Tại sao bạn không nên mua bán đất thông qua hợp đồng ủy quyền toàn phần?
Tại sao bạn không nên mua bán đất thông qua hợp đồng ủy quyền toàn phần?
Trong thực tế giao dịch đất đai, không ít trường hợp các bên chọn ký hợp đồng ủy quyền (HĐUQ) toàn phần thay vì lập hợp đồng chuyển nhượng (HĐCN). Mục đích thường là để rút gọn thủ tục, tránh thuế, tiết kiệm chi phí hoặc do bên bán chưa đủ điều kiện pháp lý để sang tên ngay. Tuy nhiên, cách làm tưởng chừng “linh hoạt” này lại tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là khi bên ủy quyền mất, thay đổi ý chí hoặc phát sinh tranh chấp.
Dù HĐUQ có ghi nhận đầy đủ quyền quản lý, sử dụng, chuyển nhượng… thì người được ủy quyền vẫn không có quyền sử dụng đất hợp pháp nếu không có HĐCN đi kèm và thủ tục sang tên đúng quy định. Đây chính là “quả bom hẹn giờ” có thể phát nổ bất cứ lúc nào, đe dọa trực tiếp đến quyền lợi của người mua.
Dưới đây là bảng phân tích các lý do không nên mua bán đất bằng HĐUQ và lời khuyên pháp lý dành cho bạn.
| Lý do | Mô tả chi tiết |
| 1. Không xác lập quyền sử dụng thực sự[1] | – Dù được ủy quyền “toàn phần”, bạn chỉ là người thay mặt bên ủy quyền hành động, không phải chủ sở hữu thực sự của thửa đất. Điều này hạn chế nghiêm trọng quyền sử dụng và định đoạt tài sản, nhất là khi xảy ra tranh chấp. |
| 2. Bị đơn phương chấm dứt HĐUQ[2] | – Nếu không có thỏa thuận ràng buộc, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng bất kỳ lúc nào, chỉ cần báo trước trong thời gian hợp lý. Khi đó, mọi quyền của bạn sẽ chấm dứt. |
| 3. HĐUQ có thời hạn[3] | – Nếu có thời hạn, hợp đồng sẽ chấm dứt khi hết hạn. Nếu không ghi, HĐUQ chỉ có hiệu lực tối đa 1 năm. Sau thời điểm đó, bạn không còn quyền thực hiện bất kỳ giao dịch nào liên quan đến thửa đất. |
| 4. Từ tình trạng pháp lý của bên ủy quyền[4] | – Nếu bên ủy quyền mất năng lực hành vi dân sự, tài sản của họ bị kê biên hoặc phong tỏa, HĐUQ có thể bị chấm dứt. |
| 5. Tài sản không đủ điều kiện chuyển nhượng[5] | – Nếu thửa đất chưa có Sổ đỏ, đang tranh chấp hoặc nằm trong diện quy hoạch, bạn sẽ gặp khó khăn trong việc mua bán, thế chấp hoặc chuyển nhượng lại cho người khác. |
| 6. Khó chứng minh khi xảy ra tranh chấp[6] | – Bạn phải dựa vào các chứng cứ gián tiếp như giấy nhận tiền, người làm chứng… nhưng khả năng thành công không cao và quá trình kiện tụng thường kéo dài, tốn kém. |
| 7. Không được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất[7] | – Chỉ người đứng tên mới được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Người được ủy quyền hoàn toàn không có quyền lợi, dù đang sử dụng hoặc quản lý đất theo HĐUQ. |
Tóm lại, hợp đồng ủy quyền “toàn phần” chỉ là giải pháp tình thế, tiềm ẩn nhiều rủi ro và không đảm bảo an toàn pháp lý cho bên mua. Việc tiết kiệm thủ tục, chi phí ban đầu có thể dẫn đến hậu quả nghiêm trọng, thậm chí mất trắng tài sản. Do vậy, hãy thực hiện việc mua bán đất đúng quy định, thông qua hợp đồng chuyển nhượng có công chứng và đăng ký sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai. Đây là cách duy nhất giúp bạn được pháp luật công nhận và bảo vệ trọn vẹn quyền lợi. Đừng vì tiện lợi nhất thời mà đánh đổi sự an toàn lâu dài của tài sản.
Trên đây là nội dung tư vấn về: “Tại sao bạn không nên mua bán đất thông qua hợp đồng ủy quyền toàn phần”.
Nếu các bạn thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhấn “Chia sẻ” bài viết này.
Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem và mong nhận được phản hồi, góp ý bổ sung.
Biên tập: Nguyễn Minh Hoàng
Người kiểm duyệt: Nguyễn Linh Chi
[1] Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 220 Luật Đất đai 2024.
[2] Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015.
[3] Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015.
[4] Điều 134.1 và Điều 422.3 Bộ luật Dân sự 2015.
[5] Điều 220 Luật Đất đai 2024.
[6] Điều 117 và Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015.
[7] Điều 105 đến Điều 127 Luật Đất đai 2024.
