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền  với đất đối với nhà ở, công trình xây dựng,  phần diện tích sàn xây dựng trong công  trình xây dựng đó. Trường hợp mua, thuê  mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện  tích sàn xây dựng trong công trình xây  dựng của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có  trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà  nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận  về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản  gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê  mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê  mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng  nhận.

4. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có  trách nhiệm cấp giấy chứng nhận về quyền  sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền  với đất theo quy định của pháp luật về đất  đai.

 

Điều luật mới được bổ sung
 

Điều 10. Điều kiện của tổ chức, cá  nhân kinh doanh bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất  động sản phải thành lập doanh nghiệp  hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là  doanh nghiệp), trừ trường hợp quy  định tại khoản 2 Điều này.

2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán,  chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê  mua bất động sản quy mô nhỏ, không  thường xuyên thì không phải thành  lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai  nộp thuế theo quy định của pháp luật.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều  này.

 

Điều 9. Điều kiện đối với tổ chức, cá  nhân khi kinh doanh bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất  động sản phải thành lập doanh nghiệp theo  quy định của pháp luật về doanh nghiệp  hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp  luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh  doanh bất động sản (gọi chung là doanh  nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ  trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản  phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Không trong thời gian đang bị cấm hoạt  động kinh doanh bất động sản, bị tạm  ngừng, đình chỉ hoạt động theo quy định  pháp luật hoặc theo quyết định của cơ quan  nhà nước có thẩm quyền;

b) Không trong thời gian đang thực hiện  thủ tục phá sản, giải thể theo quy định pháp  luật;

c) Phải bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ  trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở  hữu;

d) Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản  thông qua dự án bất động sản phải có vốn  chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn  đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất  dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất  từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng  huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư;  trường hợp đồng thời thực hiện nhiều dự án  thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để  bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để  thực hiện toàn bộ các dự án.

3. Cá nhân kinh doanh bất động sản với  quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh  nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải  kê khai nộp thuế theo quy định của pháp  luật và phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

b) Không đang bị truy cứu trách nhiệm  hình sự, đang bị tạm giam, đang chấp hành  hình phạt tù, đang chấp hành biện pháp xử  lý hành chính tại cơ sở cai nghiện bắt buộc,  cơ sở giáo dục bắt buộc hoặc đang bị Tòa  án cấm hành nghề kinh doanh bất động sản.

4. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất  động sản phải thành lập doanh nghiệp theo  pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã  theo quy định của pháp luật về hợp tác xã  (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh  dịch vụ bất động sản), phải đáp ứng các  điều kiện theo quy định của Luật này.

5. Chính phủ quy định chi tiết điểm c và  điểm d khoản 2 Điều này; quy định chi tiết  về tiêu chí xác định kinh doanh bất động  sản quy mô nhỏ về số lượng, giá trị đối với  các loại bất động sản quy định tại khoản 3  Điều này.

 

– Luật mới sửa đổi tên điều luật,  bổ sung thêm nội dung, và sắp xếp  lại bố cục của Luật so với Luật năm 2014 quy định tại Điều 10  Chương II.

– Luật mới bổ sung cụ thể điều  kiện để doanh nghiệp, cá nhân  kinh doanh bất động sản.

 

Điều 11. Phạm vi kinh doanh bất  động sản của tổ chức, cá nhân trong  nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn  đầu tư nước ngoài

1. Tổ chức, cá nhân trong nước được  kinh doanh bất động sản dưới các  hình thức sau đây:

a) Mua nhà, công trình xây dựng để  bán, cho thuê, cho thuê mua;

b) Thuê nhà, công trình xây dựng để  cho thuê lại;

c) Đối với đất được Nhà nước giao thì  được đầu tư xây dựng nhà ở để bán,  cho thuê, cho thuê mua; chuyển  nhượng quyền sử dụng đất dưới hình  thức phân lô, bán nền theo quy định  của pháp luật về đất đai; đầu tư xây  dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang,  nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó;

d) Đối với đất được Nhà nước cho  thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở  để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà,  công trình xây dựng không phải là  nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

đ) Đối với đất được Nhà nước công  nhận quyền sử dụng đất thì được đầu  tư xây dựng nhà, công trình xây dựng  để bán, cho thuê, cho thuê mua;

e) Đối với đất nhận chuyển nhượng  của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì  được đầu tư xây dựng nhà, công trình  xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê  mua;

g) Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia  đình, cá nhân thì được đầu tư xây  dựng nhà, công trình xây dựng để cho  thuê theo đúng mục đích sử dụng đất;

h) Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc  một phần dự án bất động sản của chủ  đầu tư để xây dựng nhà, công trình  xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê  mua;

i) Nhận chuyển nhượng, thuê quyền  sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng  kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê  đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó.

2. Người Việt Nam định cư ở nước  ngoài được kinh doanh bất động sản  dưới các hình thức sau đây:

a) Các hình thức quy định tại các  điểm b, d, g và h khoản 1 Điều này;

b) Đối với đất được Nhà nước giao thì  được đầu tư xây dựng nhà ở để bán,  cho thuê, cho thuê mua;

c) Đối với đất thuê, đất nhận chuyển  nhượng trong khu công nghiệp, cụm  công nghiệp, khu chế xuất, khu công  nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư  xây dựng nhà, công trình xây dựng để  kinh doanh theo đúng mục đích sử  dụng đất.

3. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước  ngoài được kinh doanh bất động sản  dưới các hình thức sau đây:

a) Các hình thức quy định tại các  điểm b, d, h khoản 1 và điểm b khoản  2 Điều này;

b) Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế  xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế  thì được đầu tư xây dựng nhà, công  trình xây dựng để kinh doanh theo  đúng mục đích sử dụng đất.

 

Điều 10. Hình thức, phạm vi kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử  dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự  án bất động sản, chuyển nhượng dự án  bất động sản của tổ chức, cá nhân trong  nước, người Việt Nam định cư ở nước  ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư  nước ngoài

1. Các hình thức kinh doanh nhà ở, công  trình xây dựng và quyền sử dụng đất đã có  hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản,  chuyển nhượng dự án bất động sản quy  định sau đây:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây  dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

b) Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong  dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho  thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có  hạ tầng kỹ thuật;

c) Mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

d) Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất  đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động  sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê  lại;

đ) Thuê nhà ở, công trình xây dựng để cho  thuê lại;

e) Thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ  thuật trong dự án bất động sản để cho thuê  lại;

g) Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một  phần dự án bất động sản để tiếp tục đầu tư  xây dựng, kinh doanh.

2. Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh  doanh bất động sản theo các hình thức quy  định tại khoản 1 Điều này.

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài  được kinh doanh bất động sản theo các  hình thức sau đây:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây  dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua thông  qua dự án bất động sản thực hiện theo đúng  hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng  đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho  thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có  hạ tầng kỹ thuật thực hiện theo đúng hình  thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo  quy định của pháp luật về đất đai;

c) Các hình thức kinh doanh bất động sản  quy định tại điểm đ và điểm g khoản 1  Điều này.

4. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước  ngoài thuộc diện phải đáp ứng các điều  kiện và thực hiện thủ tục đầu tư quy định  đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy  định của Luật Đầu tư thì được kinh doanh  bất động sản theo các hình thức quy định  tại khoản 3 Điều này.

5. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước  ngoài không thuộc trường hợp quy định tại  khoản 4 Điều này thì được thực hiện các  hình thức kinh doanh bất động sản quy  định tại khoản 1 Điều này.

 

– Luật mới sửa đổi, bổ sung quy  định về các “hình thức” kinh  doanh nhà ở, công trình xây dựng  so với Luật hiện hành.

 

Điều 12. Yêu cầu đối với dự án đầu  tư bất động sản để kinh doanh

1. Dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế  hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị,  quy hoạch xây dựng nông thôn và  phải theo kế hoạch thực hiện được cơ  quan nhà nước có thẩm quyền phê  duyệt.

2. Trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất  động sản để kinh doanh thực hiện  theo quy định của pháp luật về đầu tư,  đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy  định khác của pháp luật có liên quan.

3. Dự án đầu tư bất động sản phải  được thi công đúng tiến độ, bảo đảm  chất lượng theo quy định của pháp  luật về xây dựng.

 

Điều 11. Yêu cầu đối với dự án bất động  sản

1. Dự án bất động sản phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

2. Dự án bất động sản phải phù hợp với quy  hoạch chung được phê duyệt theo quy định  của pháp luật về xây dựng, pháp luật về  quy hoạch đô thị; trường hợp dự án nằm  trong khu vực đã có quy hoạch phân khu,  quy hoạch chi tiết được phê duyệt thì phải  bảo đảm tuân thủ các quy hoạch này.

3. Trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động  sản thực hiện theo quy định của pháp luật  về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở  và quy định khác của pháp luật có liên  quan.

4. Tuân thủ Giấy phép xây dựng đối với  những trường hợp phải cấp phép xây dựng.

5. Dự án bất động sản phải được đầu tư xây  dựng theo tiến độ, quy hoạch, thiết kế vàtrong thời gian thực hiện dự án đầu tư được  cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp  thuận theo quy định của pháp luật.

6. Đối với dự án nhà ở, ngoài việc đáp ứng  quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều  này còn phải đáp ứng các yêu cầu theo quy  định của pháp luật về nhà ở.

 

– Luật sửa đổi tên điều luật, bổ  sung thêm nội dung, bổ sung thêm  các yêu cầu:

“4. Tuân thủ Giấy phép xây dựng  đối với những trường hợp phải  cấp phép xây dựng.

5. Dự án bất động sản phải được  đầu tư xây dựng theo tiến độ, quy  hoạch, thiết kế và trong thời gian  thực hiện dự án đầu tư được cơ  quan nhà nước có thẩm quyền  chấp thuận theo quy định của  pháp luật.

6. Đối với dự án nhà ở, ngoài việc  đáp ứng quy định tại các khoản 1,  2, 3, 4 và 5 Điều này còn phải đáp  ứng các yêu cầu theo quy định của  pháp luật về nhà ở.”

 

 

Điều 13. Trách nhiệm của chủ đầu  tư dự án kinh doanh bất động sản

1. Thực hiện việc đầu tư xây dựng,  kinh doanh, quản lý khai thác dự án  bất động sản theo quy định của pháp  luật.

2. Bảo đảm nguồn tài chính để thực  hiện dự án theo đúng tiến độ đã được  phê duyệt.

3. Chỉ được phép bàn giao nhà, công  trình xây dựng cho khách hàng khi đã  hoàn thành xong việc xây dựng nhà,  công trình xây dựng và các công trình  hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo  tiến độ ghi trong dự án đã được phê  duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống  hạ tầng chung của khu vực; trường  hợp bàn giao nhà, công trình xây  dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình  xây dựng đó.

4. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày  bàn giao nhà, công trình xây dựng cho  người mua hoặc kể từ ngày hết hạn  thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ  quan nhà nước có thẩm quyền cấp  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,  quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác  gắn liền với đất cho bên mua, bên  thuê mua, trừ trường hợp bên mua,  bên thuê mua có văn bản đề nghị tự  làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

5. Không được ủy quyền cho bên  tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh,  liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp  vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán,  chuyển nhượng, cho thuê mua bất  động sản.

 

Điều 17. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự  án bất động sản

1. Thực hiện việc đầu tư xây dựng, kinh  doanh, quản lý khai thác dự án bất động  sản theo quy định của pháp luật. Thực hiện  đầy đủ các nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án,  thực hiện lập, thẩm định, phê duyệt và triển  khai thực hiện dự án theo đúng quy định  của pháp luật về xây dựng và quy định  khác của pháp luật có liên quan.

2. Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự  án theo đúng tiến độ thực hiện dự án đã  được chấp thuận, phê duyệt.

3. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn  giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời  điểm bên thuê mua nhà ở đã thanh toán đủ  tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề  nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với  đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường  hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề  nghị tự làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận.

4. Không được ủy quyền cho tổ chức, cá  nhân khác ký hợp đồng mua bán, chuyển  nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình  xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng  kỹ thuật trong dự án bất động sản.

5. Thực hiện đúng quy định của pháp luật  trong hoạt động đầu tư, xây dựng, sử dụng  đất và giao dịch bán, cho thuê mua nhà ở,  công trình xây dựng để người mua, thuê  mua nhà ở, công trình xây dựng được cơ  quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký  quyền sở hữu tài sản đối với nhà ở, công  trình xây dựng đã mua, thuê mua của chủ  đầu tư.

6. Xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và  các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã  hội trong dự án theo đúng quy hoạch chi  tiết, thiết kế được phê duyệt, giấy phép xây  dựng, nội dung chấp thuận chủ trương đầu  tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm  quyền; tuân thủ các quy chuẩn về xây  dựng.

7. Tuân thủ quy định của pháp luật về nhà ở về bàn giao nhà ở.

8. Trường hợp bàn giao nhà ở xây dựng thô  không phải là nhà chung cư cho bên mua,  bên thuê mua thì phải hoàn thiện toàn bộ  phần mặt ngoài của nhà ở đó.

9. Thực hiện nghĩa vụ, trách nhiệm khác  của chủ đầu tư dự án theo quy định của  pháp luật.

 

Bãi bỏ quy định:

“Chỉ được phép bàn giao nhà,  công trình xây dựng cho khách  hàng khi đã hoàn thành xong việc  xây dựng nhà, công trình xây dựng  và các công trình hạ tầng kỹ thuật,  hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi  trong dự án đã được phê duyệt,  bảo đảm kết nối với hệ thống hạ  tầng chung của khu vực;”

Bổ sung thêm các quy định về  trách nhiệm của chủ đầu tư:

“1. Thực hiện việc đầu tư xây  dựng, kinh doanh, quản lý khai  thác dự án bất động sản theo quy  định của pháp luật. Thực hiện đầy  đủ các nghĩa vụ của chủ đầu tư dự  án, thực hiện lập, thẩm định, phê  duyệt và triển khai thực hiện dự án theo đúng quy định của pháp luật  về xây dựng và quy định khác của  pháp luật có liên quan.

4. Không được ủy quyền cho tổ  chức, cá nhân khác ký hợp đồng  mua bán, chuyển nhượng, cho  thuê mua nhà ở, công trình xây  dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ  tầng kỹ thuật trong dự án bất động  sản.

5. Thực hiện đúng quy định của  pháp luật trong hoạt động đầu tư,  xây dựng, sử dụng đất và giao  dịch bán, cho thuê mua nhà ở,  công trình xây dựng để người  mua, thuê mua nhà ở, công trình  xây dựng được cơ quan nhà nước  có thẩm quyền đăng ký quyền sở  hữu tài sản đối với nhà ở, công  trình xây dựng đã mua, thuê mua  của chủ đầu tư.

6. Xây dựng nhà ở, công trình xây  dựng và các công trình hạ tầng kỹ  thuật, hạ tầng xã hội trong dự án  theo đúng quy hoạch chi tiết, thiết  kế được phê duyệt, giấy phép xây  dựng, nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư dự án của cơ quan  nhà nước có thẩm quyền; tuân thủ  các quy chuẩn về xây dựng.

7. Tuân thủ quy định của pháp  luật về nhà ở về bàn giao nhà ở.

8. Trường hợp bàn giao nhà ở xây  dựng thô không phải là nhà chung  cư cho bên mua, bên thuê mua thì  phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt  ngoài của nhà ở đó.

9. Thực hiện nghĩa vụ, trách  nhiệm khác của chủ đầu tư dự án  theo quy định của pháp luật.”

 

Điều 14. Đối tượng được mua, nhận  chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất  động sản của doanh  nghiệp kinh doanh bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân trong nước được  mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê  mua các loại bất động sản.

2. Người Việt Nam định cư ở nước  ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài  được thuê các loại bất động sản để sử  dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở  theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Người Việt Nam định cư ở nước  ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư  nước ngoài được mua, thuê mua nhà,  công trình xây dựng để sử dụng làm  văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất,  kinh doanh, dịch vụ theo đúng công  năng sử dụng của nhà, công trình xây  dựng đó.

3. Người Việt Nam định cư ở nước  ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư  nước ngoài kinh doanh bất động sản  được mua, nhận chuyển nhượng, thuê,  thuê mua bất động sản để kinh doanh  theo quy định tại Điều 11 của Luật  này.

 

Điều 15. Đối tượng được mua, thuê, thuê  mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn  của doanh nghiệp kinh doanh bất động  sản

1. Tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt  Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt  Nam, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước  ngoài quy định tại khoản 5 Điều 10 của  Luật này được mua, thuê, thuê mua nhà ở,  công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây  dựng trong công trình xây dựng để sử  dụng, kinh doanh.

2. Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước  ngoài, người Việt Nam định cư ở nước  ngoài được mua, thuê mua nhà ở theo quy  định của pháp luật về nhà ở. Người gốc  Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không  phải là công dân Việt Nam theo quy định  của pháp luật về quốc tịch được mua, thuê,  thuê mua công trình xây dựng, phần diện  tích sàn xây dựng trong công trình xây  dựng để sử dụng theo đúng công năng của  công trình xây dựng.

3. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước  ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của  Luật này đang trong thời hạn hoạt động  hợp pháp tại Việt Nam được mua, thuê nhà  ở để sử dụng; được thuê nhà ở để kinh  doanh theo quy định của Luật này; được  mua, thuê công trình xây dựng, phần diện  tích sàn xây dựng trong công trình xây  dựng của chủ đầu tư dự án bất động sản,  doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để  sử dụng theo đúng công năng sử dụng của  công trình xây dựng phục vụ cho các hoạt  động của mình; thuê công trình xây dựng,  phần diện tích sàn xây dựng trong công  trình xây dựng để cho thuê lại theo đúng  công năng sử dụng của công trình xây dựng.

4. Tổ chức nước ngoài đang trong thời hạn  hoạt động hợp pháp tại Việt Nam, cá nhân  nước ngoài đang trong thời hạn cư trú hợp  pháp tại Việt Nam được thuê công trình  xây dựng để sử dụng theo đúng công năng  của công trình xây dựng phục vụ cho các  hoạt động của mình.

5. Đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà  ở xã hội thực hiện theo quy định của Luật  Nhà ở.

 

 

Thay đổi cụm từ “Bất động sản” thành “nhà ở, công trình xây  dựng có sẵn”.

Thay đổi cum từ “Người Việt  Nam định cư ở nước ngoài” thành “Người gốc Việt Nam định  cư ở nước ngoài mà không phải  là công dân Việt Nam”. Ngoài ra  mở rộng đối tượng, phạm vi được  mua, thuê, thuê mua nhà ở, công  trình xây dựng có sẵn của doanh  nghiệp kinh doanh bất động sản.

 

Điều 15. Giá mua bán, chuyển  nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất  động sản

Giá mua bán, chuyển nhượng, cho  thuê, cho thuê mua bất động sản do  các bên thỏa thuận và được ghi rõ  trong hợp đồng. Trường hợp Nhà  nước có quy định về giá thì các bên  phải thực hiện theo quy định đó.

 

Điều 47. Giá giao dịch trong kinh doanh  bất động sản

1. Giá mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê  mua bất động sản, dự án bất động sản được  đưa vào kinh doanh do các bên thỏa thuận  và được ghi trong hợp đồng; trường hợp  Nhà nước có quy định về giá thì các bên  phải thực hiện theo quy định đó.

2. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động  sản ghi đúng giá giao dịch thực tế vào trong  hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi  giá giao dịch trong hợp đồng không đúng  với giá giao dịch thực tế.

 

 

Bổ sung quy định:

“Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất  động sản ghi đúng giá giao dịch  thực tế vào trong hợp đồng; chịu  trách nhiệm trong việc ghi giá  giao dịch trong hợp đồng không  đúng với giá giao dịch thực tế.”

 

Điều 16. Thanh toán trong giao dịch bất động sản

1. Việc thanh toán trong giao dịch bất  động sản do các bên thỏa thuận trong  hợp đồng và phải tuân thủ quy định  của pháp luật về thanh toán.

2. Việc phạt và bồi thường thiệt hại do  bên mua, bên nhận chuyển nhượng,  bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ  thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển  nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê  mua chậm tiến độ bàn giao bất động  sản do các bên thỏa thuận và phải  được ghi rõ trong hợp đồng.

 

Điều 48. Thanh toán trong kinh doanh bất động sản

1. Việc thanh toán trong giao dịch bất động  sản, dự án bất động sản do các bên thỏa  thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định  của pháp luật.

2. Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh  doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh  doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh  toán theo hợp đồng kinh doanh bất động  sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động  sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở  tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi  nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt  động hợp pháp tại Việt Nam.

3. Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên  mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê,  bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc  bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê,  bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao  bất động sản do các bên thỏa thuận và phải  được ghi trong hợp đồng.

 

Bổ sung thêm quy định:

 “2. Chủ đầu tư dự án, doanh  nghiệp kinh doanh bất động sản,  doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ  bất động sản nhận tiền thanh toán  theo hợp đồng kinh doanh bất  động sản, hợp đồng kinh doanh  dịch vụ bất động sản từ khách  hàng thông qua tài khoản mở tại  tổ chức tín dụng trong nước hoặc  chi nhánh ngân hàng nước ngoài  đang hoạt động hợp pháp tại Việt  Nam.”

 

Điều 17. Hợp đồng kinh doanh bất  động sản

1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất  động sản:

a) Hợp đồng mua bán nhà, công trình  xây dựng;

b) Hợp đồng cho thuê nhà, công trình  xây dựng;

c) Hợp đồng thuê mua nhà, công trình  xây dựng;

d) Hợp đồng chuyển nhượng, cho  thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

đ) Hợp đồng chuyển nhượng một  phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.

2. Hợp đồng kinh doanh bất động sản  phải được lập thành văn bản. Việc  công chứng, chứng thực hợp đồng do  các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua  bán, thuê mua nhà, công trình xây  dựng, hợp đồng chuyển nhượng  quyền sử dụng đất mà các bên là hộ  gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2  Điều 10 của Luật này thì phải công  chứng hoặc chứng thực.

3. Thời điểm có hiệu lực của hợp  đồng do các bên thỏa thuận và ghi  trong hợp đồng. Trường hợp hợp  đồng có công chứng, chứng thực thì  thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là  thời điểm công chứng, chứng thực.

Trường hợp các bên không có thỏa  thuận, không có công chứng, chứng  thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp  đồng là thời điểm các bên ký kết hợp  đồng.

4. Chính phủ quy định các loại hợp  đồng mẫu kinh doanh bất động sản.

 

Điều 44. Hợp đồng trong kinh doanh bất  động sản

1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động  sản bao gồm:

a) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua  nhà ở;

b) Hợp đồng thuê nhà ở;

c) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua  công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây  dựng trong công trình xây dựng có công  năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;

d) Hợp đồng thuê công trình xây dựng,  phần diện tích sàn xây dựng trong công  trình xây dựng có công năng phục vụ mục  đích du lịch, lưu trú;

đ) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua  công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây  dựng trong công trình xây dựng có công  năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể  thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch  vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có  công năng phục vụ hỗn hợp;

e) Hợp đồng thuê công trình xây dựng,  phần diện tích sàn xây dựng trong công  trình xây dựng có công năng phục vụ mục  đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn  phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp  và công trình xây dựng có công năng phục  vụ hỗn hợp;

g) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án  bất động sản;

h) Hợp đồng cho thuê, hợp đồng cho thuê  lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ  thuật trong dự án bất động sản;

i) Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án  bất động sản;

k) Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự  án bất động sản;

l) Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua  bán, hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình  xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng  trong công trình xây dựng.

2. Các loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ  bất động sản bao gồm:

a) Hợp đồng dịch vụ sàn giao dịch bất động  sản;

b) Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động  sản;

c) Hợp đồng dịch vụ tư vấn bất động sản; d) Hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản.

3. Hợp đồng kinh doanh bất động sản được  ký kết khi bất động sản, dự án bất động sản  đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này.

4. Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp  đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít  nhất một bên tham gia giao dịch là doanh  nghiệp kinh doanh bất động sản được công  chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của  các bên.

5. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở,  công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây  dựng trong công trình xây dựng mà các bên  tham gia giao dịch là cá nhân phải công  chứng hoặc chứng thực.

6. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là  thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng  hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được  thể hiện trên hợp đồng, trừ trường hợp các  bên có thỏa thuận khác. Trường hợp hợp  đồng có công chứng hoặc chứng thực thì  thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời  điểm văn bản công chứng, chứng thực có  hiệu lực theo quy định của pháp luật về  công chứng, chứng thực.

7. Chính phủ quy định các loại hợp đồng  mẫu trong kinh doanh bất động sản quy  định tại khoản 1 Điều này.

 

Phân loại lại các loại hợp đồng  kinh doanh bất động sản, bổ sung  thêm các loại hợp đồng kinh  doanh dịch vụ bất động sản mới  “Hợp đồng dịch vụ sàn giao dịch bất động sản”

 

Điều 18. Nội dung hợp đồng mua  bán, cho thuê, cho thuê mua nhà,  công trình xây dựng

Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho  thuê mua nhà, công trình xây dựng  phải có các nội dung chính sau đây:

1. Tên, địa chỉ của các bên;

2. Các thông tin về bất động sản;

3. Giá mua bán, cho thuê, cho thuê  mua;

4. Phương thức và thời hạn thanh  toán;

5. Thời hạn giao, nhận bất động sản  và hồ sơ kèm theo;

6. Bảo hành;

7. Quyền và nghĩa vụ của các bên; 8. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; 9. Phạt vi phạm hợp đồng;

10. Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ  hợp đồng và các biện pháp xử lý;

11. Giải quyết tranh chấp;

12. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

 

Điều 46. Nội dung chính của hợp đồng  trong kinh doanh bất động sản

1. Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà  ở, công trình xây dựng phải có các nội  dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Các thông tin về bất động sản;

c) Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua; d) Phương thức và thời hạn thanh toán;

đ) Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho  nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với  trường hợp bán nhà ở hình thành trong  tương lai;

e) Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ  sơ kèm theo;

g) Bảo hành;

h) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; k) Phạt vi phạm hợp đồng;

l) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp  đồng và các biện pháp xử lý;

m) Giải quyết tranh chấp;

n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

2. Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê  quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật  trong dự án bất động sản phải có các nội  dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Các thông tin về loại đất, diện tích, vị  trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng thửa đất,  tài sản gắn liền với đất (nếu có);

c) Thời hạn sử dụng đất; giá chuyển  nhượng, cho thuê, cho thuê lại bao gồm cả  tài sản gắn liền với đất (nếu có);

d) Phương thức và thời hạn thanh toán;

đ) Thời hạn bàn giao đất và hồ sơ kèm  theo;

e) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

g) Quyền của bên thứ ba đối với thửa đất  (nếu có);

h) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; i) Phạt vi phạm hợp đồng;

k) Giải quyết hậu quả khi hợp đồng hết hạn  đối với trường hợp cho thuê, cho thuê lại  quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp;

l) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp  đồng và biện pháp xử lý;

m) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

3. Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc  một phần dự án bất động sản phải có các  nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Thông tin cơ bản của dự án đã được phê  duyệt;

c) Thông tin chi tiết về toàn bộ dự án hoặc  phần dự án chuyển nhượng;

d) Giá chuyển nhượng;

đ) Phương thức và thời hạn thanh toán;

e) Thời hạn bàn giao toàn bộ hoặc một  phần dự án và hồ sơ kèm theo;

g) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

h) Trách nhiệm của các bên trong việc thực  hiện các thủ tục hành chính liên quan đến  quyền sử dụng đất;

i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; k) Phạt vi phạm hợp đồng;

l) Giải quyết tranh chấp;

m) Các trường hợp chấm dứt thực hiện hợp đồng và các biện pháp xử lý;

n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

4. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động  sản phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Đối tượng và nội dung dịch vụ;

c) Yêu cầu và kết quả dịch vụ;

d) Thời hạn thực hiện dịch vụ;

đ) Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ; e) Phương thức, thời hạn thanh toán; g) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

h) Giải quyết tranh chấp;

i) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

 

Bổ sung quy định về các nội dung  chính trong Hợp đồng mua bán,  cho thuê, cho thuê mua nhà, công  trình xây dựng “đ) Bảo lãnh của  ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ  tài chính của chủ đầu tư đối với  trường hợp bán nhà ở hình thành  trong tương lai;”

Bổ sung thêm quy định về các nội  dung chính trong từng loại hợp  đồng khác, cụ thể:

“Hợp đồng chuyển nhượng, cho  thuê quyền sử dụng đất đã có hạ  tầng kỹ thuật trong dự án bất động  sản phải có các nội dung chính  sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Các thông tin về loại đất, diện  tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và  tình trạng thửa đất, tài sản gắn  liền với đất (nếu có);

c) Thời hạn sử dụng đất; giá  chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê  lại bao gồm cả tài sản gắn liền với  đất (nếu có);

d) Phương thức và thời hạn thanh  toán;

đ) Thời hạn bàn giao đất và hồ sơ  kèm theo;

e) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

g) Quyền của bên thứ ba đối với  thửa đất (nếu có);

h) Trách nhiệm do vi phạm hợp  đồng;

i) Phạt vi phạm hợp đồng;

k) Giải quyết hậu quả khi hợp  đồng hết hạn đối với trường hợp  cho thuê, cho thuê lại quyền sử  dụng đất; giải quyết tranh chấp;

l) Các trường hợp chấm dứt, hủy  bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;

m) Thời điểm có hiệu lực của hợp  đồng.

3. Hợp đồng chuyển nhượng toàn  bộ hoặc một phần dự án bất động  sản phải có các nội dung chính  sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên; b) Thông tin cơ bản của dự án đã được phê duyệt;

c) Thông tin chi tiết về toàn bộ dự  án hoặc phần dự án chuyển  nhượng;

d) Giá chuyển nhượng;

đ) Phương thức và thời hạn thanh  toán;

e) Thời hạn bàn giao toàn bộ hoặc  một phần dự án và hồ sơ kèm  theo;

g) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

h) Trách nhiệm của các bên trong  việc thực hiện các thủ tục hành  chính liên quan đến quyền sử dụng  đất;

i) Trách nhiệm do vi phạm hợp  đồng;

k) Phạt vi phạm hợp đồng;

l) Giải quyết tranh chấp;

m) Các trường hợp chấm dứt thực  hiện hợp đồng và các biện pháp  xử lý;

n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

4. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ  bất động sản phải có các nội dung  chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Đối tượng và nội dung dịch vụ;

c) Yêu cầu và kết quả dịch vụ;

 d) Thời hạn thực hiện dịch vụ;

đ) Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng  dịch vụ;

e) Phương thức, thời hạn thanh  toán;

g) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

 h) Giải quyết tranh chấp;

i) Thời điểm có hiệu lực của hợp  đồng.” 

 

Điều 19. Nguyên tắc mua bán nhà,  công trình xây dựng

1. Việc mua bán nhà, công trình xây  dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.

2. Việc mua bán nhà chung cư, tòa  nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Phân định rõ diện tích, trang thiết  bị sử dụng chung và diện tích, trang  thiết bị sử dụng riêng của các chủ sở  hữu;

b) Quyền sử dụng đất của các chủ sở  hữu sau khi mua các căn hộ, phần  diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà  hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là  quyền sử dụng chung và phải thống  nhất theo một hình thức sử dụng ổn  định lâu dài hoặc thuê, nếu là quyền  sử dụng đất thuê thì phải thống nhất  về thời hạn thuê đất.

3. Bên mua nhà, công trình xây dựng,  các căn hộ, phần diện tích trong nhà  chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục  đích sử dụng được Nhà nước cấp Giấy  chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền  sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền  với đất.

4. Việc mua bán nhà, công trình xây  dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà,  công trình xây dựng.

5. Thời điểm chuyển quyền sở hữu  nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây  dựng cho bên mua hoặc bên mua đã  thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ  trường hợp các bên có thỏa thuận  khác.

 

Điều 13. Nguyên tắc kinh doanh nhà ở,  công trình xây dựng có sẵn

1. Việc mua bán nhà ở, công trình xây  dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong  công trình xây dựng phải gắn với quyền sử  dụng đất, trừ trường hợp Luật Đất đai, Luật  Nhà ở có quy định khác. Các chủ sở hữu đối với các căn hộ, phần diện tích sàn xây  dựng trong công trình xây dựng, công trình  xây dựng có nhiều chủ sở hữu có quyền sử  dụng đất theo hình thức sử dụng chung.

2. Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình  xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng  trong công trình xây dựng theo quy định  của Luật này được Nhà nước cấp giấy  chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở  hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở,  công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây  dựng trong công trình xây dựng đã mua,  thuê mua. Trình tự, thủ tục, cơ quan có  thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền  sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền  với đất thực hiện theo quy định của pháp  luật về đất đai.

3. Việc bán, cho thuê mua nhà ở phải tuân  thủ quy định về thời hạn sở hữu nhà ở theo  quy định của pháp luật về nhà ở. Việc bán,  cho thuê mua công trình xây dựng, phần  diện tích sàn xây dựng trong công trình xây  dựng phải tuân thủ quy định về niên hạn sử  dụng công trình xây dựng theo quy định  của pháp luật về xây dựng.

4. Việc bán, cho thuê mua nhà ở, công  trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải tuân  thủ quy định về hình thức, mục đích, thời  hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai, tài sản  gắn liền với đất theo quy định của pháp luật  về đất đai.

5. Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình  xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng  trong công trình xây dựng được xác lập  quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây  dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong  công trình xây dựng đã mua, thuê mua.  Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở,  công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây  dựng trong công trình xây dựng đối với bên  mua, thuê mua là kể từ thời điểm bên mua,  thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền  thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, công  trình xây dựng, phần diện tích sàn xây  dựng trong công trình xây dựng, trừ trường  hợp các bên có thỏa thuận khác.

6. Việc mua bán, thuê mua nhà ở, công  trình xây dựng, phần diện tích sàn xây  dựng trong công trình xây dựng phải kèm  theo hồ sơ về nhà ở, công trình xây dựng  đáp ứng điều kiện theo quy định của Luật  này. Việc mua bán nhà ở, công trình xây  dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải phân định rõ diện  tích, trang thiết bị sở hữu, sử dụng chung  và diện tích, trang thiết bị sở hữu, sử dụng  riêng của các chủ sở hữu.

Điều 23. Nguyên tắc kinh doanh nhà ở,  công trình xây dựng hình thành trong  tương lai

1. Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền  bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây  dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong  công trình xây dựng hình thành trong tương  lai trong dự án bất động sản theo quy định  của Luật này.

2. Việc mua bán, thuê mua nhà ở, công  trình xây dựng, phần diện tích sàn xây  dựng trong công trình xây dựng hình thành  trong tương lai thực hiện theo các quy định  sau đây:

a) Tuân thủ các nguyên tắc quy định tại  Điều 13 của Luật này;

b) Đối tượng được mua, thuê mua nhà ở,  công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây  dựng trong công trình xây dựng hình thành  trong tương lai thực hiện theo quy định tại  Điều 15 của Luật này;

c) Giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng  trong công trình xây dựng hình thành trong  tương lai thực hiện theo quy định tại Điều  16 của Luật này;

d) Quyền của bên bán, cho thuê mua nhà ở,  công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây  dựng trong công trình xây dựng hình thành  trong tương lai thực hiện theo quy định tại  khoản 1 Điều 18 của Luật này;

đ) Nghĩa vụ của bên bán, cho thuê mua nhà  ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn  xây dựng trong công trình xây dựng hình  thành trong tương lai thực hiện theo quy  định tại các điểm a, b, c, d, đ, h, i, k, l, m, n,  o, p, q khoản 1 và khoản 2 Điều 19 của  Luật này;

e) Quyền của bên mua, thuê mua nhà ở,  công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây  dựng trong công trình xây dựng hình thành  trong tương lai thực hiện theo quy định tại  khoản 1 và khoản 2 Điều 20 của Luật này;

g) Nghĩa vụ của bên mua, thuê mua nhà ở,  công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây  dựng trong công trình xây dựng hình thành  trong tương lai thực hiện theo quy định tại  các khoản 1, 2, 3 và 5 Điều 21 của Luật này;

h) Tuân thủ quy định khác có liên quan của  Luật này.

3. Bảo đảm công khai, minh bạch; bảo vệ  quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá  nhân đã ký kết hợp đồng mua bán, thuê  mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện  tích sàn xây dựng trong công trình xây  dựng.

4. Chủ đầu tư dự án bất động sản có trách  nhiệm sau đây:

a) Thực hiện theo quy định tại Điều 17  của Luật này;

b) Sử dụng tiền đã thu từ khách hàng để  đầu tư xây dựng dự án, nhà ở, công trình  xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng  trong công trình xây dựng đã được bán, cho  thuê mua đúng mục đích sử dụng theo thỏa  thuận trong hợp đồng đã ký kết; tuân thủ  quy định của pháp luật về phòng, chống rửa  tiền;

c) Cung cấp công khai thông tin về tiến  độ thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở, công  trình xây dựng, phần diện tích sàn xây  dựng trong công trình xây dựng cho khách  hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua đãký kết hoặc cơ quan nhà nước có thẩm  quyền khi có yêu cầu. Cung cấp đầy đủ,  trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản  đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy  định của Luật này cho sàn giao dịch bất  động sản trong trường hợp lựa chọn phân  phối sản phẩm thông qua sàn giao dịch bất  động sản;

d) Không ủy quyền cho tổ chức, cá nhân  khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua  bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng,  phần diện tích sàn xây dựng trong công  trình xây dựng hình thành trong tương lai.

5. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được  thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho  thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây  dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình  xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào  kinh doanh theo quy định của Luật này.  Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho  thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần  diện tích sàn xây dựng trong công trình xây  dựng.

 

Luật mới quy định rõ chi tiết hơn  về nguyên tắc kinh doanh nhà ở,  công trình xây dựng và được chia  thành 2 điều luật riêng biệt cho 2  đối tượng:

Điều 13. Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

Điều 23. Nguyên tắc kinh doanh  nhà ở, công trình xây dựng hình  thành trong tương lai

 

Điều 20. Bảo hành nhà, côngtrình xây dựng đã bán

1. Bên bán có trách nhiệm bảo hành  nhà, công trình xây dựng đã bán cho  bên mua. Trường hợp nhà, công trình  xây dựng đang trong thời hạn bảo  hành thì bên bán có quyền yêu cầu tổ  chức, cá nhân thi công xây dựng,  cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực  hiện việc bảo hành theo quy định của  pháp luật về xây dựng.

2. Thời hạn bảo hành nhà, công trình  xây dựng thực hiện theo quy định của  pháp luật về xây dựng, nhà ở; trường  hợp đã hết thời hạn bảo hành thì do  các bên thỏa thuận.

 

 

Không quy định riêng mà quy định trong Điều 19 về Nghĩa vụ  của bên bán, cho thuê, cho thuê  mua nhà ở, công trình xây dựng có  sẵn: “h) Bảo hành nhà ở, công  trình xây dựng, phần diện tích sàn  xây dựng trong công trình xây  dựng theo quy định trong hợp  đồng và quy định của pháp luật;”

 

Điều 21. Quyền của bên bán nhà,  công trình xây dựng

1. Yêu cầu bên mua nhận nhà, công  trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa  thuận trong hợp đồng.

2. Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền  theo thời hạn và phương thức thỏa  thuận trong hợp đồng; trường hợp  không có thỏa thuận thì chỉ được thu  tiền của bên mua không vượt quá 95%  giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử  dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài  sản khác gắn liền với đất.

3. Yêu cầu bên mua phối hợp thực  hiện các thủ tục mua bán trong thời  hạn đã thỏa thuận.

4. Không bàn giao nhà, công trình xây  dựng khi chưa nhận đủ tiền, trừ  trường hợp các bên có thỏa thuận  khác.

5. Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt  hại do lỗi của bên mua gây ra.

6. Các quyền khác trong hợp đồng.

Điều 26. Quyền của bên cho thuê  nhà, công trình xây dựng

1. Yêu cầu bên thuê nhận nhà, công  trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa  thuận trong hợp đồng.

2. Yêu cầu bên thuê thanh toán đủ tiền  theo thời hạn và phương thức thỏa  thuận trong hợp đồng.

3. Yêu cầu bên thuê bảo quản, sử  dụng nhà, công trình xây dựng theo  thỏa thuận trong hợp đồng.

4. Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do  lỗi của bên thuê gây ra.

5. Cải tạo, nâng cấp nhà, công trình  xây dựng cho thuê khi được bên thuê  đồng ý nhưng không được gây ảnh  hưởng cho bên thuê.

6. Đơn phương chấm dứt thực hiện  hợp đồng theo quy định tại khoản 1  Điều 30 của Luật này.

7. Yêu cầu bên thuê giao lại nhà, công  trình xây dựng khi hết thời hạn thuê;  trường hợp hợp đồng không quy định  thời hạn thuê thì chỉ được lấy lại nhà,  công trình xây dựng sau khi đã thông  báo cho bên thuê trước 06 tháng.

8. Các quyền khác trong hợp đồng.

Điều 32. Quyền của bên cho thuê  mua nhà, công trình xây dựng

1. Yêu cầu bên thuê mua nhận nhà,  công trình xây dựng theo thời hạn đã  thỏa thuận trong hợp đồng.

2. Yêu cầu bên thuê mua thanh toán  tiền thuê mua theo thời hạn và  phương thức thỏa thuận trong hợp  đồng.

3. Yêu cầu bên thuê mua phối hợp  thực hiện các thủ tục thuê mua trong  thời hạn đã thỏa thuận trong hợp  đồng.

4. Yêu cầu bên thuê mua bồi thường  thiệt hại do lỗi của bên thuê mua gây  ra.

5. Được bảo lưu quyền sở hữu nhà,  công trình xây dựng khi bên thuê mua  chưa thanh toán đủ tiền thuê mua.

6. Yêu cầu bên thuê mua bảo quản, sử  dụng nhà, công trình xây dựng trong  thời hạn thuê mua theo thỏa thuận  trong hợp đồng.

7. Các quyền khác trong hợp đồng.

 

 

Điều 18. Quyền của bên bán, cho thuê,  cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng  có sẵn

1. Bên bán, cho thuê mua nhà ở, công trình  xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng  trong công trình xây dựng có các quyền sau  đây:

a) Yêu cầu bên mua, thuê mua nhận nhà ở,  công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây  dựng trong công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;

b) Yêu cầu bên mua, thuê mua thanh toán  đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa  thuận trong hợp đồng;

c) Yêu cầu bên mua, thuê mua phối hợp  thực hiện các thủ tục mua bán, thuê mua  trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp  đồng;

d) Không bàn giao nhà ở, công trình xây  dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong  công trình xây dựng khi chưa nhận đủ tiền  theo thỏa thuận về thanh toán trong hợp  đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận  khác;

đ) Yêu cầu bên mua, thuê mua bồi thường  thiệt hại do lỗi của bên mua, thuê mua gây  ra;

e) Quyền khác theo hợp đồng.

2. Bên cho thuê nhà ở, công trình xây  dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong  công trình xây dựng có các quyền sau đây:

a) Yêu cầu bên thuê nhận nhà ở, công trình  xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng  trong công trình xây dựng theo thời hạn đã  thỏa thuận trong hợp đồng;

b) Yêu cầu bên thuê thanh toán đủ tiền theo  thời hạn và phương thức thỏa thuận trong  hợp đồng;

c) Yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng nhà  ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn  xây dựng trong công trình xây dựng theo  thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại  hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên  thuê gây ra;

đ) Cải tạo, nâng cấp nhà ở, công trình xây  dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong  công trình xây dựng cho thuê khi được bên  thuê đồng ý nhưng không được gây ảnh  hưởng cho bên thuê;

e) Yêu cầu bên thuê giao lại nhà ở, công  trình xây dựng, phần diện tích sàn xây  dựng trong công trình xây dựng khi hết thời  hạn thuê; trường hợp hợp đồng không quy  định thời hạn thuê thì chỉ được lấy lại nhà  ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn  xây dựng trong công trình xây dựng sau khi  đã thông báo cho bên thuê trước 06 tháng;

g) Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp  đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần  diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng khi bên thuê có một trong các hành  vi: chậm thanh toán tiền thuê từ 03 tháng  trở lên so với thời điểm thanh toán tiền đã  ghi trong hợp đồng mà không được sự  đồng ý của bên cho thuê; sử dụng nhà ở,  công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây  dựng trong công trình xây dựng không  đúng mục đích thuê; cố ý gây hư hỏng  nghiêm trọng nhà ở, công trình xây dựng,  phần diện tích sàn xây dựng trong công  trình xây dựng thuê; sửa chữa, cải tạo, nâng  cấp hoặc cho thuê lại nhà ở, công trình xây  dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong  công trình xây dựng đang thuê mà không  có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không  được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;

h) Quyền khác theo hợp đồng.

 

Bãi bỏ quy định sau:

“2. Yêu cầu bên mua thanh toán  đủ tiền theo thời hạn và phương  thức thỏa thuận trong hợp đồng;  trường hợp không có thỏa thuận  thì chỉ được thu tiền của bên mua  không vượt quá 95% giá trị hợp  đồng khi người mua chưa được  cấp Giấy chứng nhận quyền sử  dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và  tài sản khác gắn liền với đất.”

Nội dung này được quy định chi  tiết hơn tại Điều 25 về Thanh toán  trong mua bán, thuê mua nhà ở,  công trình xây dựng hình thành  trong tương lai.

Đối với quyền của bên cho thuê  nhà, công trình xây dựng, luật mới  bổ sung quy định trực tiếp các  trường hợp Đơn phương chấm dứt  thực hiện hợp đồng chứ không dẫn  chiếu đến điều luật khác như ở luật  cũ.

Gộp nội dung của ba điều 21, 26,  32 của luật cũ vào thành một Điều  18 của luật mới. Từ đó quy định  chi tiết thêm về các Quyền.

 

Điều 23. Quyền của bên mua nhà,  công trình xây dựng

1. Yêu cầu bên bán hoàn thành các  thủ tục mua bán nhà, công trình xây  dựng theo thời hạn đã thỏa  thuận trong hợp đồng.

2. Yêu cầu bên bán giao nhà, công  trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã  thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy  chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền  sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền  với đất và hồ sơ có liên quan  theo thỏa thuận trong hợp đồng.

3. Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định  tại Điều 20 của Luật này.

4. Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt  hại do việc giao nhà, công trình xây  dựng không đúng thời hạn, chất lượng  và các cam kết khác trong hợp đồng.

5. Các quyền khác trong hợp đồng.

Điều 28. Quyền của bên thuê nhà,  công trình xây dựng

1. Yêu cầu bên cho thuê giao nhà,  công trình xây dựng theo thỏa thuận  trong hợp đồng.

2. Yêu cầu bên cho thuê cung cấp  thông tin đầy đủ, trung thực về nhà,  công trình xây dựng.

3. Được đổi nhà, công trình xây dựng  đang thuê với người thuê khác nếu  được bên cho thuê đồng ý bằng văn  bản.

4. Được cho thuê lại một phần hoặc  toàn bộ nhà, công trình xây dựng nếu  có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc  được bên cho thuê đồng ý bằng văn  bản.

5. Được tiếp tục thuê theo các điều  kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê  trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu.

6. Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà,  công trình xây dựng trong trường hợp  nhà, công trình xây dựng bị hư hỏng  không phải do lỗi của mình gây ra.

7. Yêu cầu bên cho thuê bồi thường  thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây  ra.

8. Đơn phương chấm dứt thực hiện  hợp đồng theo quy định tại khoản 2  Điều 30 của Luật này.

9. Các quyền khác trong hợp đồng.

Điều 34. Quyền của bên thuê mua  nhà, công trình xây dựng

1. Yêu cầu bên cho thuê mua cung  cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà, công trình xây dựng.

2. Yêu cầu bên cho thuê mua giao  nhà, công trình xây dựng và hồ sơ liên  quan theo thỏa thuận trong hợp đồng;  làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng  nhận quyền sử dụng đất, quyền sở  hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với  đất khi kết thúc thời hạn thuê mua.

3. Được cho thuê lại một phần hoặc  toàn bộ nhà, công trình xây dựng;  được chuyển nhượng hợp đồng thuê  mua nhà, công trình xây dựng.

4. Yêu cầu bên cho thuê mua sửa  chữa hư hỏng của nhà, công trình xây  dựng trong thời hạn thuê mua mà  không phải do lỗi của mình gây ra.

5. Yêu cầu bên cho thuê mua bồi  thường thiệt hại do lỗi của bên cho  thuê mua gây ra.

6. Có quyền sở hữu nhà, công trình  xây dựng kể từ thời điểm đã thanh  toán đủ tiền cho bên cho thuê mua.

7. Các quyền khác trong hợp đồng.

 

Điều 20. Quyền của bên mua, thuê, thuê  mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

1. Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình  xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng  trong công trình xây dựng có các quyền sau  đây:

a) Yêu cầu bên bán, cho thuê mua hoàn  thành các thủ tục mua bán nhà ở, công trìnhxây dựng, phần diện tích sàn xây dựng  trong công trình xây dựng theo thời hạn đã  thỏa thuận trong hợp đồng;

b) Yêu cầu bên bán, cho thuê mua giao nhà  ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn  xây dựng trong công trình xây dựng theo  đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện  khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao  giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất,  quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo  quy định của pháp luật về đất đai và hồ sơ  có liên quan theo thỏa thuận trong hợp  đồng;

c) Yêu cầu bên bán, cho thuê mua bảo hành  nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích  sàn xây dựng trong công trình xây dựng  theo quy định trong hợp đồng và quy định  của pháp luật;

d) Yêu cầu bên bán, cho thuê mua bồi  thường thiệt hại do việc giao nhà ở, công  trình xây dựng, phần diện tích sàn xây  dựng trong công trình xây dựng không  đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết  khác trong hợp đồng;

đ) Quyền khác theo hợp đồng.

2. Ngoài các quyền quy định tại khoản 1Điều này, bên thuê mua còn có các quyền  sau đây:

a) Cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà  ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn  xây dựng trong công trình xây dựng; được  chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở,  công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây  dựng trong công trình xây dựng quy định  tại Điều 49 của Luật này;

b) Yêu cầu bên cho thuê mua sửa chữa hư  hỏng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện  tích sàn xây dựng trong công trình xây  dựng trong thời hạn thuê mua mà không  phải do lỗi của mình gây ra;

c) Yêu cầu bên cho thuê mua bồi thường  thiệt hại do lỗi của bên cho thuê mua gây  ra;

d) Có quyền sở hữu nhà ở, công trình xây  dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong  công trình xây dựng kể từ thời điểm đã  thanh toán đủ tiền cho bên cho thuê mua.

3. Bên thuê nhà ở, công trình xây dựng,  phần diện tích sàn xây dựng trong công  trình xây dựng có các quyền sau đây:

a) Yêu cầu bên cho thuê giao nhà ở, công  trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thỏa  thuận trong hợp đồng;

b) Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin  đầy đủ, trung thực về nhà ở, công trình xây  dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong  công trình xây dựng;

c) Được cho thuê lại một phần hoặc toàn  bộ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện  tích sàn xây dựng trong công trình xây  dựng nếu có thỏa thuận trong hợp đồng  hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn  bản;

d) Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã  thỏa thuận với bên cho thuê trong trường  hợp thay đổi chủ sở hữu;

đ) Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa hư hỏng  nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích  sàn xây dựng trong công trình xây dựng  trong trường hợp nhà ở, công trình xây  dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong  công trình xây dựng không phải do lỗi của  mình gây ra;

e) Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt  hại do lỗi của bên cho thuê gây ra;

g) Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp  đồng khi: bên cho thuê không sửa chữa nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn  xây dựng trong công trình xây dựng không  bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt  hại cho bên thuê; bên cho thuê tăng giá  thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện  tích sàn xây dựng trong công trình xây  dựng không theo thỏa thuận trong hợp  đồng; quyền sử dụng nhà ở, công trình xây  dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong  công trình xây dựng bị hạn chế do lợi ích  của người thứ ba;

h) Quyền khác theo hợp đồng.

 

Bãi bỏ quy định về

“1. Yêu cầu bên cho thuê mua  cung cấp thông tin đầy đủ, trung  thực về nhà, công trình xây dựng.”

Gộp nội dung của ba Điều 23, 28,  34 của luật cũ vào thành một Điều  20 của luật mới. Từ đó quy định chi tiết thêm về các Quyền.

 

Điều 22. Nghĩa vụ của bên bán nhà,  công trình xây dựng

1. Thông báo cho bên mua các hạn  chế về quyền sở hữu nhà, công trình  xây dựng (nếu có).

2. Bảo quản nhà, công trình xây dựng  đã bán trong thời gian chưa bàn giao  cho bên mua.

3. Thực hiện các thủ tục mua bán nhà,  công trình xây dựng theo quy định  của pháp luật.

4. Giao nhà, công trình xây dựng cho

bên mua theo đúng thời hạn, chất  lượng và các điều kiện khác đã thỏa  thuận trong hợp đồng; giao Giấy  chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền  sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền  với đất và hồ sơ có liên quan  theo thỏa thuận trong hợp đồng.

5. Bảo hành nhà, công trình xây dựng  đã bán theo quy định tại Điều 20 của  Luật này.

6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của  mình gây ra.

7. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với  Nhà nước theo quy định của pháp  luật.

8. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Điều 27. Nghĩa vụ của bên cho thuê  nhà, công trình xây dựng

1. Giao nhà, công trình xây dựng cho  bên thuê theo thỏa thuận trong hợp  đồng và hướng dẫn bên thuê sử dụng  nhà, công trình xây dựng theo đúng  công năng, thiết kế.

2. Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn  định nhà, công trình xây dựng trong  thời hạn thuê.

3. Bảo trì, sửa chữa nhà, công trình  xây dựng theo định kỳ hoặc theo thỏa  thuận; nếu bên cho thuê không bảo trì,  sửa chữa nhà, công trình xây dựng mà  gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi  thường.

4. Không được đơn phương chấm dứt  hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng  nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường  hợp được bên thuê đồng ý chấm dứt  hợp đồng.

5. Bồi thường thiệt hại do lỗi của  mình gây ra.

6. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với  Nhà nước theo quy định của pháp  luật.

7. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Điều 33. Nghĩa vụ của bên cho thuê  mua nhà, công trình xây dựng

1. Thông báo cho bên thuê mua các  hạn chế về quyền sở hữu nhà, công  trình xây dựng (nếu có).

2. Thực hiện thủ tục thuê mua nhà, công trình xây dựng theo quy định  của pháp luật.

3. Bảo quản nhà, công trình xây dựng  đã cho thuê mua trong thời gian chưa  bàn giao cho bên thuê mua. Bảo trì,  sửa chữa nhà, công trình xây dựng  theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận  trong hợp đồng.

4. Giao nhà, công trình xây dựng và  hồ sơ có liên quan cho bên thuê mua  theo đúng tiến độ, chất lượng và các  điều kiện khác đã thỏa thuận trong  hợp đồng.

5. Làm thủ tục đề nghị cấp Giấy  chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền  sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền  với đất và giao cho bên thuê mua khi  kết thúc thời hạn thuê mua, trừ trường  hợp bên thuê mua có văn bản đề nghị  được tự làm thủ tục cấp giấy chứng  nhận.

6. Bảo hành nhà, công trình xây dựng  theo quy định tại Điều 20 của Luật  này.

7. Bồi thường thiệt hại do lỗi của  mình gây ra.

8. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với  Nhà nước theo quy định của pháp  luật.

9. Tạo điều kiện cho bên thuê mua  chuyển nhượng hợp đồng thuê mua  nhà, công trình xây dựng.

10. Các nghĩa vụ khác trong hợp  đồng.

 

Điều 19. Nghĩa vụ của bên bán, cho thuê,  cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng  có sẵn

1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở,  công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây  dựng trong công trình xây dựng có các  nghĩa vụ sau đây:

a) Thông báo cho bên mua, thuê, thuê mua  các hạn chế về quyền sở hữu nhà ở, công  trình xây dựng, phần diện tích sàn xây  dựng trong công trình xây dựng (nếu có);

b) Bảo quản nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công  trình xây dựng đã bán, cho thuê, cho thuê  mua trong thời gian chưa bàn giao cho bên  mua, thuê, thuê mua;

c) Thực hiện các thủ tục mua bán, cho thuê,  cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; thực hiện các nghĩa vụ  trong hợp đồng đã ký kết; tạo điều kiện cho  bên mua, thuê mua chuyển nhượng hợp  đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình  xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng  trong công trình xây dựng;

d) Giao nhà ở, công trình xây dựng, phần  diện tích sàn xây dựng trong công trình xây  dựng cho bên mua, thuê, thuê mua theo  đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện  khác đã thỏa thuận trong hợp đồng;

đ) Làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng  nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu  tài sản gắn liền với đất theo quy định của  pháp luật về đất đai; giao giấy chứng nhận  và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong  hợp đồng cho bên mua, thuê mua nhà ở,  công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây  dựng trong công trình xây dựng;

e) Bên cho thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong  công trình xây dựng bảo đảm cho bên thuê  sử dụng ổn định trong thời hạn thuê; bảo  trì, sửa chữa theo quy định của pháp luật  hoặc theo thỏa thuận; nếu bên cho thuê  không bảo trì, sửa chữa mà gây thiệt hại  cho bên thuê thì phải bồi thường;

g) Bên cho thuê nhà ở, công trình xây  dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong  công trình xây dựng không được đơn  phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê  thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng.  Trường hợp bên thuê nhà ở, công trình xây  dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong  công trình xây dựng không thực hiện đúng  nghĩa vụ theo hợp đồng thì bên cho thuê  được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp  đồng thuê nhưng phải báo cho bên thuê biết  trước 30 ngày nếu không có thỏa thuận  khác;

h) Bảo hành nhà ở, công trình xây dựng,  phần diện tích sàn xây dựng trong công  trình xây dựng theo quy định trong hợp  đồng và quy định của pháp luật;

i) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây  ra;

k) Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật;

l) Đáp ứng đầy đủ điều kiện của tổ chức, cá  nhân kinh doanh bất động sản quy định tại  Điều 9 và tuân thủ hình thức, phạm vi kinh  doanh bất động sản quy định tại Điều 10  của Luật này;

m) Thực hiện giao kết hợp đồng mua bán,  thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng,  phần diện tích sàn xây dựng trong công  trình xây dựng theo quy định về hợp đồng  mẫu và các quy định liên quan về hợp đồng  trong kinh doanh bất động sản theo quy  định của Luật này;

n) Bảo đảm có quyền sở hữu, sử dụng hợp  pháp đối với nhà ở, công trình xây dựng,  phần diện tích sàn xây dựng trong công  trình xây dựng được bán, cho thuê, cho  thuê mua;

o) Thực hiện công khai thông tin theo quy  định tại Điều 6 của Luật này; chịu trách  nhiệm đối với thông tin về nhà ở, công  trình xây dựng, dự án bất động sản do mình  cung cấp;

p) Trường hợp bị xử lý vi phạm hành chính  trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, đất đai,  nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng, phần  diện tích sàn xây dựng trong công trình xây  dựng đưa vào kinh doanh thì phải thi hành  xong các quyết định xử lý vi phạm hành  chính theo quy định của pháp luật về xử lý  vi phạm hành chính trước khi ký kết các  hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở,  công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây  dựng trong công trình xây dựng;

q) Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.

2. Chủ đầu tư dự án khi ký hợp đồng để  bán, cho thuê mua căn hộ chung cư, công  trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây  dựng trong công trình xây dựng có công  năng phục vụ mục đích văn phòng, thương  mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú và công trình  xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp tại  dự án bất động sản cho nhiều khách hàng  thì phải xác định rõ trong hợp đồng các nội  dung sau đây liên quan đến công trình xây  dựng theo dự án đầu tư được phê duyệt:

a) Phần sở hữu chung, sở hữu riêng của các  chủ sở hữu trong dự án, công trình xây  dựng;

b) Việc bố trí chỗ để xe trong dự án, công  trình xây dựng;

c) Phương án về tổ chức quản lý vận hành  công trình xây dựng;

d) Việc thu, quản lý, sử dụng các loại kinh  phí bảo trì, phí dịch vụ quản lý vận hành  công trình xây dựng;

đ) Nghĩa vụ tài chính về đất đai và nghĩa  vụ tài chính khác của dự án, công trình xây  dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong  công trình xây dựng theo quy định của  pháp luật đối với người mua, thuê mua;

e) Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.

 

 

Bổ sung thêm nhiều quy định mới.

Gộp ba điều 22, 27, 33 của luật cũ  vào thành một Điều 19 của luật  mới và quy định chi tiết thêm một  số nghĩa vụ.

 

Điều 24. Nghĩa vụ của bên mua nhà,  công trình xây dựng

1. Thanh toán đủ tiền mua nhà, công  trình xây dựng theo thời hạn và  phương thức thỏa thuận trong hợp  đồng.

2. Nhận nhà, công trình xây dựng kèm  theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng  đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản  khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên  quan theo đúng thời hạn thỏa thuận  trong hợp đồng.

3. Phối hợp với bên bán thực hiện các  thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

4. Trong trường hợp mua nhà, công  trình xây dựng đang cho thuê, phải  bảo đảm quyền, lợi ích của bên thuê  theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê  khi thời hạn thuê còn hiệu lực.

5. Bồi thường thiệt hại do lỗi của  mình gây ra.

6. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Điều 29. Nghĩa vụ của bên thuê nhà,  công trình xây dựng

1. Bảo quản, sử dụng nhà, công trình  xây dựng đúng công năng, thiết kế và  thỏa thuận trong hợp đồng.

2. Thanh toán đủ tiền thuê nhà, công  trình xây dựng theo thời hạn và  phương thức thỏa thuận trong hợp  đồng.

3. Sửa chữa hư hỏng của nhà, công  trình xây dựng do lỗi của mình gây ra.

4. Trả nhà, công trình xây dựng cho  bên cho thuê theo đúng thỏa thuận  trong hợp đồng.

5. Không được thay đổi, cải tạo, phá  dỡ nhà, công trình xây dựng nếukhông có sự đồng ý của bên cho thuê.

6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của  mình gây ra.

7. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Điều 35. Nghĩa vụ của bên thuê  mua nhà, công trình xây dựng

1. Bảo quản, sử dụng nhà, công trình  xây dựng đúng mục đích theo thỏa  thuận trong hợp đồng.

2. Thanh toán tiền thuê mua theo thời  hạn và phương thức thỏa thuận trong  hợp đồng.

3. Phối hợp với bên cho thuê mua  thực hiện các thủ tục thuê mua trong  thời hạn đã thỏa thuận trong hợp  đồng.

4. Không được thay đổi, cải tạo, phá  dỡ nhà, công trình xây dựng nếu  không có sự đồng ý của bên cho thuê  mua.

5. Sửa chữa hư hỏng của nhà, công  trình xây dựng do lỗi của mình gây ra  trong thời hạn thuê mua.

6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của  mình gây ra.

7. Thông báo cho bên cho thuê mua  về việc cho thuê lại một phần hoặc  toàn bộ nhà, công trình xây dựng; việc  chuyển nhượng hợp đồng thuê mua  nhà, công trình xây dựng.

8. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

 

Điều 21. Nghĩa vụ của bên mua, thuê,  thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có  sẵn

1. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công  trình xây dựng, phần diện tích sàn xây  dựng trong công trình xây dựng có các  nghĩa vụ sau đây:

a) Thanh toán đủ tiền mua, thuê, thuê mua  nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích  sàn xây dựng trong công trình xây dựng  theo thời hạn và phương thức thỏa thuận  trong hợp đồng;

b) Nhận nhà ở, công trình xây dựng, phần  diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng và hồ sơ có liên quan theo thời hạn  thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Thực hiện đúng, đầy đủ các nghĩa vụ  trong hợp đồng; phối hợp với bên bán, cho  thuê, cho thuê mua thực hiện các thủ tục  mua bán, thuê, thuê mua trong thời hạn đã  thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây  ra;

đ) Sử dụng nhà ở, công trình xây dựng,  phần diện tích sàn xây dựng trong công  trình xây dựng đã mua, thuê, thuê mua  đúng công năng; thực hiện các quy định  của pháp luật trong việc phòng cháy, chữa  cháy, bảo đảm vệ sinh, môi trường, an  ninh, trật tự an toàn xã hội;

e) Thực hiện theo quy định của pháp luật  và không được làm ảnh hưởng hoặc gây  thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích  công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của  tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác khi thực  hiện bảo trì, cải tạo, sửa chữa, phá dỡ, xây  dựng lại nhà ở, công trình xây dựng, phần  diện tích sàn xây dựng trong công trình xây  dựng;

g) Có trách nhiệm để các bên có liên quan và người có thẩm quyền theo quy định của  pháp luật và theo hợp đồng đã ký kết thực  hiện việc kiểm tra, theo dõi, bảo trì, sửa  chữa, thay thế, lắp đặt đối với hệ thống  trang thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật,  phần diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng  chung của các chủ sở hữu nhà ở, công trình  xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng  trong công trình xây dựng;

h) Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.

2. Ngoài các nghĩa vụ quy định tại khoản 1  Điều này, bên mua, thuê mua phần diện  tích sàn xây dựng trong công trình xây  dựng có công năng phục vụ mục đích  thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú trong  dự án đầu tư có các nghĩa vụ sau đây:

a) Đóng góp kinh phí bảo trì, phí dịch vụ  quản lý vận hành công trình xây dựng theo  quy định của pháp luật và hợp đồng đã ký  kết;

b) Tuân thủ các quy định, quy chế về quản  lý vận hành công trình xây dựng được áp  dụng đối với công trình xây dựng theo quy  định của pháp luật và hợp đồng đã ký kết;

c) Tuân thủ các quy định của pháp luật  trong hoạt động quản lý, sử dụng, khai thác, kinh doanh công trình xây dựng;

d) Kê khai nộp thuế theo quy định của  pháp luật trong sở hữu, quản lý, sử dụng,  khai thác, kinh doanh công trình xây dựng.

3. Trường hợp mua nhà ở, công trình xây  dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong  công trình xây dựng đang cho thuê, ngoài  các nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản  2 Điều này, bên mua nhà ở, công trình xây  dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong  công trình xây dựng có nghĩa vụ bảo đảm  quyền, lợi ích của bên thuê theo thỏa thuận  trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn  hiệu lực.

4. Ngoài các nghĩa vụ quy định tại khoản 1  Điều này, bên thuê nhà ở, công trình xây  dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong  công trình xây dựng có các nghĩa vụ sau  đây:

a) Phải sửa chữa hư hỏng nhà ở, công trình  xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng  trong công trình xây dựng do lỗi của mình  gây ra; trả nhà ở, công trình xây dựng, phần  diện tích sàn xây dựng trong công trình xây  dựng cho bên cho thuê theo thỏa thuận  trong hợp đồng; không được thay đổi, cải  tạo, phá dỡ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công  trình xây dựng nếu không có sự đồng ý của  bên cho thuê;

b) Thông báo cho bên cho thuê về việc cho  thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà ở, công  trình xây dựng, phần diện tích sàn xây  dựng trong công trình xây dựng;

c) Trường hợp đơn phương chấm dứt thực  hiện hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây  dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì phải báo cho bên  cho thuê biết trước 30 ngày nếu không có  thỏa thuận khác.

5. Ngoài các nghĩa vụ quy định tại khoản 1  và khoản 2 Điều này, bên thuê mua nhà ở,  công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây  dựng trong công trình xây dựng còn có  nghĩa vụ không được thay đổi, cải tạo, phá  dỡ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện  tích sàn xây dựng trong công trình xây  dựng nếu không có sự đồng ý của bên cho  thuê mua; sửa chữa hư hỏng của nhà ở,  công trình xây dựng do lỗi của mình gây ra  trong thời hạn thuê mua; thông báo cho bên  cho thuê mua về việc cho thuê lại một phần  hoặc toàn bộ nhà ở, công trình xây dựng,  phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; thông báo cho bên cho thuê  mua về việc chuyển nhượng hợp đồng thuê  mua công trình xây dựng, phần diện tích  sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

 

Bổ sung thêm nhiều nội dung khác  biệt về nghĩa vụ của bên mua,  thuê, thuê mua nhà ở, công trình  xây dựng có sẵn, đặc biệt đối với  trường hợp thuê mua nhà ở được  bổ sung thêm nhiều nghĩa vụ chi  tiết.

Gộp ba điều 24, 29, 35 của luật cũ  vào thành một Điều 21 của luật  mới và quy định chi tiết thêm một  số nghĩa vụ

 

Điều 25. Nguyên tắc cho thuê nhà,  công trình xây dựng

Nhà, công trình xây dựng cho thuê  phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ  sinh môi trường và các dịch vụ cần  thiết khác để vận hành, sử dụng bình  thường theo công năng, thiết kế và  các thỏa thuận trong hợp đồng.

 

 

Điều 13. Nguyên tắc kinh doanh nhà ở,  công trình xây dựng có sẵn

1. Việc mua bán nhà ở, công trình xây  dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong  công trình xây dựng phải gắn với quyền sử  dụng đất, trừ trường hợp Luật Đất đai, Luật  Nhà ở có quy định khác. Các chủ sở hữu  đối với các căn hộ, phần diện tích sàn xây  dựng trong công trình xây dựng, công trình  xây dựng có nhiều chủ sở hữu có quyền sử  dụng đất theo hình thức sử dụng chung.

2. Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình  xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng  trong công trình xây dựng theo quy định  của Luật này được Nhà nước cấp giấy  chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở  hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở,  công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây  dựng trong công trình xây dựng đã mua,  thuê mua. Trình tự, thủ tục, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền  sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền  với đất thực hiện theo quy định của pháp  luật về đất đai.

3. Việc bán, cho thuê mua nhà ở phải tuân  thủ quy định về thời hạn sở hữu nhà ở theo  quy định của pháp luật về nhà ở. Việc bán,  cho thuê mua công trình xây dựng, phần  diện tích sàn xây dựng trong công trình xây  dựng phải tuân thủ quy định về niên hạn sử  dụng công trình xây dựng theo quy định  của pháp luật về xây dựng.

4. Việc bán, cho thuê mua nhà ở, công  trình xây dựng, phần diện tích sàn xây  dựng trong công trình xây dựng phải tuân  thủ quy định về hình thức, mục đích, thời  hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai, tài sản  gắn liền với đất theo quy định của pháp luật  về đất đai.

5. Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình  xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng  trong công trình xây dựng được xác lập  quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây  dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong  công trình xây dựng đã mua, thuê mua.  Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở,  công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền  sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền  với đất thực hiện theo quy định của pháp  luật về đất đai.

3. Việc bán, cho thuê mua nhà ở phải tuân  thủ quy định về thời hạn sở hữu nhà ở theo  quy định của pháp luật về nhà ở. Việc bán,  cho thuê mua công trình xây dựng, phần  diện tích sàn xây dựng trong công trình xây  dựng phải tuân thủ quy định về niên hạn sử  dụng công trình xây dựng theo quy định  của pháp luật về xây dựng.

4. Việc bán, cho thuê mua nhà ở, công  trình xây dựng, phần diện tích sàn xây  dựng trong công trình xây dựng phải tuân  thủ quy định về hình thức, mục đích, thời  hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai, tài sản  gắn liền với đất theo quy định của pháp luật  về đất đai.

5. Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình  xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng  trong công trình xây dựng được xác lập  quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây  dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong  công trình xây dựng đã mua, thuê mua.  Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở,  công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đối với bên  mua, thuê mua là kể từ thời điểm bên mua,  thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền  thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, công  trình xây dựng, phần diện tích sàn xây  dựng trong công trình xây dựng, trừ trường  hợp các bên có thỏa thuận khác.

6. Việc mua bán, thuê mua nhà ở, công  trình xây dựng, phần diện tích sàn xây  dựng trong công trình xây dựng phải kèm  theo hồ sơ về nhà ở, công trình xây dựng  đáp ứng điều kiện theo quy định của Luật  này. Việc mua bán nhà ở, công trình xây  dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong  công trình xây dựng phải phân định rõ diện  tích, trang thiết bị sở hữu, sử dụng chung  và diện tích, trang thiết bị sở hữu, sử dụng  riêng của các chủ sở hữu.

 

Luật mới không có quy định cụ  thể, được gộp chung vào Điều 13.  Nguyên tắc kinh doanh nhà ở,  công trình xây dựng có sẵn

Điều 31. Nguyên tắc cho thuê mua  nhà, công trình xây dựng

1. Nhà, công trình xây dựng cho thuê  mua phải bảo đảm chất lượng, an  toàn, vệ sinh môi trường và các dịch  vụ cần thiết khác để vận hành, sử  dụng bình thường theo công năng,  thiết kế và các thỏa thuận trong hợp  đồng.

2. Việc cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng  đất.

3. Các bên trong hợp đồng thuê mua  nhà, công trình xây dựng có thể thỏa  thuận rút ngắn thời hạn thuê mua  trước khi hết hạn thuê mua trong hợp  đồng đã ký.

 

Điều 28. Hình thức kinh doanh quyền sử  dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự  án bất động sản

1. Chủ đầu tư thực hiện kinh doanh quyền  sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự  án bất động sản theo các hình thức sau đây:

a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có  hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở là hình thức  phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng  nhà ở;

b) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có  hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản  cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công  trình xây dựng;

c) Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất  đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động  sản để tổ chức, cá nhân sử dụng theo đúng  mục đích sử dụng đất và nội dung dự án  đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm  quyền chấp thuận.

2. Giao dịch kinh doanh quyền sử dụng đất  đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong  dự án bất động sản được thực hiện như sau:

a) Quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng  hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản  đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện  quy định tại Điều 31 và Điều 35 của Luật  này;

b) Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động  sản xác lập các giao dịch chuyển nhượng,  thuê, thuê lại quyền sử dụng đất thông qua  hợp đồng theo quy định tại Chương VI của  Luật này;

c) Các bên tham gia giao dịch có trách  nhiệm chuẩn bị đầy đủ thông tin, giấy tờ  hợp lệ bảo đảm chứng minh có đủ năng lực  pháp luật để xác lập giao dịch, ký kết hợp  đồng theo quy định của pháp luật về dân  sự; đáp ứng điều kiện đối với tổ chức, cá  nhân kinh doanh bất động sản theo quy  định của pháp luật về kinh doanh bất động  sản;

d) Trước khi ký hợp đồng, bên chuyển  nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử  dụng đất cung cấp đầy đủ thông tin và các  loại giấy tờ quy định tại các điểm a, b, c và  d khoản 5 Điều 6 của Luật này cho khách  hàng;

đ) Sau khi ký kết hợp đồng, các bên tham  gia ký kết hợp đồng có trách nhiệm thực  hiện đúng các nội dung hợp đồng đã ký kết  và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ về thuế,  phí (nếu có) đối với Nhà nước theo quy  định của pháp luật;

e) Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất  đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động  sản có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan  nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng  nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu  tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên nhận chuyển  nhượng, trừ trường hợp trong hợp đồng  chuyển nhượng hai bên có thỏa thuận bên  nhận chuyển nhượng tự nguyện làm thủ tục  đề nghị cấp giấy chứng nhận;

g) Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có  trách nhiệm cấp giấy chứng nhận về quyền  sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền  với đất theo quy định của pháp luật về đất  đai cho nhận chuyển nhượng.

 

 

Quy định mới

 

Điều 29. Yêu cầu trong kinh doanh  quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ  thuật trong dự án bất động sản

1. Dự án bất động sản khi có quyền sử  dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ  thuật được đưa vào kinh doanh phải đáp  ứng các yêu cầu sau đây:

a) Các yêu cầu quy định tại Điều 11 của  Luật này;

b) Đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng các  công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch  chi tiết, theo tiến độ dự án được cơ quan  nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo  quy định của pháp luật về xây dựng, pháp  luật về quy hoạch đô thị;

c) Bảo đảm cung cấp các dịch vụ cấp điện,  cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải, xử  lý nước thải; bảo đảm kết nối với hệ thống  hạ tầng chung của khu vực trước khi  chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại  quyền sử dụng đất;

d) Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê  lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ  thuật phải phù hợp với mục tiêu đầu tư, nội  dung của dự án đầu tư đã được cơ quan nhà  nước có thẩm quyền chấp thuận.

2. Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê  lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ  thuật trong dự án bất động sản phải đáp  ứng các điều kiện quy định tại Điều 31 và  Điều 35 của Luật này và tuân thủ các quy  định về hình thức, mục đích, thời hạn sử  dụng đất, đăng ký đất đai theo quy định của  pháp luật về đất đai.

 

Quy định mới

 

 

Điều 36. Chuyển nhượng hợp đồng  thuê mua nhà, công trình xây dựng

1. Bên thuê mua có quyền chuyển  nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công  trình xây dựng khi hồ sơ đề nghị cấp  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,  quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua  chưa được nộp cho cơ quan nhà nước  có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng  hợp đồng thuê mua nhà, công trình  xây dựng phải được lập thành văn  bản, có xác nhận của bên cho thuê  mua vào văn bản chuyển nhượng.

2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng  thuê mua được tiếp tục thực hiện các  quyền, nghĩa vụ của bên thuê mua  nhà, công trình xây dựng với bên cho  thuê mua. Bên cho thuê mua có trách  nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong  việc chuyển nhượng hợp đồng và  không được thu bất kỳ khoản chi phí  nào liên quan đến việc chuyển  nhượng hợp đồng.

3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng  thuê mua nhà, công trình xây dựng  cuối cùng được cơ quan nhà nước có  thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận  quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà  ở và tài sản khác gắn liền với đất theo  quy định của pháp luật về đất đai.

4. Việc chuyển nhượng hợp đồng quy  định tại Điều này không áp dụng đối  với hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.

5. Chính phủ quy định chi tiết Điều  này.

 

Điều 49. Chuyển nhượng hợp đồng mua  bán, thuê mua nhà ở, công trình xây  dựng

1. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở,  công trình xây dựng được chuyển nhượng  theo quy định của Luật này bao gồm:

a) Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành  trong tương lai;

c) Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng  có sẵn.

2. Quy định về chuyển nhượng hợp đồng  kinh doanh bất động sản tại Mục 2 Chương  VI của Luật này không áp dụng đối với hợp  đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

Điều 50. Điều kiện chuyển nhượng hợp  đồng kinh doanh bất động sản

1. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán,  thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải  bảo đảm các điều kiện sau đây:

a) Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ  quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy  chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở  hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định  của pháp luật về đất đai;

b) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở,  công trình xây dựng không có tranh chấp  đang được cơ quan có thẩm quyền thông  báo, thụ lý, giải quyết theo quy định của  pháp luật hoặc có tranh chấp về hợp đồng  nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết  đã có hiệu lực pháp luật;

c) Nhà ở, công trình xây dựng thuộc hợp  đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện  bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc  thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp  luật, trừ trường hợp được bên nhận thế  chấp đồng ý;

d) Có hợp đồng mua bán, thuê mua được  lập theo quy định của pháp luật về kinh  doanh bất động sản.

2. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán,  thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được  thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng.  Trường hợp mua bán, thuê mua nhiều căn  nhà ở, công trình xây dựng trong cùng một  hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển  nhượng từng căn nhà ở, công trình xây  dựng thì các bên sửa đổi hợp đồng mua  bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng  hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực  hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy  định tại Luật này.

Điều 51. Quyền, nghĩa vụ của các bên  thực hiện chuyển nhượng hợp đồng kinh  doanh bất động sản

 

Bổ sung quy định về các loại Hợp đồng được giao dịch. Làm rõ các  điều kiện và trách nhiệm của các  bên.

Trên đây là nội dung chia sẻ về “So sánh Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 với  Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và những điểm mới”

Nếu các bạn thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhấn “Chia sẻ” bài viết này.

Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem và mong nhận được phản hồi, góp ý bổ sung.

 

Biên tập: Nguyễn Minh Cơ

Người kiểm duyệt: Luật sư Thuận

Document
Bạn cần tư vấn dịch vụ này!

DỊCH VỤ TƯ VẤN, LÀM HỒ SƠ NHÀ ĐẤT TRỌN GÓI

 

 

 

Categories: Nhà Đất
Tags: Luật Nghiệp Thành, So sánh Luật Kinh doanh bất động sản, tư vấn luật

About Author

Luật Nghiệp Thành

Luật Nghiệp Thành

Write a Comment

Your e-mail address will not be published.
Required fields are marked*