Những sai phạm thường gặp trong lĩnh vực đất đai
Bất động sản đã từng là cơn sốt trên thị trường, khi nó mang lại nguồn lợi nhuận không hề nhỏ cho các bên từ người bán cho đến người mua. Một phần do giá trị của đất ngày càng tăng sau mỗi năm vì thế mà người có đất thì bán gấp những người có tiền thì đổ xô đi mua làm cho thị trường bất động sản trong những năm vừa qua hoạt động sôi nổi. Tuy nhiên bên cạnh đó, thì những rũi ro mà bất động sản mang lại cũng không hề nhỏ, khi ngày càng có nhiều trường hợp những người bỏ tiền ra mua lại bị lừa bởi những dự án ma, dự án ảo trên giấy tờ và có người mất hơn cả chục tỉ đồng. Cũng vì vậy, mà Chính phủ đã ra một nghị định có hiệu lực vào ngày 5/1/2020 về việc xử lý các hành vi vi phạm trong lĩnh vực đất đai. Trong đó có lĩnh vực xử phạt hành chính trong hành vi mua bán nhà đất, Luật Nghiệp Thành sẽ cùng bạn tìm hiểu một số sai phạm thường gặp trong mua bán nhà đất.
- Hành vi chuyển nhượng đất không sang tên sổ đỏ
Việc đăng ký biến động sau khi thực hiện mua bán nhà đất là bắt buộc đối với cá nhân, tổ chức vì sau khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất thì chủ sở hữu của mảnh đất cũng thay đổi từ người này sang người khác và việc ghi nhận đúng thông tin của chủ sở hữu trên mảnh đất đó là vô cùng quan trọng. Đó là cơ sở vững chắc cho việc chúng ta đã mua và đang sở hữu mảnh đất đó cả về thực tế lẫn trên giấy tờ.
Nếu sau khi thực hiện mua bán đất mà chúng ta không đăng ký thay đổi nhà đất thì theo Luật mới này sẽ bị xử phạt như sau:
– Ở những khu vực không phải nằm trong khu đô thị nếu sau khi thực hiện mua bán đất mà không thực hiện sang tên sổ đỏ trong thời hạn dưới 24 tháng sẽ bị phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng.Hành vi trên kéo dài hơn 24 tháng thì người sử dụng đất bị phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng.
– Ở những khu vực thuộc khu đô thị thì việc quản lý đất đai được siết chặt hơn nên mức phạt tiền đối với hành vi không sang tên sổ đỏ sẽ gấp 2 lần so với khu vực không nằm trong khu đô thị. Cụ thể là, với mức sai phạm thứ nhất thì bị xử phạt từ 2.000.000 đồng đến 6.000.000 đồng; tương tự hành vi thứ hai thì sẽ bị phạt tiền từ 4.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng.
Mức phạt tiền như trên là áp dụng đối với một cá nhân sai phạm trong khi đó đối với tổ chức thì sẽ bị phạt tiền bằng mức 2 lần đối với những hành vi tương ứng ở trên. Tức là đối với tổ chức mức phạt tiền cao nhất có thể lên tới 20 triệu đồng[1].
- Chuyển nhượng đất không đủ điều kiện
Trong giai đoạn hiện nay, với cơn sốt của thị trường bất động sản, khi nó đem lại nguồn thu lớn cho người mua bán đất nên hoạt động này diễn ra khá phổ biến. Tuy nhiên nhiều người cứ có đất là rao bán nhưng không cần biết những điều kiện để được bán và những hành vi như vậy lại vô tình được xem là hành vi vi phạm về lĩnh vực đất đai và có thể bị xử phạt hành chính.
Người sử dụng đất có quyền thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng (mua, bán), tặng cho, thế chấp… phải đảm bảo có các điều kiện như có giấy chứng nhận sử dụng đất, đảm bảo đất không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án và còn trong thời hạn sử đụng đất[2].
– Trong trường hợp người chuyển nhượng đất không đáp ứng một điều kiện trong các điều kiện nêu ở trên thì cũng xem đó là hành vi vi phạm về luật đất đai và sẽ bị xử phạt từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng ở khu vực nông thôn và từ 6.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với khu vực đô thị
Ví dụ: trong trường hợp bạn bán đất tại nông thôn mà mảnh đất này có những điều kiện còn lại nhưng nó lại đang xảy ra tranh chấp và khi bạn bán, có người khởi kiện thì có thể sẽ bị xử phạt 5.000.000 đồng.
– Cũng là hành vi này, tuy nhiên khi chuyển nhượng đất mà không đáp ứng từ hai điều kiện ở trên trở lên thì mức phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng ở khu vực nông thôn và từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng ở khu vực đô thị.
Tương tự như loại hình phạt ở trên, đây chỉ là mức phạt áp dụng cho các cá nhân, trong trường hợp vi phạm là tổ chức thì số tiền phạt sẽ tăng gấp 02 lần mức tối đa cho hành vi này có thể lên đến 40.000.000 đồng.
Bên cạnh đó, ngoài hình thức bị phạt tiền thì các bên vi phạm còn buộc phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả như việc hoàn trả lại đất cho người sử dụng đất trước khi chuyển nhượng, hoặc buộc người nhận chuyển nhượng phải thực hiện các thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất nếu đủ các điều kiện nêu trên, hoặc sẽ bị thu hồi trong trường hợp đất chuyển nhượng đã hết hạn sử dụng đất mà không được gia hạn và một số biện pháp khác[3].
- Phân lô bán nền trong trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở
Hiện nay việc phân lô bán nền trong các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở đang rất sôi nổi và được xem là ngành hái ra tiền cho các cá nhân cũng như các nhà đầu tư. Đồng thời, đây là lĩnh vực dễ xảy ra sai phạm nhất trong lĩnh vực đất đai và số tiền phạt cũng không hề nhỏ. Về vấn đề này ta cân lưu ý những điều kiện để được phân lô bán nền và tránh những vi phạm này:
Trước khi phân lô bán nền trong các dự án kinh doanh nhà ở thì các chủ đầu tư cần phải đáp ứng các điều kiện: phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; các chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung trước khi thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án trước khi thực hiện việc phân lô, bán nền; việc phân lô bán nền chỉ được thực hiện khi không nằm trong khu vực như các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan hay các tuyến đường cảnh quan chính của đô thị[4]….Đồng thời sau khi đáp ứng các điều kiện vừa rồi thì cần phải có sự cho phép của UBND cấp tỉnh thì chủ đầu tư mới có quyền thực hiện việc phân lô bán nền.
Việc phân lô bán nền thường diễn ra với quy mô lớn nên sẽ ảnh hưởng lớn đến việc quản lý, quy hoạch đất đai tại khu vực đó nên việc chấp hành và đảm bảo các điều kiện trên trước khi phân lô bán nền là điều kiện bắt buộc.
– Nếu không đáp ứng một trong các điều kiện nêu trên nhưng chủ đầu tư vẫn thực hiện việc phân lô bán nền thì có thể bị xử phạt theo các mức sau đây: tùy theo diện tích đất đã chuyển nhượng không đủ điều kiện thì mức phạt tiền sẽ khác nhau với diện tích đất đã chuyển nhượng dưới 0,5 héc ta (dưới 5.000 m2) thì chủ đầu tư có thể bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng, với diện tích đất chuyển nhượng vi phạm từ 0,5 héc ta đến dưới 3 héc ta thì bị xử phạt từ 50.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng, với diện tích trên 3 héc ta thì mức phạt có thể lên đến 500.000.000 đồng[5].
– Tương tự hành vi này nếu chủ đầu tư không đáp ứng từ 2 điều kiện trở lên thì mức phạt cũng sẽ nặng hơn cụ thể số tiền phạt tương ứng với khung hình phạt ở trên sẽ nhân đôi và mức phạt thấp nhất là 100.000.000 đồng đối với 0,5 héc ta đất chuyển nhượng và mức phạt tối đa lên đến 1.000.000.000 đồng với hành vi chuyển nhượng từ 3 héc ta trở lên[6].
Ngoài ra, chủ đầu tư còn phải thực hiện một số biện pháp khắc phục hậu quả như việc thực hiện đầy đủ các điều kiện nêu trên, đồng thời phải nộp lại số tiền lợi khi phân lô bán nền khi chưa đáp ứng đủ điều kiện.
Như vậy với việc không đáp ứng đủ điều kiện trong vấn đề này chủ đầu tư có thể bị xử phạt lên đến 1 tỷ đồng thêm vào đó còn gây ảnh hưởng đến thời gian thực hiện dự án khi phải thực hiện những biện pháp khắc phục hậu quả. Vì vậy các chủ đầu tư không nên nóng vội trong việc thực hiện việc phân lô bán nền khi chưa đảm bảo đầy đủ các điều kiện quy định của pháp luật.
Đây là những hành vi diễn ra khá phổ biến trong lĩnh vực đất đai để tránh những sai phạm cũng như những mức phạt tiền không đáng có thì chúng ta nên cẩn thận trong các công việc giao dịch về đất đai vừa đảm bảo an toàn về tài sản cho mình cũng như những vấn đề liên quan đến hành chính không đáng có.
Trên đây là những chia sẽ của Luật Nghiệp Thành về vấn đề “những sai phạm thường gặp trong lĩnh vực đất đai”.
Nếu các bạn thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhấn “Chia sẻ” bài viết này.
Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem, chia sẻ và mong nhận được phản hồi, góp ý bổ sung.
Biên tập: Phạm Văn Trình.
Luật sư hướng dẫn: Luật sư Thuận.
[1] Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP
[2] Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013
[3] Khoản 4 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP
[4] Khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
[5] Khoản 1 Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP
[6] Khoản 2 Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP
