Mua đất thiếu diện tích so với sổ đỏ: Ai chịu trách nhiệm?
Mua đất thiếu diện tích so với sổ đỏ: Ai chịu trách nhiệm?
Trong giao dịch nhà đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng) là căn cứ pháp lý quan trọng, ghi nhận diện tích và ranh giới thửa đất. Tuy nhiên, nhiều trường hợp sau khi nhận đất và hoàn tất thủ tục sang tên, người mua “tá hỏa” khi phát hiện diện tích thực tế bị thiếu hụt so với sổ. Tình huống của bà Tâm, mua đất ghi 120m² nhưng thực tế khi đo đạc lại chỉ còn 110m², là ví dụ điển hình. Người bán (ông Bình) không nhận trách nhiệm, cho rằng đã giao đúng theo giấy tờ. Vậy ai đúng, ai sai? Và người mua có thể làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?
1. Pháp luật quy định như thế nào trong tình huống này?
Theo quy định, ông Bình (người bán) có trách nhiệm bàn giao đủ diện tích đất như ghi trong hợp đồng và sổ đỏ. Việc sổ đỏ ghi 120m² nhưng thực tế chỉ giao 110m² là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, dù nguyên nhân có thể xuất phát từ sai sót đo đạc cũ của cơ quan nhà nước. Trong trường hợp này, bà Tâm (người mua) có quyền:
(i) Yêu cầu ông Bình giảm giá hợp đồng: Hoàn trả lại phần tiền tương ứng với 10m² đất bị thiếu, tính theo đơn giá đã thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng.
(ii) Yêu cầu hủy bỏ Hợp đồng:[1] Trường hợp này chỉ khả thi nếu bà Tâm chứng minh rằng việc thiếu diện tích làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến mục đích sử dụng. Ví dụ: không đủ điều kiện xây dựng, chia tách thửa hoặc gây thiệt hại lớn.
2. Người mua nên làm gì để bảo vệ quyền lợi khi đất thực tế bị thiếu?
Khi phát hiện diện tích đất thực tế nhỏ hơn so với GCNQSDĐ và hợp đồng, người mua nên thực hiện theo các bước sau:
(i) Bước 1. Đo đạc lại diện tích thực tế: Thuê đơn vị đo đạc độc lập, uy tín để có kết quả chính xác. Đây là căn cứ pháp lý quan trọng để làm việc với bên bán và cơ quan chức năng.
(ii) Bước 2. Thương lượng với bên bán: Dựa trên kết quả đo đạc và hợp đồng, người mua nên chủ động thương lượng, yêu cầu bên bán hoàn trả phần tiền tương ứng với diện tích bị thiếu. Có thể tham khảo ý kiến luật sư để trình bày thuyết phục hơn. Mục tiêu là tìm tiếng nói chung và giải quyết vấn đề một cách thiện chí, tránh kiện tụng.
(iii) Bước 3. Yêu cầu cơ quan Nhà nước điều chỉnh giấy tờ (không bắt buộc phải làm ngay):[2] Người mua có thể nộp đơn đề nghị Văn phòng Đăng ký đất đai đính chính diện tích trên sổ đỏ cho phù hợp với thực tế. Tuy nhiên, việc này không thay thế trách nhiệm hoàn trả tiền của bên bán. Người mua có thể thực hiện bước này song song hoặc sau khi giải quyết xong tranh chấp với bên bán.
(iv) Bước 4. Khởi kiện ra Tòa án (nếu thương lượng không thành): Nếu không đạt được thỏa thuận, người mua có quyền khởi kiện bên bán để yêu cầu giảm giá hợp đồng, buộc hoàn trả phần tiền tương ứng với diện tích thiếu. Thực tiễn cho thấy, Tòa án thường chấp nhận yêu cầu này nếu có đủ chứng cứ.
Như vậy, để không phải đối mặt với rắc rối như trên, trước khi thanh toán và làm thủ tục sang tên, bạn hãy thuê đơn vị đo đạc độc lập để kiểm tra thực tế diện tích, ranh giới. Đồng thời yêu cầu bên bán cùng có mặt, xác nhận tại chỗ. Việc phát hiện sai lệch sớm sẽ giúp bạn thương lượng điều chỉnh giá hoặc từ chối giao dịch nếu cần. Việc đầu tư một khoản tiền nhỏ để đo đạc trước có thể giúp bạn tiết kiệm rất nhiều thời gian, công sức và chi phí tranh chấp về sau.
Trên đây là nội dung tư vấn về: “Mua đất thiếu diện tích so với sổ đỏ: Ai chịu trách nhiệm?
Nếu các bạn thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhấn “Chia sẻ” bài viết này.
Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem và mong nhận được phản hồi, góp ý bổ sung.
Biên tập: Nguyễn Minh Hoàng
Người kiểm duyệt: Linh Chi
[1] Điều 426 Bộ luật Dân sự 2015.
[2] Điều 98 và Điều 132 Luật Đất đai 2024.
