Những lưu ý khi ký hợp đồng kinh doanh bất động sản. Với xu hướng kinh doanh bất động sản ngày càng diễn ra phổ biến, không có tín hiệu bão hòa như ở nước ta trong giai đoạn hiện nay, thì việc các cá nhân hoặc tổ chức kinh doanh bất động sản không chủ động tìm hiểu, nắm bắt các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, đặc biệt là quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản là một thiệt thòi, tổn thất lớn về mặt kinh tế nói chung. Bởi lẽ, khi không nắm vững, các quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản, quyền lợi của các cá nhân, tổ chức có thể sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng, khi thỏa thuận các điều khoản trong hợp đồng không có lợi cho bản thân do sự thiếu hiểu biết, tầm nhìn hạn chế, hay hợp đồng vô tình vô hiệu do vi phạm các điều cấm của luật, vi phạm về hình thức, nội dung… dẫn đến những rủi ro, tranh chấp đáng tiếc xảy ra. Nên vậy, việc cá nhân hoặc tổ chức kinh doanh bất động sản nắm rõ các quy định cơ bản trước khi ký kết hợp đồng kinh doanh bất động sản là vô cùng cần thiết.
- Về hình thức và nội dung của hợp đồng kinh doanh bất động sản:
Theo quy định của pháp luật, thì HĐ KDBĐS phải được lập thành văn bản, hình thức và nội dung của hợp đồng được thực hiện theo mẫu phụ lục Nghị định 76/2015/NĐ-CP, tuy nhiên các điều khoản theo mẫu có thể sửa đổi phụ thuộc vào sự thương lượng và thỏa thuận của các bên. Còn về nội dung trong HĐ KDBĐS thì phải đảm bảo có đầy đủ nội dung quy định tại Điều 18, Điều 47, Điều 53 Luật KDBĐS 2014 (Tên địa chỉ các bên; Các thông tin về bất động sản; Giá mua, bán; Phương thức và thời hạn thanh toán; Quyền và nghĩa vụ các bên; Phạt vi phạm…) và đảm bảo các nội dung không trái với quy định của pháp luật.[1]
- Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản:[2]
Có 03 thời điểm để xác định hiệu lực của HĐ KDBĐS:
(i) Thời điểm do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng (được hiểu là thời điểm hợp đồng có hiệu lực bằng lời nói trước và sau đó được cụ thể hóa bằng sự thống nhất nội dung các điều khoản ghi trong hợp đồng văn bản thông qua việc ký kết sau đó).
(ii) Thời điểm công chứng, chứng thực (được áp dụng đối với các hợp đồng KDBĐS công chứng chứng thực).
(iii) Và thời điểm ký kết hợp đồng (thời điểm này được áp dụng đối với trường hợp các bên không có thỏa thuận và hợp đồng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực).
- Về vấn đề công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản:[3]
Được chia làm hai trường hợp (i) và (ii), cụ thể như sau.
(i) Các loại HĐ KDBĐS bắt buộc phải công chứng, chứng thực
Trường hợp bắt buộc phải công chứng, chứng thực này áp dụng đối với các hợp đồng có các bên tham gia giao dịch là hộ gia đình và cá nhân theo quy định tại Điều 10.2 Luật KDBĐS 2014, cụ thể như sau:
+ Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;
+ Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân (chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn; chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai) thì hợp đồng chuyển nhượng cũng phải công chứng, chứng thực.[4]
(ii) Các loại HĐ KDBĐS công chứng, chứng thực theo thỏa thuận các bên
Ngoài các trường hợp (i) bắt buộc nêu trên, thì các HĐ KDBĐS khác không bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà có thể thực hiện theo sự thỏa thuận các bên , bao gồm:
+ Các loại HĐ KDBĐS có sự tham gia của các tổ chức KD BĐS như các doanh nghiệp và hợp tác xã;
+ Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng mà các bên là hộ gia đình và cá nhân.
- Về giá cả và thanh toán trong hợp đồng kinh doanh bất động sản:
Về giá cả, theo quy định Luật KDBĐS 2014[5] thì:
+ Giá mua bán, chuyển nhượng cho thuê mua bất động sản do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng.
+ Trong một số trường hợp đặc biệt Nhà nước có thể can thiệp về giá thì các bên bắt buộc phải thực hiện theo quy định của Nhà nước.
Về thanh toán, theo quy định tại Luật KDBĐS 2014 thì: [6]
+ Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định pháp luật về thanh toán;
+ Việc phạt, bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên cho thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng.
Thỏa thuận về giá cả thanh toán trong hợp đồng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật là vậy. Song trong thực tiễn, có nhiều trường hợp trong quá trình thực hiện hợp đồng, bên bán (nhà đầu tư kinh doanh bất động sản) đã hoàn thành nghĩa vụ của mình giao nhà cho bên mua, nhưng bên mua lại không thực hiện thanh toán tiền theo thỏa thuận như đã cam kết trong hợp đồng, hoặc chẳng hạn như bên mua đã giữ chỗ bằng cách đặt cọc mua đất nền (bất động sản hình thành trong tương lai với các nhà đầu tư), nhưng lại chịu phải chịu rủi ro mất cọc… nếu như nhà đầu tư bỏ trốn, dự án đắp chiếu… Và tại thời điểm đó, một trong hai bên cũng không cỏ đủ điều kiện hoàn thành thỏa thuận trong hợp đồng như đã cam kết, dẫn đến tình trạng, đối tượng hợp đồng không thể thực hiện, tình trạng nợ khó đòi sẽ xảy ra, và đến khi một trong hai bên không thể kiên nhẫn được nữa thì lựa chọn biện pháp khởi kiện được đặt ra, song khi đã thắng kiện bên còn lại không có đủ khả năng tài sản để thi hành án thì việc thắng kiện cũng hoàn không…Nên vậy, trước khi khi ký kết hợp đồng KDBĐS các bên nên kiểm tra năng lực tài chính, năng lực chủ đầu tư… của nhau, để hạn chế mức thấp những rủi ro có thể xảy ra.
Trên đây là chia sẻ của Luật Nghiệp Thành về những điểm cần lưu ý khi ký hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Nếu các bạn thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhấn “Chia sẻ” bài viết này.
Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem, chia sẻ và mong nhận được phản hồi, góp ý bổ sung.
Biên tập: Nguyễn Minh Hoàng
Luật sư hướng dẫn: Luật sư Thuận
[1] Điều 7 Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản.
[2] Điều 17.3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
[3] Điều 17.2 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
[4] Điều 9, 11 Nghị định 76/2015/NĐ-CP.
[5] Điều 15 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
[6] Điều 14 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
