Doanh nghiệp có được xây nhà xưởng trên đất nông nghiệp?
Trong bối cảnh chi phí mặt bằng tại các khu công nghiệp ngày càng đắt đỏ, nhiều doanh nghiệp đã bắt đầu tìm kiếm những phương án thay thế để mở rộng nhà xưởng, kho bãi. Một trong những lựa chọn hấp dẫn nhất là mua lại đất nông nghiệp với diện tích lớn và giá thành rẻ. Tuy nhiên, đằng sau sự hấp dẫn này là những rủi ro pháp lý có thể khiến toàn bộ khoản đầu tư của doanh nghiệp “bốc hơi”.
1. Hậu quả pháp lý của việc xây dựng sai mục đích trên đất nông nghiệp:
Theo quy định pháp luật, đất phải được sử dụng đúng mục đích. Riêng đất nông nghiệp (trồng lúa..) phải được bảo vệ nghiêm ngặt vì an ninh lương thực và không được phép xây dựng nhà xưởng nếu chưa chuyển mục đích sử dụng.[1] Việc tự ý xây dựng nhà xưởng, kho bãi khiến doanh nghiệp đối mặt với rủi ro: từ bị xử phạt với số tiền có thể lên đến hàng trăm triệu đồng, buộc tháo dỡ công trình và khôi phục lại tình trạng đất ban đầu. Bên cạnh đó, công trình vi phạm sẽ không thể cấp sổ, thế chấp hay chuyển nhượng, làm tiêu tan toàn bộ giá trị đầu tư của doanh nghiệp.
2. Quy trình hợp pháp hóa:
Để xây dựng nhà xưởng, kho bãi trên đất nông nghiệp một cách hợp pháp, doanh nghiệp cần thực hiện thủ tục “Chuyển mục đích sử dụng đất” từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (đất cơ sở sản xuất kinh doanh). Đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng qua 3 bước sau:
Bước 1: Rà soát quy hoạch:[2]
Doanh nghiệp cần làm việc với Phòng hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường để có văn bản xác nhận rằng khu đất dự kiến chuyển đổi phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương. Nếu khu đất không nằm trong kế hoạch, thì không thể thực hiện chuyển đổi, dù có đủ điều kiện khác. Thiếu văn bản này, mọi bước tiếp theo đều tiềm ẩn rủi ro pháp lý rất lớn.
Bước 2: Xin chấp thuận chủ trương đầu tư (nếu thuộc diện) và thực hiện thủ tục chuyển mục đích:[3]
Tùy vào tính chất và quy mô dự án, doanh nghiệp có thể phải xin chấp thuận chủ trương đầu tư (ví dụ: dự án có quy mô lớn, sử dụng từ 10 ha đất trở lên, hoặc sử dụng đất trồng lúa, đất rừng…). Nếu thuộc diện này, doanh nghiệp cần lập dự án đầu tư chi tiết, trình UBND cấp tỉnh xem xét, chấp thuận chủ trương. Quá trình này đòi hỏi sự thẩm định khắt khe từ nhiều Sở, ban, ngành và có thể kéo dài nhiều tháng. Đặc biệt, nếu chuyển đổi đất trồng lúa từ 10 ha trở lên, thì phải có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, một bước rất khó và thường mất nhiều thời gian.
Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính:
Khi đã được chấp thuận, doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định tại thời điểm chuyển đổi – thường sát với giá thị trường. Kèm theo là các lệ phí liên quan (trước bạ, đo đạc, thẩm định) và nghĩa vụ thuế (nếu có chuyển nhượng).
3. Lựa chọn nào cho doanh nghiệp?
Trước bài toán mặt bằng, doanh nghiệp có hai lựa chọn:
(i) Mạo hiểm mua đất nông nghiệp giá rẻ để xin chuyển mục đích phương án tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, chi phí không lường trước và thiếu hạ tầng;
(ii) Hoặc chọn thuê đất trong KCN, tuy chi phí cao hơn nhưng đảm bảo pháp lý, hạ tầng hoàn chỉnh và triển khai nhanh. Với phần lớn doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp nhỏ và vừa, thuê đất trong KCN là quyết định an toàn, hiệu quả và chiến lược về dài hạn.
Trên đây là nội dung tư vấn về: “Doanh nghiệp có được xây nhà xưởng, kho bãi trên đất nông nghiệp?”.
Nếu các bạn thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhấn “Chia sẻ” bài viết này.
Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem và mong nhận được phản hồi, góp ý bổ sung.
Biên tập: Nguyễn Minh Hoàng
Người kiểm duyệt: Nguyễn Linh Chi
[1] Điều 11, 184 Luật Đất đai 2024.
[2] Điều 122 Luật Đất đai 2024.
[3] Điều 32 Luật Đầu tư 2020.
