Bán, cho thuê nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng
Câu hỏi: Tôi đang thế chấp căn nhà 2 tầng 200m2 của tôi cho ngân hàng, hiện tại giá nhà đất đang tăng do quê tôi đã thông qua và bắt đầu mở đường quốc lộ. Tôi được khuyên rằng nên bán hoặc cho thuê căn nhà để kiếm ít tiền. Cũng đã có người ngỏ ý mua nhưng tôi vẫn chưa cho họ biết nhà đang thế chấp. Vậy tôi có được bán hoặc là cho thuê không? Nhưng do hiện tại sổ đỏ ngân hàng đã giữ. Mong được giải đáp.
Có được bán, cho thuê nhà đất đang thế chấp không?
Vấn đề thế chấp tài sản được quy định cụ thể tại Bộ luật dân sự 2015, cụ thể là ở Nghĩa vụ thế chấp, trong đó có đề cập việc bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp như sau.
Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản là “Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật dân sự” [1]
Vậy chỉ trường các trường hợp sau thì mới được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản: [2]
– Nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh.
– Nếu tài sản đó không là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh thì phải được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
Xét đến hai trường hợp trên, ta có thể thấy, nhà, đất là không phải là hàng hóa có thể luân chuyên nên để bán, thay thế, trao đổi và tặng cho thì cần có sự đồng ý của bên ngân hàng nhận thế chấp.
Mặc dù pháp luật quy định là vậy, nhưng thực tế với các trường hợp nhà đang thế chấp nhưng chủ nhà muốn cho thuê thì ít khi chủ nhà thông báo với ngân hàng. Do việc cho thuê được xem là một cách kiếm thêm thu nhập của bên thế chấp cũng như đảm bảo trả các khoản lãi hàng tháng cho ngân hàng. Tuy nhiên, nếu cho thuê lâu dài thì cũng nên có tham khảo ý kiến ngân hàng. Lưu ý rằng, bên cho thuê cũng cần phải báo cho bên thuê biết trước về việc thế chấp bằng văn bản.[3]
Hơn nữa, hợp đồng cho thuê nhà cũng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực[4] chỉ khi các bên có nhu cầu, nên dù các giấy tờ pháp lý gốc của căn nhà do ngân hàng giữ thì cũng không làm ảnh hưởng đến quá trình xác lập hợp đồng thuê.
Còn về vấn đề bán nhà đang thế chấp, thông thường bên bán sẽ phải báo trước cho bên mua là nhà đang thế chấp và các bên sẽ thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc số tiền tương đương với số tiền mà bên bán (bên thế chấp) cần để thanh toán và xóa thế chấp tại ngân hàng. Sau khi đã xóa thế chấp thì việc mua bán của các bên vẫn sẽ diễn ra theo các thủ tục mua bán thông thường và ngân hàng không còn can thiệp vấn đề này nữa. Nên khi bán nhà mà đang thế chấp ngân hàng thì các bên thường sẽ làm theo cách trên để thuận tiện trong giao dịch mà không cần phải đợi đến khi có ý kiến của ngân hàng thì mới được bán.
Trường hợp nhà đang cho thuê nhưng nếu chủ nhà muốn bán nhà thì cũng cần phải báo cho bên mua biết tình trạng căn nhà là đang thế chấp. Cần lưu ý rằng khi bán nhà mà hợp đồng thuê còn thời hạn thì bên thuê vẫn sẽ tiếp tục thuê cho đến hết thời hạn hợp đồng đã ký.[5] Chủ mới cần có trách nhiệm tiếp tục thực hiện theo hợp đồng thuê của chủ cũ trừ khi các bên đã có thỏa thuận khác.
Vậy nếu bên mua nhà sau khi trở thành chủ sở hữu thì họ có thành bên thế chấp không?[6]
Tùy vào sự thỏa thuận của các bên là bên bán nhà (bên thế chấp), bên mua nhà và ngân hàng (bên nhận thế chấp) mà bên mua nhà sẽ trở thành bên thế chấp hay không.
Sẽ không là bên thế chấp khi có sự đồng ý của ngân hàng về vấn đề là sẽ không truy đòi với căn nhà này và không tiếp tục dùng căn nhà để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp trước đó đã thỏa thuận với ngân hàng. Sau đó, tiến hành xóa thế chấp thì bên mua sẽ trở thành chủ sở hữu căn nhà và không trở thành bên thế chấp.
Nhưng nếu các bên thỏa thuận sẽ dùng căn nhà này làm tài sản bảo đảm thì khi người mua mới hoàn tất các thủ tục đăng ký quyền sở hữu thì bên mua sẽ trở thành bên thế chấp theo hợp đồng thế chấp mới được ký kết với ngân hàng nhận bảo đảm.
Do đó, vấn đề này sẽ tùy vào thỏa thuận của các bên
Trên đây là nội dung tư vấn về “Bán, cho thuê nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng”
Nếu bạn cảm thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhấn “Chia sẻ” bài viết này.
Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem, chia sẻ và mong nhận được phản hồi, góp ý bổ sung.
Biên tập: Nguyễn Linh Chi
Luật sư hướng dẫn: Luật sư Thuận
[1] Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015
[2] Điều 321.4, 5 Bộ luật Dân sự 2015
[3] Điều 146 Luật Nhà ở 2014
[4] Điều 122.2 Luật Nhà ở 2014
[5] Điều 133.2 Luật Nhà ở 2014
[6] Điều 7.2.a Nghị định 21/2021/NĐ-CP
