Không ghi nội dung thế chấp, xóa thế chấp đất vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tình huống: Chào Luật sư, Tôi đã tất toán khoản vay ngân hàng và nộp hồ sơ xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại một chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Tuy nhiên, tôi được yêu cầu phải cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do GCN hiện tại trang nội dung thay đổi sau khi cấp GCN đã sử dụng hết và không còn được cấp trang bổ sung. Việc này làm phát sinh đo đạc, lập bản vẽ, tốn thời gian và chi phí, khiến tôi dù đã tất toán nợ nhưng chưa thể xóa thế chấp.

Qua tin tức, tôi được biết từ 01/01/2026 sẽ không còn ghi nội dung đăng ký biến động thế chấp, xóa thế chấp trên GCN QSDĐ. Nhờ Luật sư giải đáp giúp tôi.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã chia sẻ những vướng mắc trong trường hợp của mình. Tình huống của bạn Luật Nghiệp Thành xin phép được giải đáp dưới đây.

Xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất là một trong các trường hợp đăng ký biến động đất đai theo quy định pháp luật, do đó người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục tại Văn phòng đăng ký đất đai[1]. Việc đăng ký biến động nhằm bảo đảm thông tin đất đai được cập nhật đầy đủ, chính xác trong hồ sơ địa chính và làm cơ sở pháp lý cho các giao dịch dân sự, kinh tế liên quan đến quyền sử dụng đất.

Trường hợp khi đã hoàn tất nghĩa vụ trả nợ và thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất nhưng buộc phải thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới nguyên nhân vì giấy chứng nhận hiện tại đã hết chỗ ghi thông tin đăng ký biến động gây ra nhiều khó khăn, vướng mắc về quy trình thực hiện thủ tục cũng như việc kéo dài thời gian có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất/chủ sở hữu quyền sử dụng đất.

Chính vì vậy, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định cơ chế cũng như chính sách nhằm tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong việc tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Theo Nghị quyết này, kể từ ngày 01/01/2026[2], trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì được cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai[3], không còn yêu cầu xác nhận nội dung thế chấp trên Giấy chứng nhận đã cấp.

Đồng thời, vào ngày 05/01/2026, Bộ Tư Pháp đã có công văn đề nghị các Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Nông nghiệp và Môi trường các tỉnh, thành phố triển khai và thực hiện các nội dung về đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Theo đó, cơ quan đăng ký đất đai không thực hiện việc xác nhận đăng ký thế chấp trên Giấy chứng nhận mà thực hiện cập nhật thông tin thế chấp vào cơ sở dữ liệu đất đai[4].

Trường hợp khi người sử dụng đất có yêu cầu đăng ký thay đổi để rút bớt tài sản thế chấp hoặc xóa đăng ký thế chấp, trong khi nội dung thế chấp trước đó đã được ghi trên Giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đồng thời hai việc:

(1) Cập nhật nội dung xóa đăng ký vào cơ sở dữ liệu đất đai;

(2) Xác nhận nội dung xóa đăng ký trên Giấy chứng nhận.

Quy định này thể hiện bước tiến trong công tác quản trị đất đai phù hợp với yêu cầu phát triển hiện nay, nhằm bảo đảm tính kịp thời, chính xác của thông tin đất đai, đồng thời góp phần đơn giản hóa quy trình quản lý và nâng cao hiệu quả hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Từ các phân tích nêu trên, trong trường hợp người sử dụng đất đã hoàn tất nghĩa vụ trả nợ và có yêu cầu xóa đăng ký thế chấp, có thể đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật thông tin xóa thế chấp vào cơ sở dữ liệu đất đai, đồng thời xác nhận việc xóa thế chấp trên Giấy chứng nhận đã cấp (nếu trước đó có ghi nhận nội dung thế chấp).

Đối với trường hợp của bạn, do Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã sử dụng hết phần ghi nhận nội dung đăng ký biến động, nên theo quy định hiện hành, việc xóa thế chấp chỉ có thể được thực hiện sau khi hoàn tất thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận mới.

 

Trên đây là nội dung tư vấn về “Không ghi nội dung thế chấp, xóa thế chấp đất vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”

Nếu các bạn thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhấn “Chia sẻ” bài viết này.

Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem và mong nhận được phản hồi, góp ý bổ sung.

 

Biên tập: Đặng Thị Lịch

Người hướng dẫn: Lê Tiến Thành

Người kiểm tra nội dung: Nguyễn Linh Chi

Luật sư kiểm duyệt: Luật sư Thuận

 

[1] Điều 133.1. (p) Luật Đất đai 2024

[2] Điều 13.1 Nghị quyết 254/2025/QH15

[3] Điều 11.2. (b) Nghị quyết 254/2025/QH15

[4] Công văn 02/CĐK&BTNN-QLĐKBPBĐ

 

Views: 0