Rủi ro mua bán nhà đất qua vi bằng
Mua bán nhà đất là loại giao dịch diễn ra thường xuyên và đòi hỏi phải thực hiện một cách thận trọng. Bởi giá trị tài sản lớn và nguồn lợi mà nó mang lại, nên đây cũng là loại giao dịch tiềm ẩn rất nhiều rủi ro và còn gây ra không ít rắc rối khiến nhiều người phải “mất trắng”. Hiện nay, thông qua loại văn bản gọi là “vi bằng” mà không ít người dân bị lừa, còn kẻ gian ôm tiền thì cao chạy xa bay. Các đối tượng trên đã lợi dụng sự thiếu hiểu biết khiến người mua tin rằng việc mua bán với họ qua vi bằng là hợp pháp, do đó mà mọi thứ diễn ra vô cùng trót lọt. Vậy từ đó mà nhiều người đặt ra câu hỏi “Mua bán nhà đất qua vi bằng có giá trị pháp lý không?” Và câu trả lời là “Không có giá trị pháp lý”. Qua bài viết này, Luật Nghiệp Thành sẽ giúp bạn đọc tìm hiểu rõ nội dung trên.
Vậy đầu tiên, vi bằng là gì? Tại sao vi bằng trong mua bán nhà đất là không có giá trị pháp lý?
Vi bằng là một loại văn bản do Văn phòng thừa phát lại lập, và chỉ có giá trị chứng cứ và là căn cứ để cung cấp cho Tòa án khi giải quyết các vụ án.[1] Theo đó, vi bằng chỉ ghi nhận việc giao nhận tiền và giấy tờ giữa các bên chứ không hề chứng nhận việc mua bán nhà đất cũng như tính hợp pháp của giao dịch trên. Vì được dùng làm chứng cứ trong hoạt động xét xử nên không thể xem đây là căn cứ để chứng minh quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất như Giấy chứng nhận được.
Hiện nay, theo quy định của Luật Đất đai, khi mua bán nhà đất thì người bán và người mua đều phải lập hợp đồng bằng văn bản và hợp đồng đó phải được công chứng hoặc chứng thực.[2] Theo đó, người mua và người bán có thể thực hiện công chứng tại các Tổ chức hành nghề công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đặt trụ sở hoặc có thể chứng thực tại Uỷ ban nhân dân cấp xã (xã, phường, thị trấn) nơi có đất.[3]
Để có thể chứng thực hoặc công chứng hợp đồng mua bán nhà đất, thì người bán phải cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất[4] cho Uỷ ban hoặc Văn phòng công chứng. Do đó, đối với những trường hợp người bán không có giấy chứng nhận nên việc công chứng; chứng thực là không thể thực hiện được. Từ đó mà xuất hiện loại hình lừa đảo người mua qua hình thức “công chứng vi bằng”. Nhưng thực chất, không có tên gọi nào là “công chứng vi bằng” cả, mà chỉ nhằm đánh lừa người mua và khiến người mua có sự nhầm lẫn giữa chứng thực; công chứng hợp đồng với vi bằng.
Người mua nên biết rằng vi bằng do Thừa phát lại lập và hợp đồng chứng thực; hợp đồng công chứng từ Uỷ ban; Văn phòng công chứng là hai văn bản hoàn toàn khác nhau. Và vi bằng của thừa phát lại không phải là Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Cần thực hiện thủ tục gì để việc mua bán nhà đất là có giá trị pháp lý?
Như đã đề cập ở trên, khi mua bán nhà đất (chuyển nhượng nhà đất) thì các bên phải thực hiện chứng thực hoặc công chứng hợp đồng.
Người yêu cầu chứng thực/công chứng sẽ nộp bộ hồ sơ bao gồm:
– Dự thảo hợp đồng, giao dịch;
– Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu chứng thực/công chứng;
– Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là Giấy chứng nhận).
Tại các bản sao trên đều phải đem bản chính để đối chiếu.
Công chứng viên hoặc người chứng thực đều sẽ kiểm tra đầy đủ giấy tờ trong hồ sơ, phù hợp với quy định của pháp luật thì mới thực hiện công chứng/chứng thực.
Ngoài ra, cũng sẽ giải thích rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của các bên và hậu quả pháp lý của việc tham gia giao dịch trên.
Tuy nhiên, thực tế thì công chứng trong hợp đồng mua bán nhà đất có giá trị pháp lý cao hơn so với chứng thực. Vì việc chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất tại Uỷ ban xã chỉ chứng thực các nội dung như thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, năng lực hành vi dân sự, ý chí, chữ ký, dấu điểm chỉ của các bên.[5]
Còn công chứng hợp đồng mua bán nhà lại tập trung ở nội dung hợp đồng. Đó là hiệu lực thi hành đối với các bên, ngoài ra còn đảm bảo cho quyền lợi bên còn lại nếu bên kia không thực hiện nghĩa vụ của mình, cụ thể là bên bị ảnh hưởng quyền lợi có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.[6]
Bên cạnh đó, nếu có xảy ra tranh chấp thì hợp đồng công chứng sẽ có giá trị chứng cứ và các tình tiết, sự kiện có trong hợp đồng đã được công chứng sẽ không cần phải chứng minh.[7]
Do đó, hiện nay đa số các giao dịch hay hợp đồng về mua bán nhà đất đều được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng để giảm thiểu rủi ro pháp lý ít nhất có thể. Tuy nhiên, tại các địa phương hoặc vùng sâu, vùng xa, …. có ít hoặc không có các văn phòng công chứng nên người dân thường sẽ thực hiện chứng thực hợp đồng tại Uỷ ban nhân dân cấp xã.
Chính vì thế, với những ai có ý định mua nhà đất nên trang bị cho mình những kiến thức nhất định trong các giao dịch liên quan, nhằm tránh mất tiền oan và nguy cơ phát sinh những tranh chấp nhà đất không đáng có.
Trên đây là nội dung tư vấn về “Rủi ro mua bán nhà đất qua vi bằng”
Nếu các bạn thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhấn “Chia sẻ” bài viết này.
Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem, rất mong nhận được phản hồi và góp ý bổ sung.
Biên tập: Nguyễn Linh Chi
Luật sư hướng dẫn: Luật sư Thuận
[1] Điều 28.1.2 Nghị định 61/2009
[2] Điều 167.3.a Luật Đất đai 2013
[3] Điều 167.3.d Luật Đất đai 2013
[4] Gọi chung là Giấy chứng nhận
[5] Điều 2.4 Nghị định 23/2015
[6] Điều 5.2 Luật Công chứng 2014
[7] [7] Điều 5.3 Luật Công chứng 2014
