Quy định việc kê khai nộp thuế Ban quản trị nhà chung cư
Quy định việc kê khai nộp thuế Ban quản trị nhà chung cư
BQT nhà chung cư là những cư dân sinh sống tại nhà chung cư đại diện cho cộng đồng cư dân vì lợi ích chung đứng ra ứng cử điều hành quản trị chung cư nơi mình sinh sống. Họ đa phần đúng nghĩa là những người dám hi sinh vì cộng đồng, làm việc không vì mục đích thu nhập hay tạo hình ảnh cá nhân. Thù lao mà các thành viên BQT nhận được chỉ mang tính tượng trưng, không tương xứng với trách nhiệm, công sức họ bỏ ra.
Ban quản trị (BQT) nhà chung cư được thành lập theo quy định của Luật Nhà ở, có tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt động không vì mục tiêu lợi nhuận[1], không chia lợi nhuận. Nên ta có thể hiểu BQT nhà chung cư là một pháp nhân phi thương mại dạng tổ chức xã hội[2]. Nhưng hiện nay có một vấn đề đặt ra là việc quản lý vận hành nhà chung cư của BQT mặc dù không vì mục tiêu lợi nhuận nhưng là tổ chức xã hội có thu nên phải thực hiện việc kê khai nộp thuế theo quy định của luật thuế. Thông tư 02/2016/TT-BXD chỉ quy định tổ chức, hình thức hoạt động của BQT nhà chung cư. Hoạt động thu chi phí quản lý, gửi xe, cho thuê mặt bằng hay lãi tiền gửi ngân hàng của phí bảo trì, chi bảo trì chung cư của BQT thực chất vẫn là hoạt động kinh doanh dù không vì lợi nhuận nên vẫn phải tiến hành kê khai nộp thuế theo quy định luật thuế giá trị gia tăng (GTGT), luật thuế thu nhật doanh nghiệp (TNDN).
Một số BQT nhà chung cư mang tư tưởng hoạt động quản lý vận hành tòa nhà chung cư của BQT là hoạt động nội bộ trong chung cư nên không phải là hoạt động kinh doanh, cho nên BQT tự thu, tự chi và không kê khai nộp thuế hoặc chỉ kê khai nộp thuế đối với các hoạt động cho thuê mặt bằng, quảng cáo…khi các đơn vị thuê yêu cầu BQT phải cung cấp hóa đơn. Điều này dẫn đến hệ quả khi bị cơ quan thuế kiểm tra BQT có thể bị truy thu và bị phạt tiền thuế với số tiền cực lớn.
Để hiểu rõ vì sao BQT nhà chung cư phải tiến hành đăng ký mã số thuế cho BQT nhà chung cư, đăng ký dấu, mở tài khoản ngân hàng (xem các bài viết liên quan tại đây), sau đó BQT phải kê khai nộp thuế dù hoạt động của BQT nhà chung cư không vì mục tiêu lợi nhuận, Luật Nghiệp Thành mời bạn đọc xem tiếp chia sẻ sau đây:
1.Hoạt động thu chi của BQT nhà chung cư là hoạt động kinh doanh
1.1 Đối với mô hình BQT thuê đơn vị quản lý vận hành:
Đối với trường hợp này, BQT ký hợp đồng giao khoán toàn bộ việc quản lý vận hành nhà chung cư cho đơn vị quản lý theo một mức phí quản lý thỏa thuận và đơn vị quản lý vận hành phải đáp ứng được các tiêu chí, tiêu chuẩn vận hành nhà chung cư do BQT đưa ra. Mô hình này theo đúng tinh thần hướng dẫn trong Thông tư 02[3]; BQT chỉ theo dõi tiền gửi ngân hàng, lãi tiền gửi ngân hàng và chi các hạng mục bảo trì, sửa chữa hệ thống các thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư, bao gồm thang máy, máy phát điện, máy bơm nước, hệ thống điện, nước; xử lý nước thải, hút bể phốt…[4]. Việc lập hóa đơn, kê khai nộp thuế đối với hoạt động thu phí quản lý vận hành, cho thuê tiện ích, tiền nước, giữ xe,… sẽ thuộc về đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư (ban quản lý). Hàng quý BQT chỉ có nhiệm vụ kê khai thuế tiền lãi ngân hàng (không có thuế GTGT) và chi sửa chữa, bảo trì tòa nhà. Cuối năm nếu hoạt động thu từ lãi tiền gửi ngân hàng nhiều hơn chi phí chi ra sửa chữa, bảo trì tòa nhà thì nộp thuế TNDN 20% trên số tiền chênh lệch giữa tiền lãi và chi phí nếu BQT đăng ký kê khai thuế theo phương pháp khấu trừ. Hoặc đăng ký khai thuế theo phương pháp trực tiếp trên doanh thu thì lãi TGNH, lãi tiền cho vay không được xem là doanh thu nên không phải nộp thuế GTGT, nhưng phải nộp thuế TNDN 5%[5].
Với mô hình này trách nhiệm quản lý của BQT và kê khai thuế của BQT nhẹ hơn so với mô hình sau đây.
1.2 Đối với mô hình quản lý BQT nhà chung cư tự thu, tự chi, giao khoán từng hạng mục cho đơn vị quản lý vận hành:
Các hoạt động thu tiền phí quản lý, tiền gửi xe, nước sinh hoạt, tiền cho thuê, sử dụng các tiện ích như hồ bơi, phòng gym, trạm phát sóng viễn thông, bãi xe taxi, trạm ATM, phí phát hành thẻ giữ xe, thẻ ra vào tòa nhà,… là nguồn thu thuộc BQT thường nhờ BQL thu hộ, sau đó BQT sẽ chi thuê khoán cho đơn vị vận hành tất cả hay từng hạng mục như bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, quản lý vận hành ….Tất cả các hoạt động trên đều là hoạt động kinh doanh như một doanh nghiệp thông thường nhằm mục đích sinh lợi không vì mục tiêu chia lợi nhuận mà để có nhiều kinh phí để sửa chữa, cải tạo cho tòa nhà đẹp, thêm các tiện ích, nâng cao chất lượng dịch vụ, hoặc giảm phí quản lý phải đóng của cư dân.
Đối với mô hình tự thu, tự chi này, theo luật quản lý thuế, BQT phải có trách nhiệm xuất hóa đơn và kê khai nộp thuế GTGT, TNDN cho tất cả các hoạt động thu, chi trên với thuế suất thuế GTGT là 10% (nếu BQT đăng ký kê khai thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ); Riêng tiền nước nếu công ty cấp nước cung cấp nước thông qua đồng hồ tổng vào bồn chứa nước của tòa nhà, sau đó mới dẫn nước về các căn hộ qua đồng hồ nước do chủ đầu tư lắp đặt thì BQT phải xuất hóa đơn GTGT với thuế suất là 5%. Hoạt động thu tiền nước này không phải hoạt động thu hộ, chi hộ vì công ty cấp nước không trực tiếp bán nước cho từng căn hộ mà nhiều BQT vẫn hay lầm tưởng.
Đối với phí quản lý BQT thu hàng tháng từ các căn hộ sau đó dùng nguồn thu này để chi cho các hoạt động được liệt kê như điều khiển, duy trì, bảo dưỡng thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy, dịch vụ bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác, thuê đơn vị quản lý vận hành … khoản thu phí quản lý này cũng phải xuất hóa đơn và kê khai nộp thuế GTGT[6]. Theo hướng dẫn của Cục thuế TP.HCM về “hoạt động phí quản lý chung cư BQT không phải lập hóa đơn kê khai thuế”[7], quan điểm của chuyên viên phòng tuyên truyền hỗ trợ Cục thuế TP.HCM thì khoản thu phí quản lý này là thu hộ, chi hộ.
Các hoạt động thu hộ, chi hộ không phải xuất hóa đơn kê khai thuế ta thường thấy như tiền điện, tiền cước điện thoại bàn, cước di động trả sau, khi các nhà cung cấp dịch vụ nhờ ngân hàng, các cửa hàng tiện ích, bưu điện…thu hộ, chi hộ. Nhưng với thẻ cào điện thoại cho thuê bao trả trước khi nhà cung cấp bán qua các khâu tổng đại lý, đại lý, người tiêu dùng thì hoạt động này là hoạt động kinh doanh phải xuất hóa đơn kê khai thuế, không phải là hoạt động thu hộ, chi hộ.
Riêng nguồn tiền thu phí bảo trì 2% giá trị căn hộ và tiền lãi ngân hàng có được từ nguồn kinh phí thì thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT.
2.Phương pháp kê khai nộp thuế
Do đã xác định BQT nhà chung cư là tổ chức xã hội, có tư cách pháp nhân hoạt động phi lợi nhuận (không chia lợi nhuận), có hoạt động kinh doanh nên phải kê khai nộp thuế GTGT và thuế TNDN. Có hai hình thức kê khai nộp thuế GTGT và TNDN mà BQT có thể áp dụng đó là phương pháp kê khai tính trực tiếp trên GTGT[8] hoặc kê khai theo phương pháp khấu trừ thuế[9].
Theo phương pháp tính trực tiếp trên GTGT thì các hoạt động dịch vụ như phí quản lý, gửi xe, cho thuê mặt bằng, cho thuê quảng cáo…tỷ lệ % để tính thuế GTGT[10] trên doanh thu là 5%; thu tiền nước của cư dân thì tỷ lệ % để tính thuế GTGT trên doanh thu là 1%. Thuế TNDN[11] kê khai nộp thuế TNDN tính theo tỷ lệ % trên doanh thu đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ (phí quản lý, gửi xe, cho thuê mặt bằng, bao gồm cả lãi tiền gửi, lãi tiền cho vay…) thuế suất 5%, thu tiền nước của cư dân thì nộp thuế TNDN là 1% trên doanh thu. Tuy nhiên, với phương pháp tính trực tiếp trên GTGT thì toàn bộ thuế GTGT của các hóa đơn đầu vào sẽ không được khấu trừ thuế GTGT.
Đối với phương pháp kê khai thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thì các hoạt động kinh doanh dịch vụ như phí quản lý, tiền gửi xe, cho thuê mặt bằng, quảng cáo…khai thuế GTGT theo thuế suất 10%, riêng tiền nước thuế suất thuế GTGT là 5% và được khấu trừ thuế GTGT đầu vào. Thuế TNDN sẽ nộp là 20% trên lợi nhuận (doanh thu trừ chi phí).
BQT cần xem xét tổng doanh thu và chi phí sau đó tính toán để xem lựa chọn phương pháp kê khai thuế nào có lợi nhất. Vì việc thu tiền từ hoạt động cho thuê tiện ích, giữ xe sẽ không có hóa đơn đầu vào hay chi phí khấu hao tài sản nên nếu chọn phương án nộp thuế khấu trừ thì sẽ ít có chi phí đầu vào có thể dẫn đến nộp thuế TNDN cao và phải mở sổ kế toán, khai thuế như 1 doanh nghiệp thông thường.
Vừa qua đã có BQT chung cư hoạt động với mô hình tự thu, tự chi, giao khoán từng hạn mục cho đơn vị vận hành đã nghĩ rằng hoạt động thu chi này là chuyện nội bộ của chung cư nên không xuất hóa đơn các khoản thu phí quản lý, phí gửi xe, vé hồ bơi, thẻ gửi xe, tiền nước…nên đã bị chi cục thuế kiểm tra truy thu, phạt thuế GTGT, TNDN trên 2 tỷ đồng cho thời gian hơn 1 năm hoạt động của BQT. Ngày 31/07/2019 Cục thuế địa phương đó có công văn giải đáp cho rằng các khoản thu phí quản lý, gửi xe, thu phí vận hành hồ bơi, tiền nước của BQT là thu hộ, chi hộ nên không phải kê khai và nộp thuế. Điều này trái với quan điểm giải đáp của Cục thuế TP.Hà Nội theo link.
Cụ thể tại Công văn số 10429/CT-TTHT ngày 10/3/2020, Cục Thuế TP. Hà Nội đã tháo gỡ vướng mắc về chính sách thuế liên quan đến hoạt động của Ban quản trị tòa nhà chung cư Ecolife Tây Hồ. Theo đó BQT nhà chung cư Ecolife Tây Hồ phải thực hiện kê khai nộp thuế GTGT và TNDN theo đúng như các phân tích mà Luật Nghiệp Thành đã trình bày.
Với quy mô hoạt động thu chi của BQT gói gọn trong tòa nhà và cũng các khoản thu chi phát sinh thường xuyên đó, BQT cũng có thể thuê đơn vị dịch vụ kế toán để thực hiện việc kê khai nộp thuế, lập sổ kế toán. Vì khi thuê đơn vị dịch vụ chuyên nghiệp sẽ được tư vấn, luôn có nhân sự đảm nhận và cung cấp dịch vụ đảm bảo giúp giảm được rủi ro bị truy thu tiền thuế cũng như trách nhiệm của đơn vị cung cấp dịch vụ kế toán đối với BQT khi bị cơ quan thuế truy thu, phạt vi phạm.
3.Trách nhiệm của BQT nhà chung cư khi bị truy thu nộp thuế
Hiện nay luật chỉ quy định chung chung về nghĩa vụ của BQT nhà chung cư[12], không có quy định cụ thể trách nhiệm của BQT khi bị truy thu nộp thuế. Cụ thể Luật nhà ở chỉ quy định BQT phải chịu trách nhiệm khi thực hiện không đúng các quy định về trách nhiệm trong đó không có quy định về việc phải chịu trách nhiệm khi bị xử phạt vi phạm hành chính, truy thu nộp thuế.
Tiếp đến BQT là các thành viên đại diện cư dân và là tổ chức có tư cách pháp nhân, kinh phí hoạt động là do các cư dân là chủ sở hữu các căn hộ đóng góp. BQT điều hành hoạt động, chọn mô hình quản lý, quản lý thu chi đều theo quy chế quản lý, quy chế tài chính do hội nghị nhà chung cư thông qua. BQT không có tài sản riêng nên khi bị truy thu nộp thuế BQT cũng không có tài sản để chi trả cho việc này. Phí bảo trì 2% chỉ được phép dùng vào các hoạt động chi bảo dưỡng cho tòa nhà, không được phép dùng để nộp thuế. Nếu BQT hoạt động theo mô hình tự thu, tự chi thì số tiền dư ra nếu có muốn dùng để đóng thuế cũng phải thông qua ý kiến của hội nghị nhà chung cư đồng ý mới được chi. Trong khi theo luật quản lý thuế, cơ quan thuế có quyền yêu cầu các ngân hàng đang giữ tiền của BQT phải trích tài khoản để cưỡng chế về thuế nộp ngân sách nhà nước. Lúc này phải có người chịu trách nhiệm trước số tiền của toàn thể cư dân giao cho BQT làm đại diện quản lý thu, chi. Nếu BQT làm đúng theo quy chế nhà chung cư thì trách nhiệm này thuộc về toàn bộ chủ sở hữu nhà chung cư.
Với những rủi ro lớn về thuế như trên, Luật Nghiệp Thành có lời khuyên các thành viên BQT chung cư khi ứng cử ngoài những người đã về hưu có nhiều thời gian tham gia phụ trách đối nội thì những người còn trẻ, có kinh nghiệm quản lý, chuyên môn về tài chính, thuế, am hiểu kỹ thuật vận hành tòa nhà cũng cần có thời gian tham gia điều hành chung cư, phụ trách đối ngoại… khi lựa chọn mô hình tự thu, tự chi, giao khoán từng hạng mục cho đơn vị vận hành thì BQT phải hiểu rằng mình có trách nhiệm đang điều hành 1 doanh nghiệp kinh doanh. Nếu cảm thấy không đảm bảo về kinh nghiệm quản lý điều hành, am hiểu về thuế, thời gian dành cho hoạt động BQT và thù lao BQT không đủ để chịu trách nhiệm thì nên chọn mô hình ký hợp đồng giao khoán toàn bộ cho đơn vị quản lý vận hành.
Xem thêm bài viết “Kinh nghiệm lựa chọn nhà thầu sơn chống thấm nhà chung cư” tại đây.
Trên đây là chia sẻ của Luật Nghiệp Thành về Quy định việc kê khai nộp thuế của Ban quản trị nhà chung cư.
Nếu các bạn thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhấn “Chia sẻ” bài viết này.
Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem, chia sẻ và mong nhận được phản hồi, góp ý bổ sung.
Biên tập: Luật sư Thuận và Trần Thị Phương
[1] Điều 17.1 TT 02/2016/TT-BXD
[2] Điều 76 BLDS năm 2015
[3] Thông tư 02/2016/TT-BXD
[4] Điều 34 TT 02/2016/TT-BXD
[5] Điều 3.5 TT 78/2014/TT-BTC
[6]Đ iều 10.1 TT 02/2016/TT-BXD
[7] Công văn 2064/CT-TTHT ngày 11/3/2019
[8] Điều 13 TT 219/2013/TT-BTC
[9] Điều 12 TT 219/2013/TT-BTC
[10] Điều 13.2.b TT 219/2013/TT-BTC
[11] Điều 3.5 TT78/2014/TT-BTC
[12] Điều 104 Luật nhà ở 2014 và Điều 24 TT 02/2016/TT-BXD
