Rủi ro từ việc không hủy hợp đồng đặt cọc công chứng
Chính vì câu nói “tấc đất tấc vàng” và khi sốt đất lợi nhuận vô cùng lớn do mua bán nhà đất mang lại từ thị trường bất động sản. Tuy nhiên, sau thời gian sốt đất đã khiến thị trường này bị đóng băng một cách đột ngột và khiến một số chủ đất tại nhiều khu vực đang lao đao vì hợp đồng đặt cọc công chứng. Vậy đã công chứng hợp đồng đặt cọc mà không tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng mua bán đất thì có rủi ro như thế nào cho chủ sở hữu đất? Chủ đất đang trong tình trạng này thì cần phải làm gì? Hãy cùng Luật Nghiệp Thành tìm hiểu vấn đề này thông qua tình huống của Bạn đọc sau:
Tình huống: Bà A là chủ sở hữu thửa đất tại huyện An Dương, tỉnh Hải Phòng. Tháng 01/2020 bà A rao bán thửa đất trên; sau đó, ông D là một người ngoài tỉnh Hải Phòng đến hỏi giá và tiến hành mua đất của bà A. Hai người đàm phán, thương lượng và chính thức công chứng hợp đồng đặt cọc vào tháng 03/2020. Tuy nhiên, sau đó ông D lại từ chối giao dịch chuyển nhượng vì lý do dịch bệnh không tiện đi lại và ông D cũng không đủ khả năng để tiếp tục mua bán với bà A.
Theo tình huống trên thì các bên thực hiện công chứng hợp đồng đặt cọc này để đảm bảo tính pháp lý của văn bản cũng như tạo tính ràng buộc để các bên thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất. Tuy nhiên sau, khi công chứng hợp đồng thì ông D lại từ chối việc chuyển nhượng đất. Căn cứ vào quy định pháp luật, nếu ông A từ chối việc thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả lại tài sản đặt cọc cho ông D kèm thêm khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc; và nếu ông D từ chối việc giao kết thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bà A. Vì thế trường hợp này thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bà A và bà A có quyền bán đất cho người khác. Song song đó, không có văn bản pháp luật nào cấm bà A không được tiếp tục bán đất nếu ông D không thực hiện nghĩa vụ của mình.
Tuy nhiên, trên thực tế các tổ chức hành nghề công chứng không chấp nhận việc bà A ký hợp đồng chuyển nhượng đất cho người khác nếu hợp đồng đặt cọc trước đó chưa được hủy bỏ, và bà A cũng không thể viện lý do ông D không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc để hủy bỏ. Bởi lẽ hợp đồng đặt cọc công chứng chỉ bị hủy bỏ khi các bên tham gia công chứng trước đó tiến hành thỏa thuận, cam kết việc hủy bỏ hợp đồng đặt cọc công chứng.[1]
Chính vì điều này đã khiến chủ sở hữu đất tại nhiều khu vực phiền hà khi người mua đất bỏ cọc, chạy mất tích và không thực hiện hủy bỏ hợp đồng đặt cọc trước đó, khiến chủ sở hữu không tiếp tục giao dịch mua bán, chuyển nhượng đất cho người khác. Không những vậy, bên mua còn lợi dụng điểm này yêu cầu bên bán đưa lại tiền cọc mới chấp thuận thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng đặt cọc.
Như vậy, hợp đồng đặt cọc công chứng là văn bản pháp lý đảm bảo quyền lợi bán được đất, thu được tiền và cũng để lại nhiều rủi ro cho chủ sở hữu khi người mua không thực hiện chuyển nhượng, cũng không hủy bỏ hợp đồng đặt cọc công chứng.
* Giải quyết như thế nào khi chủ đất đang vướng phải trường hợp này:
Trường hợp này không quá phổ biến ở thời điểm trước đó, nhưng lại thường xuyên diễn ra trong thời điểm sau dịch cho đến thời điểm hiện tại, bởi lẽ người mua khó có thể tiếp tục thực hiện việc mua bán. Đối với trường hợp này, chủ đất có thể giải quyết như sau:
– Trong trường hợp tìm được người mua thì hai bên ra văn phòng công chứng thỏa thuận và cam kết hủy bỏ hợp đồng đặt cọc đã công chứng trước đó;
– Trong trường hợp không tìm được người mua hoặc người mua lợi dụng điểm này để chủ đất trả tiền cọc thì chủ đất khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện cho chủ đất,[2] để yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng đặt cọc đã công chứng trước đó bị vô hiệu.[3]
Tổng kết, chủ sở hữu đất khi thực hiện hợp đồng đặt cọc đã công chứng cần lưu ý những vấn đề trên để tránh rủi ro khi bên mua không tiếp tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất như thỏa thuận ban đầu. Hoặc nếu chủ sở hữu đất đang vướng phải tình trạng này cũng cần lưu ý về cách xử lý để tránh mất tiền, hao tổn nhiều công sức, thời gian của bản thân và lo lắng khi không bán được đất.
Trên đây là nội dung tư vấn về “Rủi ro từ việc không hủy hợp đồng đặt cọc công chứng”
Nếu bạn cảm thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhắn “Chia sẻ” bài viết này
Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem, chia sẻ và mong nhận được phản hồi, góp ý bổ sung.
Biên tập: Quách Gia Hy
Người hướng dẫn: Nguyễn Linh Chi
Người kiểm duyệt: Luật sư Thuận
[1] Điều 51 Luật Công chứng 2014
[2] Điều 39.2.(m) Bộ luật tố tụng dân sự 2015
[3] Điều 27.6 Bộ luật tố tụng dân sự 2015
