Không sang tên được do đất có tranh chấp
Trong các giao dịch mua bán đất đai, người mua và người bán sẽ phải trải qua nhiều bước thực hiện các thủ tục hành chính với nhà nước như nộp thuế, đăng ký sang tên để được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản hợp pháp. Vốn là giao dịch với giá trị tài sản lớn nên việc phòng tránh rủi ro là điều bên mua rất quan tâm.
Nhưng lại có nhiều trường hợp dù đã công chứng hợp đồng mua bán đất nhưng cho đến khi đi sang tên thì lại không được cơ quan đăng ký đất đai thực hiện do vướng phải tranh chấp đất đai, gây thiệt hại không nhỏ với người mua khi đa phần đã thanh toán gần như 100% giá trị khi kết thúc giai đoạn công chứng hợp đồng.
Đất có tranh chấp là gì?
Đất có tranh chấp được hiểu là có tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.[1] Đất có tranh chấp sẽ được ghi nhận khi một trong các bên khởi kiện tại Tòa án, khi đó vì đang có mâu thuẫn và không thể xác nhận quyền sử dụng thuộc bên nào trong quá trình giải quyết tranh chấp. Do đó, khi thực hiện mua bán đất, cho thuê, tặng cho, thế chấp, v.v… thì để đảm bảo thực hiện được các quyền trên thì ngoài có giấy chứng nhận (trừ các trường hợp không yêu cầu); còn trong thời hạn sử dụng đất; quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì đất phải không có tranh chấp.[2]
Tuy nhiên, với trường hợp dù đã hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhưng đến thời điểm đăng ký sang tên thì đất đó lại thuộc diện đất tranh chấp nên thủ tục đăng ký biến động (sang tên) sẽ bị văn phòng đăng ký đất đai từ chối hoặc tạm ngưng thực hiện.
Để biết thêm những cơ sở, căn cứ nào mà Văn phòng đăng ký đất đai được quyền từ chối hoặc tạm ngưng thủ tục đăng ký sang tên, bạn đọc hãy tham khảo bài viết “Các trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai không thực hiện sang tên nhà đất”
Trên thực tế, có không ít trường hợp ngay khi công chứng hợp đồng mua bán đất thì người mua đã trả 100% giá trị hợp đồng. Nhưng đến bước cuối cùng là đăng ký sang tên để xác nhận quyền sử dụng đất thuộc bên mua thì lại không thực hiện được do bên bán có tranh chấp đất đai với bên thứ ba dẫn tới bị từ chối sang tên.
Điều đó đã gây ra một rủi ro cực kì to lớn cho người mua khi vừa mất tiền mà vừa lại không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu của mình.
Vậy làm thế nào để giảm rủi ro khi trong mua bán đất khi không thể sang tên?
Để giảm thiểu rủi ro thì bên mua có thể thanh toán 95% tiền mua đất trước, còn 5% sẽ thanh toán lúc hoàn thành thủ tục sang tên cho bên bán.
Nhưng để đảm bảo chặt chẽ hơn, tại Hợp đồng mua bán nhà đất khi công chứng bạn đọc nên bổ sung điều khoản về lỗi do bên bán mà dẫn tới bên mua không thể sang tên sổ đỏ hoặc làm cho việc sang tên chậm trễ thì bên bán phải bồi thường thiệt hại và bị phạt.
Theo đó, cần nêu ra một mức tiền tương ứng để phù hợp với hợp đồng mua bán đất của các bên.
Trên đây là nội dung tư vấn về “Không sang tên được do đất có tranh chấp”
Nếu bạn cảm thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhấn “chia sẻ” bài viết này.
Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem, chia sẻ và mong nhận được phản hồi, góp ý bổ sung.
Biên tập: Nguyễn Linh Chi
Người hướng dẫn: Luật sư Thuận
[1] Điều 3.24 Luật Đất đai 2013
[2] Điều 188.1.b Luật Đất đai 2013
