Cá nhân kinh doanh bất động sản nào không cần thành lập doanh nghiệp?
Cá nhân kinh doanh bất động sản nào không cần thành lập doanh nghiệp?
Cập nhật ngày 07/8/2024
Cá nhân kinh doanh bất động sản (gọi chung là “cá nhân KD BĐS”) là cá nhân tạo lập, thực hiện các hoạt động bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, kinh doanh dịch vụ bất động sản đối với nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản.[1] Với quy định cá nhân KD BĐS quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp đã có từ 01/7/2015, nhưng tại thời điểm đó chưa có quy định cụ thể về cá nhân KD BĐS quy mô nhỏ là gì, tạo nên một khoảng trống trong quy định về cách xác định cá nhân KD BĐS nào không phải hoặc phải thành lập doanh nghiệp.[2]
Hơn thế nữa, việc vận hành một doanh nghiệp đối với một cá nhân là không hề dễ dàng và tốn không ít chi phí duy trì. Từ ngày 01/8/2024, quy định này đã xác định quy mô nhỏ thông qua giá trị và số lần giao dịch BĐS. Luật Nghiệp Thành sẽ làm rõ nội dung đến bạn đọc.
Cá nhân KD BĐS quy mô nhỏ được xác định như sau:[3]
Phải đáp ứng các yêu cầu sau:
| 1) Không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định pháp luật về xây dựng, nhà ở; |
| 2) Không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch 01 lần trong một năm thì không tính giá trị. |
Như vậy, cá nhân KD BĐS cần đáp ứng cả hai yêu cầu trên thì mới được xác định là cá nhân KD BĐS quy mô nhỏ.
– Đối với yêu cầu thứ nhất, không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư[4]
Một trong những trường hợp phổ biến nhất hiện nay là cá nhân xây dựng các nhà ở nhiều tầng được lập ra để cho thuê, bán đang quan tâm nhất vấn đề là quy mô kinh doanh của các cá nhân này có được xem là quy mô nhỏ không để xác định có thuộc trường hợp phải thành lập doanh nghiệp.
Với quy định áp dụng từ ngày 01/8/2024, các cá nhân có nhiều căn hộ cho thuê, bán nhiều tầng cần chú ý nội dung về trường hợp phải lập dự án đầu tư sau:[5]
| Loại Nhà ở từ 02 tầng trở lên | Nhiều căn hộ | Từ 20 căn hộ trở lên | Dưới 20 căn hộ |
| Mục đích | Cho thuê, bán Hoặc Kết hợp bán, cho thuê, cho thuê mua | Cho thuê | Cho thuê |
| Phải lập dự án đầu tư nhà ở | x | x | –
|
Như vậy, nếu cá nhân KD BĐS xây dựng nhà ở từ 02 tầng trở lên, dưới 20 căn hộ để cho thuê thì không phải thực hiện lập dự án đầu tư mà cần tuân theo quy định về xây dựng nhà riêng lẻ đối với cá nhân. Như đáp ứng các yêu cầu về thiết kế, thẩm tra thiết kế xây dựng, cấp GPXD, quản lý, giám sát thi công và các yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy.[6] Và cũng áp dụng đối với nhà trọ cho thuê dưới 02 tầng.
– Yêu cầu thứ hai, giới hạn về giá trị và số lần giao dịch[7]
Hiện có nhiều thông tin nhầm lẫn về việc chỉ cần có số lần giao dịch quá 10 lần 01 năm thì cá nhân KD BĐS phải thành lập doanh nghiệp là chưa chính xác. Cần chú ý là bên cạnh giới hạn số lần giao dịch còn phải đáp ứng cả giới hạn giá trị hợp đồng. Cụ thể, như bảng bên dưới, nếu thuộc một trong các trường hợp tại bảng thì cá nhân KD BĐS sẽ đáp ứng yêu cầu thứ hai để được xác định là quy mô nhỏ.
| TH1. | Giá trị không quá 300 tỷ đồng/01 hợp đồng | Và | Số lần giao dịch dưới 10 lần/01 năm |
| TH2. | Không phụ thuộc giá trị bao nhiêu | Số lần giao dịch là 01 lần/01 năm |
Như vậy, cá nhân KD BĐS căn cứ vào các yêu cầu trên để xác định mình thuộc trường hợp quy mô nhỏ không. Nếu là quy mô nhỏ thì cá nhân đó không phải thành lập doanh nghiệp. Bên cạnh đó, cần chú ý dù thuộc trường hợp quy mô nhỏ thì cá nhân KD BĐS vẫn cần lưu ý kê khai thuế và nộp thuế nếu có doanh thu trên 100 triệu/năm từ hoạt động KD BĐS.
Trên đây là nội dung tư vấn về “Cá nhân kinh doanh bất động sản nào không cần thành lập doanh nghiệp?”
Nếu các bạn thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhấn “Chia sẻ” bài viết này.
Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem và mong nhận được phản hồi, góp ý bổ sung.
Biên tập: Trần Thị Ngân
Người kiểm tra nội dung: Nguyễn Linh Chi
Người cập nhật, bổ sung: Nguyễn Linh Chi
Người hướng dẫn: Luật sư Thuận
[1] Điều 3.1 Luật Kinh doanh bất động sản 2023
[2] Điều 5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP , Điều 9.3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023
[3] Điều 7.1 Nghị định 96/2024/NĐ-CP
[4] Điều 7.1.(a) Nghị định 96/2024/NĐ-CP
[5] Điều 57 Luật Nhà ở 2023
[6] Điều 41 Nghị định 95/2024/NĐ-CP
[7] Điều 7.1.(b) Nghị định 96/2024/NĐ-CP
