Điều kiện và thủ tục chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản
Trong những năm trở lại đây với xu hướng phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế, đời sống người dân ngày càng được nâng cao, song với đó là nhu cầu về vật chất có đất và nhà của người dân cũng được quan tâm và chú trọng hơn bao giờ hết. Nắm bắt xu hướng và nhu cầu thị trường, sự đổi mới trong chính sách pháp luật, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã tích cực thành lập mới ngày một nhiều, số lượng dự án chờ thi công và cấp phép thì không thể nào đếm xuể.
Cũng chính vì chạy đua theo sự sôi nổi, khắc nghiệt của thị trường bất động sản, một số doanh nghiệp nhỏ mới thành lập không thể chạy theo kịp và trụ lại được, một phần vì thiếu vốn giải phóng mặt bằng, phần nữa là do vay vốn tại Ngân hàng với lãi suất quá cao khiến nhà đầu tư (doanh nghiệp) phải dừng dự án, khiến các dự án lâm vào tình trạng phải treo, đắp chiếu và nằm “chờ chết”.
Để dự án có thể phục hồi, hạn chế các khoản chi phí phát sinh làm doanh nghiệp ngày càng suy yếu, không còn cách nào khác các nhà đầu tư phải chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản. Vậy khi chuyển nhượng, nhà đầu tư cần phải đảm bảo và đáp ứng những nguyên tắc, điều kiện nào và thực hiện trình tự thủ tục ra sao để chuyển nhượng được dự án?
- Nguyên tắc và điều kiện chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản:
1.1 Nguyên tắc chuyển nhượng [1]
– Việc chuyển nhượng một phần và toàn bộ dự án bất động sản phải đảm bảo các yêu cầu sau:
- Không làm thay đổi nội dung và mục tiêu dự án cũng như không làm ảnh hưởng đến quyền lợi khách hàng và các bên có liên quan;
- Được sự đồng ý bằng văn bản của CQNN có thẩm quyền quyết định việc đầu tư bằng văn bản.
1.2 Điều kiện chuyển nhượng [2]
– Đối với chủ đầu tư chuyển nhượng: Phải có giấy chứng nhận QSDĐ đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
– Đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng: Phải là doanh nghiệp KDBĐS và có đủ năng lực tài chính. Song với đó, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải cam kết về việc tiếp tục triển khai, xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định pháp luật nhằm bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.
– Đối với dự án chuyển nhượng:
– Phải đáp ứng 4 điều kiện sau:
- Dự án đã được phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;
- Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Riêng với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án phê duyệt;
- Dự án không có tranh chấp về QSDĐ, không bị kê biên đảm bảo thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất.
Nhìn chung thì các điều kiện để dự án bất động sản được chuyển nhượng khá chi tiết và phức tạp, nhằm hạn chế những dự án bất động sản tham gia vào giao dịch với mục đích chuyển nhượng qua lại thu lợi mà không bỏ nhiều công sức, tiền đầu tư dẫn đến gây thiệt hại cho người có nhu cầu mua nhà để ở, ảnh hưởng đến sự phát triển của dự án nói riêng và sự phát triển nền kinh tế xã hội nói chung.
- Trình tự thủ tục chuyển nhượng
2.1 Nộp hồ sơ [3]
– Nộp hồ sơ tại UBND cấp tỉnh/thành phố nơi có dự án hoặc cơ quan được UBND cấp tỉnh/thành phố ủy quyền.
Hồ sơ bao gồm:
- Đơn đề nghị cho phép chuyển nhương một phần hoặc toàn bộ dự án của chủ đầu tư;
- Hồ sơ dự án, phần dự án đề nghị cho chuyển nhượng,gồm: Bản sao có chứng thực các giấy tờ sau: Văn bản cho phép đầu tư của CQNN có thẩm quyền; Và quyết định phê duyệt dự án, quy hoạch chi tiết với tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng; Giấy chứng nhận QSDĐ của một phần hoặc toàn bộ dự án đề nghị chuyển nhượng;
- Báo cáo của chủ đầu tư về quá trình thực hiện dự án tính đến thời điểm chuyển nhượng
- Hồ sơ của chủ đầu tư chuyển nhượng, gồm: Đơn đề nghị được nhận chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án;giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh ngành KDBĐS; Giấy chứng nhận ĐKDN có vốn điều lệ không thấp hơn 20 tỉ đồng; Văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình theo quy định pháp lật về đầu tư về đất đai;
- Trường hợp chưa có văn bản chứng minh thì phải có văn bản xác nhận của tổ chức kiểm toán độc lập hoặc báo cáo tài chính đã được kiểm toán về vốn.
2.2. Thời hạn đợi phản hồi cho phép chuyển nhượng:[4]
– Trong thời hạn 30 ngày từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ và đủ điều kiện UBND cấp tỉnh sẽ ra quyết định cho phép, trường hợp nếu không đủ điều kiện chuyển nhượng UBND cấp tỉnh sẽ thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng biết rõ lý do.
– Kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng sau 30 ngày tiếp theo, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án hoặc phần dự án.
– Riêng đối với dự án đầu tư thuộc thẩm quyền của Thủ tướng chính phủ quyết định thì thời hạn là 45 ngày.
Trên đây là chia sẻ của Luật Nghiệp Thành về điều kiện và thủ tục chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.
Nếu các bạn thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhấn “Chia sẻ” bài viết này.
Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem, chia sẻ và mong nhận được phản hồi, góp ý bổ sung.
Biên tập: Nguyễn Minh Hoàng
Luật sư hướng dẫn: Luật sư Thuận.
[1] Điều 48 Luật kinh doanh bất động sản 2014.
[2] Điều 49 Luật kinh doanh bất động sản 2014.
[3] Điều 12.1, 12.2 Nghị định 76/2015/NĐ-CP.
[4] Điều 12.3, 12.4 Nghị định 76/2015/NĐ-CP.
