Việc chuyển nhượng đất trồng lúa ở những vùng quê diễn ra rất phổ biến. Do người bán chủ yếu là người làm nông nghiệp dân trí không cao nên không am hiểu pháp luật. Bài viết này có mục đích hướng dẫn cũng như lưu ý người bán và người mua về hình thức chuyển nhượng, điều kiện chuyển nhượng đất trồng lúa.
Về hình thức tất cả các giao dịch liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa đều phải được lập thành văn bản và phải được công chứng thì mới có giá trị pháp luật để tiến hành bước sang tên trên sổ đỏ. Nên mọi hợp đồng hay giấy viết tay không được công chứng đều không có giá trị khi xảy ra tranh chấp hay tiến hành làm hồ sơ sang tên tách thửa mảnh đất sau chuyển nhượng. Bạn có thể xem thêm tại bài viết Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Một điều nữa cần lưu ý về điều kiện chuyển nhượng đất trồng lúa đó là người nhận chuyển nhượng phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp[1]. Người trực tiếp sản xuất nông nghiệp là người không làm việc trong các cơ quan tổ chức có hưởng lương hàng tháng, đang sử dụng đất nông nghiệp hoặc có thu nhập từ việc sản xuất nông nghiệp[2]. Từ đây có thể thấy nếu trường hợp người nhận chuyển nhượng đang làm việc có hưởng lương tháng hoặc không tham gia sản xuất nông nghiệp cũng như không có nguồn thu nhập từ việc sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.
Thường thì các phòng công chứng khi tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng sẽ không kiểm tra việc đáp ứng điều kiện chuyển nhượng đất trồng lúa của bên nhận chuyển nhượng, họ chỉ công nhận việc chuyển nhượng mua bán/tặng cho quyền sử dụng đất là hợp pháp. Vấn đề sẽ xảy ra khi tiến hành bước tiếp theo đó là sang tên hoặc tách thửa quyền sử dụng đất. Chi nhánh các văn phòng đăng ký đất đai khi thấy loại đất cần sang tên là đất trồng lúa sẽ tiến hành gửi công văn yêu cầu UBND xã, phường nơi người nhận chuyển nhượng cư trú hoặc nơi có đất được chuyển nhượng để xác nhận người này có phải là người trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp tại nơi cư trú hay tại nơi nhận chuyển nhượng đất hay không. Nếu công văn trả lời của UBND xã, phường nơi người nhận chuyển nhượng cư trú hoặc nơi có đất lúa nhận chuyển nhượng xác nhận không phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai sẽ không tiến hành sang tên hay tách thửa quyền sử dụng đất.
Do đó khi tiến hành mua bán hoặc tặng cho quyền sử dụng đất là đất trồng lúa người mua nên chuẩn bị trước Đơn xác nhận trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp có xác nhận của UBND xã nơi có đất chuyển nhượng hoặc nơi ở thường trú. Sau khi có được xác nhận của UBND xã thì lúc làm hồ sơ sang tên đất sẽ nhanh hơn không cần Văn phòng đăng ký đất đai gửi văn bản về địa phương để xác nhận người nhận chuyển nhượng đất lúa có đang làm và có thu nhập từ việc sản xuất nông nghiệp hay không. Trường hợp là bên bán thì nên kiểm tra xem người mua có đáp ứng điều kiện để nhận chuyển nhượng đất trồng lúa hay không để tránh việc sau khi hoàn thành hợp đồng chuyển nhượng nhưng không sang tên được.
Mục đích của việc hạn chế đối tượng được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa là tránh trường hợp nhiều người đầu cơ đất trồng lúa đẩy giá lên cao để bán kiếm lời mà không đưa vào đất vào sản xuất trồng lúa gây khó khăn cho người nông dân trồng lúa thực thụ.
Trên đây là chia sẻ của Luật Nghiệp Thành về điều kiện chuyển nhượng đất trồng lúa.
Xem thêm bài viết liên quan tại đây.
Nếu các bạn thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhấn “Chia sẻ” bài viết này.
Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem, chia sẻ và mong nhận được phản hồi, góp ý bổ sung.
Biên tập: Nguyễn Minh Cơ.
Luật sư hướng dẫn: Luật sư Thuận.
[1] Điều 191.3 Luật đất đai năm 2013
[2] Điều 3.2 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT
