Mua bán nhà đất là tài sản chung trong quan hệ hôn nhân có yếu tố nước ngoài
Mua bán nhà đất là tài sản chung trong quan hệ hôn nhân có yếu tố nước ngoài
Hiện nay, người Việt Nam kết hôn với người nước ngoài khá phổ biến. Tuy nhiên, quan hệ hôn nhân có yếu tố nước ngoài khi điều chỉnh theo pháp luật Việt Nam sẽ tồn tại một số hạn chế nhất định, đặc biệt là quy định về việc sở hữu nhà đất tại Việt Nam. Vì sao lại thế? Vậy khi mua bán nhà đất tại Việt Nam là tài sản chung của hai vợ chồng thì thủ tục diễn ra như thế nào? Giấy tờ sẽ đứng tên ai? Đây là một vấn đề được nhiều Qúy bạn đọc quan tâm, vì thế hãy cùng Luật Nghiệp Thành tìm hiểu thông qua các tình huống sau:
Tình huống 1: Bà V là công dân Việt Nam, kết hôn với ông K là người Hàn Quốc. Cả 2 đăng ký kết hôn theo pháp luật Việt Nam và sinh sống tại Việt Nam được 3 năm. Sau khoản thời gian sinh sống tại Việt Nam, hai vợ chồng quyết định dùng số tiền hai vợ chồng tích lũy được để mua một miếng đất tại Long An và một căn nhà tại khu vực lân cận. Hỏi có được không?
Căn cứ theo quy định của Luật Hôn nhân và gia đình 2014 thì tài sản được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân sẽ trở thành tài sản chung, trừ khi tài sản đó được thừa kế, tặng cho riêng một bên vợ chồng. Quyền sử dụng đất cũng là một loại tài sản chung nếu nó được tạo lập hoặc thu được từ quá trình lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh của hai vợ chồng[1]. Tuy nhiên, loại tài sản này sẽ có phần đặc biệt trong một quan hệ hôn nhân có yếu tố nước ngoài.
Bởi lẽ, căn cứ theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì cá nhân người nước ngoài không được mua bán, chuyển nhượng đất đai tại Việt Nam, mà chỉ được sở hữu chung cư và nhà ở riêng lẻ trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, trừ các khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ[2]. Vì lý do này, dù quyền sử dụng đất là tài sản chung của hai vợ chồng nhưng người nước ngoài sẽ không thể tham gia các giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất tại Việt Nam, kể cả việc đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Vậy trong trường hợp muốn mua nhà đất tại Việt Nam như tình huống mà Luật Nghiệp Thành đưa ra thì phải thực hiện như thế nào? Nếu bạn đang trong trường hợp này thì vợ chồng bạn cần lập một thỏa thuận thống nhất rằng nguồn tiền mua đất xuất phát từ nguồn tiền chung của vợ chồng và không phải nhà đất được thừa kế, tặng cho riêng; đồng thời cam kết đồng ý để vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Sau đó, đem văn bản thỏa thuận này đến văn phòng công chứng để công chứng. Tuy nhiên, có một số quan điểm cho rằng không nhất thiết phải lập văn bản thỏa thuận này, bởi lẽ mặc dù người nước ngoài không được đứng tên hoặc tham gia các giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất tại Việt Nam nhưng tài sản đó lại được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân thì tài sản đó đương nhiên là tài sản chung.
Luật Nghiệp Thành hoàn toàn đồng ý với quan điểm này, tuy nhiên việc lập văn bản thỏa thuận trước khi thực hiện giao dịch mua bất động sản là nhằm đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của vợ chồng trong quá trình tạo lập, xác định tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân, đặc biệt trong mối quan hệ hôn nhân có yếu tố nước ngoài.
=> Như vậy, ở tình huống 1, vợ chồng bà V và ông K hoàn toàn có thể mua đất và căn nhà tuy nhiên người đứng tên phải là bà V, bởi lẽ ông K là người nước ngoài, không thuộc đối tượng đủ điều kiện sở hữu nhà đất tại Việt Nam. Để bảo đảm quyền lợi của cả hai trước khi thực hiện giao dịch thì bà V và ông K thì cả hai nên lập một thỏa thuận công nhận đó là phần tài sản chung và cam kết đồng ý cho bà V đứng tên trên sổ.
Tình huống 2: Sau 2 năm sở hữu miếng đất tại Long An, bà V và ông K quyết định bán miếng đất để kiếm lợi nhuận. Biết rằng, bà V là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hỏi ông K có phải ký tên không?
Trên thực tế thì các giao dịch mua bất động sản không đòi hỏi việc xuất hiện cả hai vợ chồng, bởi lẽ vợ hoặc chồng có thể đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản chung[3]. Tuy nhiên, khi thực hiện giao dịch bán bất động sản thì văn phòng công chứng luôn đòi hỏi việc xuất hiện của cả hai vợ chồng để tìm hiểu rõ tài sản đang giao dịch là tài sản chung hay tài sản riêng. Nếu là tài sản riêng thì hai bên phải ký văn bản xác nhận đó là tài sản riêng của vợ hoặc chồng được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân. Nếu là tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân thì việc xuất hiện của vợ và chồng sẽ giúp công chứng viên xác định được hai vợ chồng có cùng ý chí thực hiện giao dịch bán tài sản chung. Vì thế thực tế hiện nay, việc xác lập, thực hiện giao dịch bán bất động sản luôn đòi hỏi chữ ký của cả hai vợ chồng dù vợ hoặc chồng là người nước ngoài và không trực tiếp đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
=> Ở tình huống này, khi thực hiện giao dịch bán nhà đất, dù đây là tài sản đứng tên riêng người vợ nhưng là tài sản chung thì vẫn cần chữ ký của cả hai vợ chồng mặc dù ông K là người nước ngoài và không đứng tên trực tiếp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trên đây là nội dung tư vấn về “Mua bán nhà đất là tài sản chung trong quan hệ hôn nhân có yếu tố nước ngoài”
Nếu bạn cảm thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhắn “Chia sẻ” bài viết này
Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem, chia sẻ và mong nhận được phản hồi, góp ý bổ sung.
Biên tập: Quách Gia Hy
Người hướng dẫn: Luật sư Thuận
[1] Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014
[2] Điều 159.2 Luật Nhà ở 2014 và Điều 75.1 Nghị định 99/2015/NĐ-CP
[3] Điều 26 Luật Hôn nhân và gia đình 2014
