Cá nhân cho thuê nhà có phải đăng ký kinh doanh?
Tình huống: Chị A là cá nhân cho thuê nhà ở nguyên căn và cho thuê với mức giá là 20 triệu đồng/tháng. Chị A được biết rằng phải kê khai và nộp thuế do có doanh thu khi cho thuê nhà nên đã đến Chi cục thuế (“CCT”) kê khai. Tại đây, CCT yêu cầu chị A phải đăng ký kinh doanh dưới hình thức hộ kinh doanh (“HKD”) cho thuê nhà. Vậy chị A có phải đăng ký kinh doanh khi cho thuê nhà không?
1.Cá nhân có hoạt động cho thuê nhà có phải đăng ký DN hay HKD không?
Về việc có phải thành lập DN không thì Luật Kinh doanh bất động sản (“KDBĐS”) có quy định bắt buộc phải thành lập DN khi cá nhân đó cho thuê nhà với quy mô lớn.[1] Tuy nhiên, quy định trên lại không đề cập cụ thể cá nhân phải thành lập hộ kinh doanh (“HKD”) mà chỉ đề cập bắt buộc thành lập DN. Nhưng do quy mô nhỏ nên chị A không phải thành lập DN.
Về việc lập HKD, hiện quy định chỉ đề cập một số đối tượng cá nhân không phải đăng ký HKD. Ngoài ra, cũng có một số đối tượng là cá nhân hoạt động thương mại một cách độc lập thường xuyên cũng không phải ĐKKD.
Cụ thể như sau:
| Cá nhân không phải đăng ký hộ kinh doanh[2] (Nghị định về ĐKKD) | Cá nhân thương mại không đăng ký kinh doanh (Không gọi là “thương nhân”)[3] (Nghị định về cá nhân hoạt động thương mại) |
| 1. Hộ gia đình sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp, làm muối | 1. Buôn bán rong: các hoạt động mua bán không có địa điểm cố định |
| 2. Những người bán hàng rong, quà vặt, buôn chuyến, kinh doanh lưu động, kinh doanh thời vụ, làm dịch vụ có thu nhập thấp | 2. Buôn bán vặt: bán các vật dụng nhỏ lẻ có hoặc không có địa điểm cố định |
| *Nếu thực hiện các ngành nghề trên mà thuộc ngành nghề kinh doanh có điều kiện thì phải đăng ký hộ kinh doanh | 3. Bán quà vặt: bán quà bánh, đồ ăn, nước uống (hàng nước) có hoặc không có địa điểm cố định
|
| 4. Buôn chuyến: mua bán hàng hóa từ nơi khác về theo từng chuyến để bán cho người mua buôn hoặc người bán lẻ | |
| 5. Thực hiện các dịch vụ: đánh giày, bán vé số, chữa khóa, sửa chữa xe, trông giữ xe, rửa xe, cắt tóc, vẽ tranh, chụp ảnh và các dịch vụ khác có hoặc không có địa điểm cố định; | |
| 6. Các hoạt động thương mại một các độc lập, thường xuyên không phải đăng ký kinh doanh khác. |
=> Dựa bảng trên, cá nhân cho thuê nhà không là đối tượng không phải ĐKKD. Do đó, chị A phải đăng ký HKD cho thuê nhà theo quy định pháp luật.
2. Tuy nhiên cần xem xét thêm các văn bản pháp luật về thuế quy định như thế nào?
Hiện Thông tư 40/2021/TT-BTC về hướng dẫn thuế GTGT, TNCN và quản lý thuế đối với HKD, cá nhân kinh doanh có nêu các đối tượng gồm “cá nhân cho thuê tài sản” được liệt kê song song với các đối tượng “hộ kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ”.
Cụ thể, Cá nhân cho thuê tài sản là hoạt động cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú, v.v…[4] sẽ áp dụng phương pháp tính thuế theo từng lần phát sinh hoặc khai theo năm dương lịch.
Loại trừ dịch vụ lưu trú, các hoạt động dưới đây sẽ tính theo phương pháp khoán khi lập HKD:
– Cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác;
– Cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự;
– Cung cấp cơ sở lưu trú kèm dịch vụ ăn uống là phương tiện giải trí.
Cụ thể, tỷ lệ tính thuế của sẽ khác như sau:[5]
| Tính thuế từng lần phát sinh Cho thuê tài sản | Tính thuế theo phương pháp khoán – HKD | |
| Tỷ lệ thuế TNCN | 5% | 2% |
| Tỷ lệ thuế GTGT | 5% | 5% |
Theo như trên, chị A cũng là một cá nhân cho thuê tài sản do có cho thuê nhà, như vậy chị A có trách nhiệm đăng ký thuế, khai thuế và nộp thuế (nếu trên 100 triệu/năm). Để khai và nộp thuế, Chị A sẽ đăng ký thuế nếu chưa có MST, sau đó phải khai thuế trực tiếp với cơ quan thuế hoặc nộp hồ sơ khai thuế đến trang thuế điện tử khác với hộ kinh doanh sẽ đăng ký kinh doanh tại UBND quận/huyện/thị xã để cấp GCN ĐKHKD và được cấp MST liên thông. Bên cạnh đó, Cá nhân cho thuê tài sản được lựa chọn khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán hoặc khai theo năm dương lịch căn cứ hợp đồng thuê, nhưng với HKD thì sẽ lựa chọn theo phương pháp khoán (quy mô nhỏ) được ấn định doanh thu và nộp số thuế tương ứng.[6]
=> Như vậy có thể thấy cá nhân cho thuê tài sản sẽ không cần ĐKKD mà chỉ cần đăng ký MST, khai và nộp thuế là một đối tượng riêng được liệt kê trong các đối tượng áp dụng tại Thông tư 40. Và tỷ lệ thuế TNCN, GTGT và phương pháp tính thuế của hai đối tượng này cũng khác nhau.
Tuy nhiên, hiện vẫn có sự không thống nhất giữa các văn bản pháp luật về các cá nhân kinh doanh nên vẫn còn có nhiều tranh cãi về việc cá nhân cho thuê nhà có phải ĐKKD hay không. Thực tế, có nhiều chi cục thuế vẫn giải quyết cho các cá nhân cho thuê tài sản đăng ký thuế riêng biệt mà không phải ĐKKD, nhưng cũng có một số chi cục yêu cầu bắt buộc phải ĐKKD tại UBND quận/huyện nơi có nhà cho thuê của họ. Về mặt thủ tục, với trường hợp mà không có doanh thu cho thuê nhà trong một khoảng thời gian thì HKD phải yêu cầu xác định lại doanh thu với CQT để nộp số thuế tương ứng[7]. Nếu không còn cho thuê thì phải đóng HKD và kéo theo nhiều thủ tục liên quan khác. Nên việc lựa chọn đăng ký là cá nhân cho thuê tài sản thay vì đăng ký HKD khi cho thuê không thường xuyên là lựa chọn của nhiều cá nhân.
Trên đây là nội dung tư vấn về “Cá nhân cho thuê nhà có phải đăng ký kinh doanh?”
Nếu bạn cảm thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhấn “Chia sẻ” bài viết này.
Luật Nghiệp Thành cảm ơn bạn đã xem, chia sẻ và mong nhận được sự phản hồi, góp ý bổ sung.
Biên tập: Nguyễn Linh Chi
Người hướng dẫn: Luật sư Thuận
[1] Điều 10.2 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Điều 5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP
[2] Điều 79.2 Nghị định 01/2021/NĐ-CP
[3] Điều 3.1 Nghị định 39/2007/NĐ-CP
[4] Điều 9.1.b Thông tư 40/2021/TT-BTC
[5] Phụ lục I Thông tư 92/2015/TT-BTC
[6] Điều 7 Thông tư 40/2021/TT-BTC
[7] Điều 13.4.b Thông tư 40/2021/TT-BTC
