Xây dựng tòa nhà văn phòng trên đất thuê/mượn

Xây dựng tòa nhà văn phòng trên đất thuê/mượn

Hits: 5034

Xây dựng tòa nhà văn phòng trên đất ở thuê/mượn

Thuê Quyền sử dụng đất cá nhân xây dựng văn phòng

Tình huống thực tế: Công ty cổ phần đầu tư An Tâm dự định thuê/mượn 2.000 m2 đất ở của ông Trần Quang Tuấn tại quận 3, thời hạn thuê/mượn 20 năm để đầu tư 100 tỷ xây dựng tòa nhà vừa làm trụ sở công ty kết hợp làm văn phòng cho thuê. Công ty An Tâm muốn biết cần làm những thủ tục gì để giá trị đầu tư xây dựng được khấu trừ thuế GTGT và TNDN trong suốt thời gian thuê.

Dựa trên thông tin mà bạn cung cấp Luật Nghiệp Thành xin đưa ra hướng tư vấn như sau:

Hiện nay theo quy định pháp luật bắt buộc công ty khi tiến hành thuê/mượn đất ở để xây dựng tòa nhà văn phòng, đứng tên trên giấy phép xây dựng, tiến hành hoàn công sở hữu Tòa nhà văn phòng trước khi xây dựng thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở thành đất thương mại dịch vụ [1]. Do chức năng của công trình tòa nhà văn phòng chủ yếu kinh doanh văn phòng cho thuê nên mục đích sử dụng đất là đất ở sẽ không phù hợp với chức năng của công trình xây dựng. Dẫn đến không thể xin được giấy phép xây dựng đứng tên Công ty với mục đích sử dụng là đất ở. Tiếp theo do đất ở là đất có giá trị sử dụng cao nhất trong các loại đất về thời gian sử dụng (lâu dài, không có thời hạn cụ thể) nên việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất ở sang đất thương mại dịch vụ không thuộc trường hợp xin phép của cơ quan nhà nước[2]. Nhưng phải tiến hành đăng ký biến động cập nhật lên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất[3].

Quy định của pháp luật hiện nay cho phép việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất thương mại dịch vụ không phải xin phép của cơ quan nhà nước. Nhưng chưa có văn bản quy định khi hết thời gian thuê/mượn việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ về lại đất ở có phải xin phép và đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất hay không. Với thời hạn thuê lên tới hàng chục năm giá đất sẽ tăng cao khi hết thời hạn thuê. Do đó các bên cần cân nhắc thỏa thuận rõ vấn đề này trong hợp đồng trước khi tiến hành đầu tư.

Tiếp theo Luật Nghiệp Thành đưa ra hai phương án cho việc xây dựng tòa nhà văn phòng trên đất thuê/mượn kèm phân tích liên quan đến việc khấu trừ thuế GTGT và TNDN như sau:

1.Công ty An Tâm xin phép xây dựng và thực hiện hoàn công:

Trước tiên phải ký hợp đồng cho thuê/mượn giữa Công ty An Tâm và ông Tuấn. Nội dung hợp đồng phải nêu rõ Công ty An Tâm sẽ bỏ tiền ra đầu tư thiết kế, xây dựng và toàn quyền sử dụng công trình xây dựng trong suốt thời gian thuê/mượn. Công ty An Tâm sẽ đứng tên xin phép xây dựng và thực hiện thủ tục hoàn công sau khi hoàn thành công trình.

Do Công ty An Tâm là người đứng tên giấy phép xây dựng và thực hiện thủ tục hoàn công sau khi hoàn thành công trình. Để thực hiện được hai thủ tục trên, sau khi ký hợp đồng thuê/mượn giữa Công ty An Tâm và ông Tuấn phải tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở thành đất thương mại dịch vụ[4]. Sau đó cập nhật đăng ký biến động việc cho Công ty An Tâm thuê/mượn lên GCNQSDĐ[5].

Tiếp theo làm thủ tục xin giấy phép xây dựng. Người xin phép xây dựng là chủ đầu tư[6]. Chủ đầu tư được hiểu là người đầu tư vốn hoặc được giao vốn để thực hiện xây dựng công trình, trong trường hợp này chính là Công ty An Tâm[7](phần này phải được ghi rõ trong hơp đồng thuê/mượn ban đầu giữa công ty An Tâm và ông Tuấn). Giấy phép xây dựng là cơ sở để chứng minh quyền sở hữu công trình khi thực hiện thủ tục hoàn công và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.

Sau khi đã hoàn thành công trình xây dựng, công ty tiến hành thực hiện hoàn công. Khi thực hiện hoàn công do không phải là người sử dụng đất nên công ty sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và công trình xây dựng riêng với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó công trình này thuộc trường hợp cấp mới Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng[8].

Với phương án này, khi đã đăng ký quyền sở hữu công trình xây dựng, Công ty có thể an tâm về việc được khấu trừ thuế GTGT[9] và TNDN (khấu hao TSCĐ) trong suốt thời gian thuê[10]. Công ty có thể sử dụng Tòa nhà làm tài sản thế chấp khi có nhu cầu muốn vay vốn ngân hàng. Được toàn quyền định đoạt tài sản mà công ty đã đầu tư xây dựng.

Document

Lưu ý: Trong hợp đồng thuê/mượn quyền sử dụng đất cần quy định trước 3 tháng khi hết thời hạn thuê hoặc Công ty An Tâm muốn chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn thì phải bàn giao hồ sơ giấy tờ và làm các thủ tục để ông Tuấn đăng ký quyền sở hữu đối với tòa nhà và quyền sử dụng đất hoặc ngược lại. Với phương án này, khi hết thời hạn thuê đất mà bàn giao công trình không thu tiền sẽ phát sinh số thuế thu nhập cá nhân nếu ông Tuấn đăng ký sở hữu đối với tòa nhà. Ngược lại công ty bán tòa nhà cho ông Tuấn sẽ phát sinh thuế giá trị gia tăng và thu nhập doanh nghiệp (nếu có). Hoặc Công ty An tâm phải làm thủ tục tiêu hủy tòa nhà trả lại đất trống cho ông Tuấn.

2.Ông Tuấn (chủ đất) xin phép xây dựng và thực hiện hoàn công:

Khi để Ông Tuấn xin phép xây dựng và thực hiện hoàn công, trước tiên vẫn phải ký hợp đồng cho thuê/mượn giữa Công ty An Tâm và ông Tuấn. Nội dung hợp đồng phải nêu rõ Công ty An Tâm sẽ bỏ tiền ra đầu tư thiết kế, xây dựng và toàn quyền sử dụng công trình xây dựng trong suốt thời gian thuê/mượn. Công ty sẽ giao cho ông Tuấn đứng tên và thực hiện thủ tục hoàn công sau khi hoàn thành công trình.

Để không phải chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở thành đất thương mại dịch vụ khi ông Tuấn thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng, hoàn công thì dự án xây dựng Tòa nhà văn phòng cần kết hợp thêm chức năng để ở. Tùy thuộc vào diện tích, nhu cầu của chủ đầu tư để có thiết kế kết hợp giữa chức năng ở và văn phòng cho thuê phù hợp. Lúc này khi nộp hồ sơ cấp giấy phép xây dựng do Tòa nhà vẫn có phần chức năng để ở nên không cần phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Ông Tuấn sẽ thực hiện thủ tục xin phép xây dựng và thực hiện thủ tục hoàn công với vai trò là chủ đầu tư người được giao vốn để thực hiện việc xây dựng. Nhưng rủi ro ở đây mặc dù công ty An Tâm là người bỏ tiền xây dựng nhưng mọi giấy tờ chủ sở hữu công trình sẽ đều đứng tên ông Tuấn. Khi thực hiện thủ tục hoàn công Cơ quan chức năng sẽ cấp một sổ mới nhưng sẽ gộp chung lại quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình xây dựng trên một sổ do ông Tuấn đứng tên sở hữu[11].

Công ty An Tâm bỏ ra chi phí xây dựng tòa nhà hiện tại vẫn được khấu trừ thuế GTGT nếu có hóa đơn và thanh toán qua ngân hàng theo thông tư hướng dẫn về thuế GTGT[12] và chi phí khấu hao của tòa nhà được đưa vào chi phí được trừ khi xác định thuế TNDN theo thông tư hướng dẫn về thuế TNDN[13].

Tuy nhiên, theo thông tư hướng dẫn về khấu hao TSCĐ thì tất cả các TSCĐ hiện có của doanh nghiệp đều phải trích khấu hao trừ trường hợp TSCĐ do doanh nghiệp quản lý mà không thuộc quyền sở hữu của DN. Dẫn đến cơ quan thuế có thể dựa vào tính pháp lý là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà do cơ quan có thẩm quyền cấp hiện đang đứng tên ông Tuấn để không đồng ý chi phí khấu hao tòa nhà của công ty An Tâm. Kể cả việc loại trừ chi phí lãi tiền vay để xây dựng tòa nhà không thuộc quyền sở hữu của Cty An Tâm[14].

Xét theo luật, Tòa Nhà là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu do chủ đầu tư (công ty An Tâm) là người bỏ tiền ra xây dựng, được pháp luật ghi nhận và cho đăng ký quyền sở hữu. Nhưng công ty An Tâm không đăng ký (công ty đã từ bỏ quyền lợi mà pháp luật cho phép công ty thực hiện) và để ông Tuấn đứng ra làm chủ đầu tư, xin phép xây dựng và hoàn công đứng tên chủ sở hữu tòa nhà. Quá trình thuê/mượn đất kéo dài 20 năm, trong khi văn bản về thuế lại thường xuyên thay đổi. Nếu sau này thông tư về thuế GTGT, TNDN thay đổi để phù hợp với thông tư hướng dẫn khấu hao, quy định pháp luật về chủ sở hữu nhà chỉ chấp nhận cho DN khấu trừ thuế GTGT và thuế TNDN đối với chi phí đầu tư, xây dựng tòa nhà với điều kiện tòa nhà đó đứng tên sở hữu là doanh nghiệp thì lúc đó doanh nghiệp sẽ thiệt hại rất nặng về chi phí thuế.

Mặt khác do tài sản đứng tên Ông Tuấn nên ông có thể bán, thế chấp, bảo lãnh, để lại thừa kế tòa nhà này dẫn đến phát sinh tranh chấp hoặc Công ty cũng không thể dùng tòa nhà do mình đầu tư xây dựng để làm tài sản thế chấp vay ngân hàng do không đứng tên sở hữu.

Theo cách này, Công ty An Tâm có thể gặp rủi ro cao về việc không được khấu trừ thuế GTGT, TNDN, lãi vay phát sinh đối với chi phí đầu tư xây dựng tòa nhà do công ty không có giấy tờ đứng tên quyền sở hữu tài sản là tòa nhà theo đúng quy định pháp luật.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Nghiệp Thành về việc công ty An Tâm thuê/mượn đất của cá nhân và Công ty bỏ tiền ra xây dựng tòa nhà để làm trụ sở và cho thuê văn phòng làm sao để được khấu trừ thuế GTGT, TNDN, lãi vay trong suốt quá trình thuê/mượn đất.

Luật Nghiệp Thành là Công ty Luật chuyên tư vấn về Thuế. Quý Doanh nghiệp có nhu cầu tư vấn chuyên sâu về lĩnh vực này để an tâm hơn cho việc khấu trừ thuế, thực hiện việc HOÀN THUẾ GTGT thay vì chờ khấu trừ thuế trong khi phải bỏ ra số tiền lớn để đầu tư XD tòa nhà dẫn đến chôn vốn đầu tư thì liên hệ trực tiếp với Luật Nghiệp Thành số 028.3941 3688 hoặc Luật sư Thuận 079 79 58 000 để được tư vấn và thực hiện dịch vụ.

Trên đây là nội dung tư vấn về “Doanh nghiệp thuê/mượn quyền sử dụng đất để xây dựng tòa nhà văn phòng”.

Nếu các bạn thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhấn “Chia sẻ” bài viết này.

Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem và mong nhận được phản hồi, chia sẻ, góp ý bổ sung.

 

 

Biên tập: Nguyễn Minh Cơ

Luật sư hướng dẫn: Luật sư Thuận.

Cập nhật ngày 10/05/2021.

 

[1] Điều 6.1 Luật đất đai 2013

[2] Điều 57 Luật Đất đai năm 2013

[3] Điều 95.4 Luật đất đai 2013, Điều 12.1 TT 33/2017/TT-BTNMT

[4] Điều 12.1, TT 33/2017/TT-BTNMT

[5] Điều 6.17 TT 33/2017/TT-BTNMT

[6] Điều 89.1 Luật xây dựng 2014

[7] Điều 3.9 Luật xây dựng 2014

[8] Điều 32.3 NĐ 43/2014, Điều 7.1 TT 33/2017/TT-BNTMT

[9] Điều 1.10 TT 26/2015/TT-BTC

[10] Điều 4, Điểm 2.2, Tiết e TT 96/2015/TT-BTC

[11] Điều 7.1 TT 33/2017/TT-BNTMT

[12] Điều 1.10 TT 26/2015/TT-BTC

[13] Điều 4, Điểm 2.2, Tiết e TT 96/2015/TT-BTC

[14] Điều 9.1 TT 45/2013/TT-BTC

Document
Bạn cần tư vấn dịch vụ này!

DỊCH VỤ TƯ VẤN DOANH NGHIỆP, TƯ VẤN ĐẦU TƯ

 

Categories: Thuế
Tags: tag

About Author

Comments

  1. Candy
    Candy 2 Tháng Ba, 2021, 21:40

    Nếu tòa nhà văn phòng có dự án đầu tư trên 600 tỷ thì cá nhân có thể xin giấy phép xây dựng không?

    Reply this comment
    • sea
      sea 3 Tháng Ba, 2021, 14:55

      Chào bạn, Luật Nghiệp Thành trả lời câu hỏi của bạn như sau:
      Vì câu hỏi của bạn không cung cấp đầy đủ thông tin, như cá nhân xin giấy phép xây dựng là ai, là chủ đầu tư hay người cho thuê đất?. Nên chúng tôi sẽ nêu hai trường hợp như sau:
      Tại quy định Điều 102 Luật Xây dựng 2014, có đề cập chủ đầu tư là người thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng. Trong đó, “Chủ đầu tư xây dựng (sau đây gọi là chủ đầu tư) là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng.” Do đó, với trường hợp của bạn dự án xây dựng văn phòng thì chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện nội dung trên theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, các vấn đề về khấu trừ thuế GTGT và TNDN (khấu hao tài sản cố định), và thế chấp để vay vốn ngân hàng, nếu chủ đầu tư đứng tên trong GPXD sẽ mang lại nhiều lợi ích về tài chính.
      Còn trường hợp thứ hai chúng tôi đã đề cập tại bài viết, người cho thuê đất đứng tên giúp chủ đầu tư để thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng, tuy nhiên điều đó sẽ gây ra nhiều rủi ro và bất cập đối với chủ đầu tư. Do đó, chủ đầu tư nên thực hiện đúng theo quy định pháp luật để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
      Còn về vấn đề dự án của bạn đầu tư bao nhiêu tỷ để xây dựng thì không liên quan đến việc cấp phép xây dựng được hay không, mà bạn phải đảm bảo đáp ứng các điều kiện và đầy đủ hồ sơ tại Chương V Luật Xây dựng 2014 quy định.

      Cảm ơn bạn đọc đã phản hồi tới Luật Nghiệp Thành.

      Reply this comment
  2. admin
    admin Author 10 Tháng Năm, 2021, 13:43

    Test comment

    Reply this comment
    • Hien Pham
      Hien Pham 3 Tháng Sáu, 2021, 14:31

      Trường hợp cá nhân (chủ sử dụng đất) được cấp GPXD thì công ty (chủ đầu tư) thực hiện việc hoàn công được không ạ?

      Reply this comment
      • admin
        admin Author 7 Tháng Sáu, 2021, 09:10

        Chào bạn, như đã phân tích trong bài viết. Người được cấp giấy phép xây dựng sẽ là người thực hiện thủ tục hoàn công. Nên cá nhân được cấp giấy phép xây dựng thì công ty (chủ đầu tư) không thể thực hiện hoàn công được.

        Reply this comment
  3. Thập
    Thập 6 Tháng Tám, 2021, 11:36

    Xin chào luật sư,

    Luật sư cho e hỏi: Công ty e là công ty 100% vốn đầu tư từ nước ngoài. Có dự án đầu tư trên lô đất dịch vụ nằm trong khu công nghiệp. Mục tiêu dự án là Xây văn phòng cho thuê, khách sạn lưu trú ngắn ngày, nhà hàng. Vậy công ty e có được hoàn thuế giai đoạn đầu tư không ạ?
    Em xin cảm ơn

    Reply this comment
    • sea
      sea 12 Tháng Tám, 2021, 15:25

      Luật Nghiệp Thành trả lời câu hỏi của bạn như sau:
      Ý bạn đang muốn hỏi là công ty bạn có được hoàn thuế GTGT đối với dự án đầu từ trong giai đoạn đầu tư không. Nhưng trước hết phải xác định công ty của bạn có phải là đối tượng được hoàn thuế không, tiếp theo ta mới xác định trường hợp để được hoàn thuế GTGT đối với dự án đầu tư. Ở đây chúng tôi sẽ nêu ra cụ thể từng trường hợp là công ty bạn phải đáp ứng thì mới được hoàn thuế GTGT theo quy định.
      Thứ nhất, chúng tôi xin nêu điều kiện để xác định công ty bạn có là đối tượng được hoàn thuế GTGT không.
      Có 2 trường hợp cụ thể:
      TH1: Cơ sở kinh doanh nộp thuế theo phương pháp khấu trừ
      Công ty bạn nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế nếu có số thuế GTGT đầu vào chưa được khấu trừ hết trong tháng (đối với trường hợp kê khai theo tháng) hoặc trong quý (đối với trường hợp kê khai theo quý) thì được khấu trừ vào kỳ tiếp theo; trường hợp lũy kế sau ít nhất mười hai tháng tính từ tháng đầu tiên hoặc sau ít nhất bốn quý tính từ quý đầu tiên phát sinh số thuế GTGT đầu vào chưa được khấu trừ hết mà vẫn còn số thuế GTGT đầu vào chưa được khấu trừ hết thì công ty bạn cũng được hoàn thuế.
      (Căn cứ Điều 1.3 Thông tư 130/2016/TT-BTC và Điều 18.1 Thông tư 219/2013/TT-BTC)
      TH2: Cơ sở kinh doanh mới thành lập từ dự án đầu tư (tức công ty bạn mới được thành lập từ dự án đầu tư)
      Công ty bạn đã phải đăng ký kinh doanh, đăng ký nộp thuế giá trị gia tăng theo phương pháp khấu trừ, nếu thời gian đầu tư từ 01 năm trở lên thì được hoàn thuế giá trị gia tăng của hàng hóa, dịch vụ sử dụng cho đầu tư theo từng năm. Nếu số thuế GTGT lũy kế của hàng hóa, dịch vụ mua vào sử dụng cho đầu tư từ 300 triệu đồng trở lên thì được hoàn thuế. (Căn cứ Điều 1.3 Thông tư 130/2016/TT-BTC)
      Thứ hai, đây là trường hợp được hoàn thuế GTGT đối với dự án đầu tư
      Trường hợp 1: Công ty đang hoạt động thuộc đối tượng nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ có dự án đầu tư (trừ dự án đầu tư xây dựng nhà để bán hoặc cho thuê mà không hình thành tài sản cố định) cùng tỉnh, thành phố, đang trong giai đoạn đầu tư. doanh nghiệp thực hiện kê khai riêng đối với dự án đầu tư và phải kết chuyển thuế GTGT đầu vào của dự án đầu tư để bù trừ với việc kê khai thuế GTGT của hoạt động sản xuất kinh doanh đang thực hiện. Số thuế GTGT được kết chuyển của dự án đầu tư tối đa bằng số thuế GTGT phải nộp trong kỳ:
      + Sau khi bù trừ, nếu số thuế GTGT đầu vào chưa được khấu trừ hết từ 300 triệu đồng trở lên thì được hoàn thuế GTGT cho dự án đó.
      + Sau khi bù trừ nếu số thuế GTGT đầu vào của dự án đầu tư mà chưa được khấu trừ hết nhỏ hơn 300 triệu đồng thì kết chuyển vào số thuế GTGT đầu vào của dự án đầu tư của kỳ kê khai tiếp theo. (Căn cứ Điều 1.3 Thông tư 130/2016/TT-BTC)
      Trường hợp 2: Trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ có dự án đầu tư  (trừ dự án đầu tư xây dựng nhà để bán hoặc cho thuê mà không hình thành tài sản cố định) tại địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khác với tỉnh, thành phố nơi đóng trụ sở chính, đang trong giai đoạn đầu tư chưa đi vào hoạt động, chưa đăng ký kinh doanh, chưa đăng ký thuế thì doanh nghiệp lập hồ sơ khai thuế riêng cho dự án đầu tư đồng thời phải kết chuyển thuế GTGT đầu vào của dự án đầu tư để bù trừ với việc kê khai thuế GTGT của hoạt động sản xuất kinh doanh đang thực hiện. Số thuế GTGT được kết chuyển của dự án đầu tư tối đa bằng số thuế GTGT phải nộp trong kỳ.
      + Sau khi bù trừ nếu số thuế GTGT đầu vào của dự án đầu tư mới chưa được khấu trừ hết từ 300 triệu đồng trở lên thì được hoàn thuế GTGT.
      + Sau khi bù trừ nếu số thuế GTGT đầu vào của dự án đầu tư mới chưa được khấu trừ hết nhỏ hơn 300 triệu đồng thì kết chuyển vào số thuế GTGT đầu vào của dự án đầu tư của kỳ kê khai tiếp theo.
      + Trường hợp trong kỳ kê khai, doanh nghiệp có số thuế GTGT đầu vào của hoạt động sản xuất kinh doanh chưa được khấu trừ hết và số thuế GTGT đầu vào của dự án đầu tư mới thì doanh nghiệp được hoàn thuế theo quy định.
      (Căn cứ Điều 1.3 Thông tư 130/2016/TT-BTC)
      Mong thông tin sẽ hữu ích với bạn.

      Reply this comment

Write a Comment

Your e-mail address will not be published.
Required fields are marked*