Không cần hủy hợp đồng đặt cọc đã công chứng vẫn có quyền bán đất
Không cần hủy hợp đồng đặt cọc đã công chứng vẫn có quyền bán đất
Không ít văn phòng công chứng (VPCC) từ chối công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất vì lý do bên bán có hợp đồng đặt cọc với người mua cũ chưa hủy, còn treo trên hệ thống công chứng. Tuy nhiên dưới góc độ Luật Đất đai, đây lại là việc làm xâm phạm đến quyền lợi của người bán đất, chủ sử dụng nhà đất.
Bài viết tham khảo: Rủi ro từ việc không hủy hợp đồng đặt cọc công chứng
Xâm phạm quyền sử dụng đất của bên bán
Hiện nay, không có quy định nào hạn chế hay cấm bên bán chuyển nhượng nhà đất của mình khi chưa hủy hợp đồng đặt cọc với người mua cũ. Việc VPCC từ chối công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất với lý do vướng hợp đồng đặt cọc sẽ xâm phạm đến quyền chuyển nhượng của người sử dụng đất[1].
Thực tế cũng chỉ ra rằng, VPCC yêu cầu các bên hủy hợp đồng đặt cọc sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy xấu. Không ít trường hợp, bên đặt cọc lợi dụng việc này để gây khó khăn, đe dọa bên nhận đặt cọc. Yêu cầu bên nhận đặt cọc phải trả một khoản chi phí, thậm chí là toàn bộ tiền đặt cọc mới đồng ý ký hủy hợp đồng đặt cọc.
Không cần thiết hủy bỏ hợp đồng đặt cọc
Mặc dù hủy bỏ hợp đồng là một thủ tục cần công chứng[2]. Tuy nhiên với chuyển nhượng nhà đất, hủy bỏ hợp đồng chỉ nên áp dụng đối với các hợp đồng liên quan đến chuyển quyền sử dụng, sở hữu nhà đất như hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn … Khi các bên đạt thỏa thuận không thực hiện việc chuyển quyền nữa thì hủy hợp đồng là việc nên làm để hủy bỏ các quyền, nghĩa vụ các bên và gỡ hợp đồng khỏi hệ thống công chứng.
Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất chỉ là một biện pháp bảo đảm các bên thực hiện hợp đồng chuyển quyền[3]. Việc bên mua, bên đặt cọc “bỏ cọc” thì phải chịu mất cọc và không còn quyền yêu cầu bên bán phải giao kết, thực hiện hợp đồng với mình[4]. Khi này bên bán hoàn toàn đủ điều kiện để chuyển nhượng nhà đất cho người khác mà không cần phải hủy hợp đồng đặt cọc.
VPCC chỉ nên từ chối công chứng hợp đồng chuyển nhượng nếu hợp đồng đặt cọc với người mua cũ có thỏa thuận về điều khoản không được chuyển nhượng nhà đất khi chưa hủy hợp đồng đặt cọc. Nếu lo ngại phát sinh các tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc cũ. VPCC có thể yêu cầu bên bán đất, chủ đất ký cam kết chịu trách nhiệm liên quan đến hợp đồng đặt cọc nếu có tranh chấp phát sinh sẽ là một giải pháp để công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất mà không cần người bán phải hủy bỏ hợp đồng đặt cọc với người mua cũ.
Trên đây là nội dung tư vấn về “Không cần hủy hợp đồng đặt cọc đã công chứng vẫn có quyền bán đất”
Nếu bạn cảm thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhấn “Chia sẻ” bài viết này
Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem, chia sẻ và mong nhận được phản hồi, góp ý bổ sung.
Biên tập: Lê Tiến Thành
Người kiểm tra nội dung: Nguyễn Linh Chi
Người kiểm duyệt: Luật sư Thuận
[1] Điều 167 Luật Đất đai năm 2013
[2] Điều 51 Luật Đất đai năm 2013
[3] Điều 292.3 Bộ luật Dân sự năm 2015
[4] Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015
