Mua bán suất tái định cư nên hay không?
Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng, việc sở hữu một mảnh đất “an cư lạc nghiệp” là ước mơ của nhiều người. Vì vậy, những suất “tái định cư” (TĐC) được rao bán với giá hấp dẫn thường trở thành một lựa chọn đầy cám dỗ. Giao dịch thường diễn ra nhanh gọn bằng một tờ hợp đồng viết tay, một khoản tiền đặt cọc cùng lời hứa hẹn “khi nào có sổ đỏ sẽ sang tên ngay”. Tuy nhiên, đằng sau sự hấp dẫn đó là những rủi ro pháp lý mà rất nhiều người mua đã gặp phải.
1. Hiểu đúng bản chất của suất TĐC:[1]
Nhiều người vẫn lầm tưởng suất TĐC là một mảnh đất hiện hữu. Tuy nhiên, trên thực tế, tại thời điểm mua bán nó chỉ là quyền tài sản được hình thành trong tương lai. Nói cách khác, khi bạn mua suất TĐC, bạn đang mua một lời hứa hẹn về việc sẽ được nhận đất. Tại thời điểm giao dịch, tài sản này vẫn chưa định hình: Chưa có thông tin về số thửa, số tờ bản đồ, vị trí cụ thể và chưa được cấp sổ đỏ. Đây chính là nguồn gốc của mọi rủi ro pháp lý.
2. Vì sao hợp đồng viết tay tiềm ẩn rủi ro bị tuyên vô hiệu?
Bởi vì người bán chưa có quyền hợp pháp để chuyển nhượng tài sản.[2] Khi tranh chấp xảy ra và vụ việc được đưa ra Tòa án, những hợp đồng như vậy thường bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều kiện về chủ thể và đối tượng của giao dịch. Hệ quả pháp lý: Người mua không thể yêu cầu sang tên hoặc tiếp tục thực hiện hợp đồng. Thậm chí, việc đòi lại số tiền đã giao dịch cũng rất khó khăn nếu bên bán chối bỏ nghĩa vụ, không còn khả năng thanh toán hoặc suất tái định cư không còn tồn tại.
3. Không lấy được đất vậy người mua được gì?[3]
Khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu, người mua không thể nhận đất, nhưng vẫn có thể yêu cầu hoàn trả tiền và bồi thường thiệt hại. Tòa án thường xem xét:
(i) Khôi phục tình trạng ban đầu: Các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận. Bên bán phải hoàn trả lại toàn bộ số tiền đã nhận từ người mua.
(ii) Xác định lỗi của các bên: Tòa án sẽ xác định rằng cả hai bên đều có lỗi khi tham gia một giao dịch trái luật. Tuy nhiên, thường sẽ xem xét bên bán có lỗi nặng hơn.
(iii) Bồi thường thiệt hại: Không chỉ là khoản tiền bạn đã bỏ ra, mà chính là phần chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất từ lúc bạn ký hợp đồng đến khi Tòa án giải quyết.
Ví dụ: Anh K mua suất TĐC năm 2021 với giá 1 tỷ. Đến 2025, bên bán nhận sổ nhưng từ chối sang tên. Tòa định giá lô đất là 4 tỷ, xác định bên bán có lỗi 60%. Kết quả: anh K được nhận lại 1 tỷ tiền gốc và 1,8 tỷ tiền bồi thường (60% của phần chênh 3 tỷ). Như vậy, dù không lấy được đất, người mua vẫn có cơ sở pháp lý để đòi lại thêm một khoản bồi thường thiệt hại đáng kể.
4. Lời khuyên:
Chúng tôi không khuyến khích bạn tham gia và các giao dịch rủi ro này. Nhưng nếu vì nhu cầu cấp thiết, bạn cần làm các việc sau để bảo vệ mình:
(i) Lập vi bằng giao dịch: Ghi nhận toàn bộ quá trình giao tiền, ký kết thỏa thuận. Đây là chứng cứ quan trọng khi có tranh chấp.
(ii) Soạn thảo hợp đồng đặt cọc: Kèm điều khoản phạt vi phạm thật nặng, buộc bên bán phải chịu trách nhiệm nếu không thực hiện cam kết.
(iii) Yêu cầu hợp đồng ủy quyền công chứng: Để bạn có quyền chủ động làm thủ tục xin cấp sổ, tránh bị bên bán “lật kèo”.
(iv) Giữ các giấy tờ gốc liên quan suất tái định cư: Để làm công cụ gây áp lực cần thiết nếu bên bán vi phạm cam kết.
Trên đây là nội dung tư vấn về: “Mua bán “suất tái định cư” nên hay không?”.
Nếu các bạn thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhấn “Chia sẻ” bài viết này.
Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem và mong nhận được phản hồi, góp ý bổ sung.
Biên tập: Nguyễn Minh Hoàng
Người kiểm duyệt: Nguyễn Linh Chi
[1] Điều 105, 108 Bộ luật Dân sự 2015.
[2] Điều 31 Luật Đất đai 2024.
[3] Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015.
