Những rủi ro khi mua nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền
Hiện nay rộ lên hình thức mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền, hình thức này được nhiều người lựa chọn bởi sự nhanh chóng và tiện lợi. Nhất là trong các trường hợp đồng sở hữu, nơi ở cách xa, hoặc không tiện đi lại trong quá trình mua bán,… thì người bán thường ủy quyền cho một cá nhân khác thay mình thực hiện các thủ tục liên quan. Vậy cụ thể hình thức mua bán này là như thế nào và có những rủi ro tiềm ẩn gì khi mua nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền chúng ta sẽ cùng nhau tìm hiểu. Cụ thể như sau:
Có hai trường hợp mua bán theo hợp đồng ủy quyền. Trường hợp đầu tiên có thể hiểu là người có nhà đất bán cho nhà đầu tư thứ nhất nhưng thay vì ký hợp đồng mua bán như thông thường thì hai bên chọn ký hợp đồng ủy quyền. Nội dung của hợp đồng ủy quyền bao gồm bên nhận ủy quyền được quyền bán lại, ủy quyền lại cho bên thứ ba bán nhà đất nêu trên. Tiến hành thanh toán và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không làm thủ tục sang tên. Cứ như thế từ nhà đầu tư thứ nhất sẽ phát sinh thêm nhiều hợp đồng ủy quyền cho các nhà đầu tư tiếp theo trong quá trình mua bán. Vì theo đúng thủ tục thông thường sau khi ký hợp đồng mua bán, phải tiến hành nộp thuế TNCN và lệ phí trước bạ để tiến hành thủ tục sang tên cho người mua. Trường hợp thứ hai là người có nhà đất ủy quyền cho người khác thay mình bán tài sản trên do khoảng cách địa lý hoặc vì lý do khác mà không thể tự mình bán được. Cả hai trường hợp mua bán bằng hợp đồng ủy quyền trên đều tiềm ẩn nhiều rủi ro, cụ thể là những rủi ro sau:
+ Rủi ro làm mất giá trị của hợp đồng ủy quyền dẫn đến hợp đồng mua bán vô hiệu. Hãy đặt trường hợp bạn mua một mảnh đất từ người được ủy quyền. Đã ký xong hợp đồng mua bán công chứng và bạn đã chuyển 80% số tiền mua đất, 20% còn lại đợi khi hoàn tất thủ tục sang tên sẽ thanh toán. Nhưng trong quá trình làm hồ sơ thì phát hiện người ủy quyền đã bị tai nạn qua đời hoặc hôn mê trước lúc ký hợp đồng. Điều này làm cho hợp đồng ủy quyền không còn hiệu lực dẫn đến hợp đồng mua bán đã ký sẽ bị vô hiệu[1]. Lúc này bạn vừa có nguy cơ không thu lại được tiền, vừa mất thời gian để giải quyết vấn đề phát sinh trên[2].
+ Rủi ro thứ hai nếu bạn mua nhà theo hình thức ủy quyền, đến khi muốn bán cho bên thứ 3 bằng hình thức này thì cần phải có sự đồng ý của chủ sở hữu[3]. Dù trong hợp đồng ủy quyền có nội dung bên nhận ủy quyền có quyền ủy quyền lại cho bên thứ 3. Nhưng đây không được xem là sự đồng ý của chủ sở hữu, đây được xem là phạm vi quyền và nghĩa vụ của bên nhận ủy quyền tại thời điểm lập hợp đồng ủy quyền. Vì chủ sở hữu phải có quyền được biết và được quyền đồng ý hay từ chối khi xem xét người nhận ủy quyền là ai. Lấy ví dụ bạn mua đất bằng hợp đồng ủy quyền sau khi hoàn tất thanh toán cho chủ đất thì có người hỏi mua lại cũng bằng hình thức này. Bạn ra Văn phòng công chứng họ yêu cầu phải có sự đồng ý của chủ sở hữu thì mới tiến hành công chứng hợp đồng ủy quyền. Lúc này bạn tá hỏa khi biết tin chủ cũ đã đi định cư nước ngoài không thể liên hệ được. Vậy là bạn không thể tiến hành bán theo hình thức này, người mua lại không đồng ý ký hợp đồng mua bán do họ cũng muốn mua để đầu tư không muốn nộp thuế khi bán lại. Lúc này bạn rơi vào tình huống muốn bán cũng không được và giữ cũng không xong.
+ Rủi ro thứ ba là khi giá trị nhà đất lên cao chủ sở hữu có thể yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng ủy quyền vô hiệu do bản chất của hợp đồng nhằm che dấu giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất[4].
+ Rủi ro thứ tư tiếp theo là không kiểm tra được tình trạng của nhà đất. Rất dễ rơi vào trường hợp mua phải tài sản đã bị cầm cố, thế chấp ngân hàng, đang là tài sản tranh chấp, tài sản bảo đảm bị kê biên thi hành án,…
+ Rủi ro thứ năm là chẳng may bị mất, hư hỏng hợp đồng ủy quyền. Lúc này gần như người mua không có bất kỳ giấy tờ chứng minh quyền định đoạt tài sản. Người mua hoàn toàn phụ thuộc vào việc đi trích lục lại hợp đồng ủy quyền hoặc thực hiện lại thủ tục ủy quyền nhưng cần phải có sự hợp tác từ bên bán. Trong những trường hợp này quyền lợi của bên mua rất mong manh rất khó để bảo vệ.
Vì những lý do trên người mua nhà cần hết sức cẩn trọng khi mua nhà đất theo hình thức này. Kiểm tra kỹ thời hạn, nội dung của hợp đồng ủy quyền, tình trạng sức khỏe của chủ sở hữu, tình hình thực tế của nhà đất, có tranh chấp hay thế chấp ngân hàng không. Do người được ủy quyền có toàn quyền định đoạt tài sản nên không loại trừ trường hợp người này thế chấp hoặc đã bán cho người khác. Nếu cảm thấy không an tâm thì hãy thực hiện theo thủ tục thông thường. Ký kết hợp đồng mua bán và thực hiện thủ tục sang tên cho mình để đảm bảo quyền lợi. Đừng vì lợi nhỏ trước mắt mà làm tăng rủi ro cho bản thân sau này.
Trên đây là chia sẻ của Luật Nghiệp Thành về “Những rủi ro khi mua nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền”.
Nếu các bạn thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhấn “Chia sẻ” bài viết này.
Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem và mong nhận được phản hồi, góp ý bổ sung.
Biên tập: Nguyễn Minh Cơ.
Luật sư hướng dẫn: Luật sư Thuận.
[1] Điều 143.3 Bộ luật dân sự 2015
[2] Điều 140.3.đ Bộ luật dân sự 2015
[3] Điều 564.1.a Bộ luật dân sự 2015
[4] Điều 124.2 Bộ luật dân sự 2015
