Các thuế phí phải nộp khi mua bán nhà đất
Mua bán nhà đất là hoạt động mà bên mua và bên bán xác lập giao dịch về nhà đất thông qua hợp đồng chuyển nhượng và phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng. Vì bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn nên sẽ phát sinh thu nhập và các hoạt động khác có liên quan, do đó mà cần phải nộp các loại thuế, lệ phí. Vậy những loại thuế, lệ phí cần phải nộp là gì? Luật Nghiệp Thành sẽ giải đáp thắc mắc của bạn tại bài viết này.
Thứ nhất, Thuế thu nhập cá nhân
Vì người bán là người có thu nhập từ hoạt động mua bán nhà đất nên người bán có nghĩa vụ nộp thuế TNCN.[1] Tuy nhiên, các bên vẫn có thể thoả thuận người mua là người nộp thuế thay cho người bán.[2]
Lưu ý: Loại trừ các trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân tại Thông tư 111/2013/TT-BTC)
Cụ thể, thuế thu nhập cá nhân phải nộp được xác định như sau:
| Thuế thu nhập cá nhân phải nộp | = | Giá chuyển nhượng | x | Thuế suất 2% |
Trong đó, giá chuyển nhượng được xác định như sau:
– Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Lưu ý: Tuy nhiên, nếu hợp đồng không ghi giá đất hoặc ghi giá thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển chuyển nhượng đất sẽ là giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
– Theo đó, người nộp thuế cần nộp hồ sơ khai thuế bao gồm: Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (Mẫu 03/BĐS-TNCN); Bản chụp GCNQSDĐ, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà (ký cam kết chịu trách nhiệm trên bản chụp); Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.[3]
Tham khảo mẫu tờ khai thuế TNCN dưới đây:To khai
– Nộp tại:Chi cục thuế quận/huyện nơi có nhà đất chuyển nhượng.[4]
– Thời hạn nộp hố sơ khai thuế: Chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.[5]
Nếu đã có thoả thuận tại hợp đồng chuyển nhượng là bên mua là người nộp thuế thay thì cần nộp hồ sơ chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu. (Là khi người mua làm thủ tục sang tên sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng).
Thứ hai, Lệ phí trước bạ
Đối tượng của lệ phí trước bạ là nhà, đất. Và người nộp lệ phí trước bạ là người có tài sản là nhà đất và phải nộp lệ phí này khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.[6]
Do đó, có thể hiểu người mua sẽ là người nộp lệ phí trước bạ.
– Nếu giá nhà, đất tại Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất thấp hơn giá UBND cấp tỉnh ban hành thì tính theo công thức:
| Lệ phí trước bạ | = | Giá tính lệ phí trước bạ | x | 0,5% |
Theo đó, giá tính lệ phí trước bạ đối với đất, nhà là giá đất tại Bảng giá đất và giá nhà do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.[7]
Cụ thể,
| Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất (đồng)[8] | = | Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) | x | Giá một mét vuông đất (đồng/m2) |
| Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà (đồng)[9] | = | Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ (m2) | x | Giá 01 (một) mét vuông (đồng/m2) nhà | x | Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà |
Trong đó, Giá một mét vuông đất theo Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành
Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
– Nếu giá nhà, đất tại Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất cao hơn giá UBND cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ sẽ là giá tại hợp đồng.[10]
| Lệ phí trước bạ | = | Giá tại hợp đồng chuyển nhượng | x | 0,5% |
* Hồ sơ khai lệ phí trước bạ bao gồm: Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 1); Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, đất; Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất.[11]
Tham khảo Tờ khai lệ phí trước bạ dưới đây:Mẫu số 01
* Nơi nộp hồ sơ: tại Văn phòng đăng ký đất đai – Uỷ ban nhân dân cấp huyện.(khi thực hiện thủ tục sang tên)[12]
* Thời hạn nộp là 30 ngày kể từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước Cơ quan thuế.[13]
Thứ ba, các loại phí, lệ phí khác
Do chuyển nhượng nhà đất là một thủ tục phức tạp, cần thực hiện nhiều bước nên sẽ còn có phát sinh các loại lệ phí khác như lệ phí công chứng, lệ phí thẩm định.
Lệ phí công chứng khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất sẽ được tính theo tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị căn nhà[14]. Bạn đọc tham khảo tại đây.
Phí thẩm định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất sẽ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định. Nghĩa là mỗi tỉnh sẽ có quy định phí thẩm định khác nhau. Đây là khoản thu để thực hiện thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ khi người mua yêu cầu cấp giấy chứng nhận.[15]
Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Nghiệp Thành về “Các thuế phí phải nộp khi mua bán nhà đất”
Nếu các bạn thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhấn “Chia sẻ” bài viết này.
Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem, chia sẻ và mong nhận được phản hồi, góp ý bổ sung.
Biên tập: Nguyễn Linh Chi
Người hướng dẫn: Luật sư Thuận
[1] Điều 3.5.a, Điều 2 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007
[2] Điều 17. Thông tư 92/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Điều 12.3 Thông tư 111/2013/TT-BTC
[3] Điều 21.4 Thông tư 92/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Điều 16.3.b.(b.1) Thông tư 156/2013/TT-BTC
[4] Điều 21.5 Thông tư 92/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Điều 16.3.c Thông tư 156/2013/TT-BTC
[5] Điều 21.5 Thông tư 92/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Điều 16.3.d Thông tư 156/2013/TT-BTC
[6] Điều 2,3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP
[7] Điều 6 Nghị định 140/2016/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Điều 1.1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP
[8] Điều 6 Nghị định 140/2016/NĐ-CP được shướng dẫn bởi Điều 3.1.b Thông tư 301/2016/TT-BTC
[9] Điều 6 Nghị định 140/2016/NĐ-CP được shướng dẫn bởi Điều 2.b Thông tư 301/2016/TT-BTC
[10] Điều 6.1.c Nghị định 140/2016/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại Điều 1.1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP
[11] Điều 1.4.b Nghị định 20/2019/NĐ-CP
[12] Điều 1.4.a Nghị định 40/2019/NĐ-CP
[13] Điều 1.4.c Nghị định 40/2019/NĐ-CP
[14] Điều 4.2.a2 Thông tư 257/2016/TT-BTC
[15] Điều 5.1.I Thông tư 85/2019/TT-BTC
