Mới đây, Luật Nghiệp Thành (NT Law) tiếp nhận tư vấn một vụ tranh chấp thừa kế nhà đất tại TP.HCM, trị giá khoảng 16 tỷ đồng. Tranh chấp phát sinh giữa ông A, 90 tuổi, và 5 người cháu sau khi mẹ của các cháu qua đời. Vấn đề đặt ra không chỉ là quyền hưởng di sản mà còn là lựa chọn phương án giải quyết phù hợp, bởi khởi kiện có thể kéo dài, phát sinh chi phí lớn và ảnh hưởng đến tình cảm gia đình. Từ vụ việc thực tế này, NT Law phân tích các phương án phân chia di sản để gia đình có cơ sở cân nhắc và thương lượng trước khi đưa tranh chấp ra Tòa án.

1. Câu chuyện thừa kế phía sau căn nhà 16 tỷ đồng

Căn nhà tại Quận 3, TP.HCM (cũ) là tài sản có giá trị lớn của gia đình do Cụ ông M và Cụ bà N cùng đứng tên sở hữu căn nhà. Cụ ông M mất năm 1969, không để lại di chúc. Năm 2002, cụ bà N lập di chúc để lại toàn bộ căn nhà cho con gái là bà C. Hai cụ có 3 người con chung: ông A, ông B và bà C.

Bà C cũng đã mất năm 2014, để lại quyền thừa kế cho 5 người con, trong đó có 2 người con ở nước ngoài. Mọi việc càng trở nên phức tạp khi ông B là người mất năng lực hành vi dân sự, người không có khả năng lao động và không có vợ con, được bà C nuôi cho đến khoảng năm 2011 do bà C không thể đi lại được nên ông A đã đảm nhận việc ăn uống sinh hoạt của ông B và cụ bà N. Sau đó ông B qua đời năm 2025.

Ông A là người trực tiếp quản lý nhà đất và từng khởi kiện yêu cầu chia thừa kế nhưng sau đó rút đơn, dẫn đến việc Tòa án đình chỉ vụ án. Những tình tiết này khiến việc xác định quyền thừa kế và lựa chọn phương án giải quyết trở nên phức tạp.

2. NT Law xem hồ sơ, phân tích quyền thửa kế

Nguồn gốc căn nhà quyết định phần di sản được chia

Căn nhà là tài sản chung của hai cụ, về nguyên tắc cần xác định phần tài sản của mỗi người trước khi chia thừa kế. Với giả định mỗi người có một nửa giá trị căn nhà, phần của cụ ông tương ứng 8 tỷ đồng, còn phần của cụ bà tương ứng 8 tỷ đồng.

Cụ ông mất từ năm 1969, nên việc xử lý phần di sản này phải xem xét quy định về thời hiệu thừa kế và pháp luật chuyển tiếp áp dụng cho thời điểm mở thừa kế. Không thể chỉ căn cứ vào thời gian đã trôi qua để kết luận ngay phần tài sản này thuộc về người đang quản lý nhà đất.

Người con không có tên trong di chúc vẫn được hưởng di sản

Pháp luật có quy định bảo vệ một số người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc, trong đó có con thành niên không có khả năng lao động, nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện luật định.[1]

Vì vậy, dù cụ bà lập di chúc để lại căn nhà cho bà C, ông B vẫn có thể được hưởng phần di sản bắt buộc. Nếu đủ điều kiện áp dụng và hàng thừa kế thứ nhất gồm 3 người con, phần của ông M được xác định theo nguyên tắc bằng 2/3 suất thừa kế theo pháp luật, tương ứng 2/9 di sản của cụ bà.

Phần tài sản của Ông B sau khi ông qua đời thuộc về ai?

Ông B mất năm 2025, không có vợ con và cha mẹ đều đã mất. Theo thông tin hiện có, cần xác định những người thuộc hàng thừa kế thứ hai của ông, bao gồm anh chị em ruột còn đủ điều kiện hưởng di sản.

Ông A là người duy nhất thuộc hàng thừa kế thứ hai được hưởng trong trường hợp này do bà C đã chết năm 2014 trước ông B, phần di sản của ông B sẽ thuộc về ông A. Các con của bà C không đương nhiên được hưởng thế vị phần di sản của mẹ trong di sản của cậu ruột.

3. Mỗi người nhận được bao nhiêu?

Để gia đình có cơ sở thương lượng, NT Law phân tích phương án phân chia di sản dựa trên giá trị căn nhà khoảng 16 tỷ đồng.

Đối với phần tài sản của cụ ông: Giả định mỗi cụ sở hữu 1/2 căn nhà, phần tài sản của cụ ông tương ứng 8 tỷ đồng. Theo hướng phân tích về thời hiệu thừa kế, phần tài sản này được xác định thuộc về ông A.

Đối với phần di sản của cụ bà: Phần tài sản tương ứng 8 tỷ đồng. Ông B được hưởng 2/9 di sản, tương đương khoảng 1,78 tỷ đồng. Phần còn lại khoảng 6,22 tỷ đồng thuộc về bà C theo di chúc và được chuyển cho 5 người con. Như vậy, mỗi người con dự kiến nhận khoảng 1,24 tỷ đồng.

Ngoài ra, ông A được xác định là người hưởng phần di sản khoảng 1,78 tỷ đồng mà ông B để lại. Theo phương án này, tổng giá trị tài sản ông A nhận được khoảng 9,78 tỷ đồng, gồm 8 tỷ đồng từ phần tài sản của cụ ông và 1,78 tỷ đồng từ di sản của ông B.

4. Vì sao NT Law không khuyến nghị khởi kiện?

Trong vụ việc này, khởi kiện không phải là phương án duy nhất. Trước khi quyết định, gia đình cần cân nhắc bốn yếu tố sau:

Thứ nhất, thời gian giải quyết: Người cậu đã 90 tuổi. Nếu tranh chấp kéo dài qua nhiều cấp xét xử, việc giải quyết có thể mất nhiều năm, thậm chí phát sinh thêm thủ tục nếu một bên qua đời trong quá trình tố tụng. Ngoài ra ông B có một người con đang ở nước ngoài mà các con bà C không có thông tin liên lạc, nơi cư trú để cung cấp cho tòa án. Đây là yếu tố cần cân nhắc khi lựa chọn phương án xử lý.

Thứ hai, chi phí tố tụng: Với giá trị tranh chấp khoảng 16 tỷ đồng, án phí dự kiến có thể lên đến hàng trăm triệu đồng. Ngoài ra, bên khởi kiện còn phải dự trù chi phí định giá tài sản, có thể khoảng 20 triệu đồng, cùng những chi phí khác trong quá trình theo đuổi vụ kiện.

Thứ ba, yếu tố nước ngoài: Một sốngười thừa kế hiện đang sinh sống ở nước ngoài. Việc tham gia tố tụng có thể phát sinh thêm thủ tục, thời gian và chi phí liên quan đến việc đi lại, ủy quyền hoặc cung cấp tài liệu.

Thứ tư, tình cảm gia đình và công sức tạo lập, gìn giữ di sản: Bên cạnh giá trị căn nhà, cần nhìn nhận công sức của người Cậu A trong việc quản lý, xây dựng, gìn giữ tài sản và nuôi dưỡng Cậu B suốt nhiều năm, cũng như chăm sóc mẹ là Cụ bà N. Đây là những đóng góp đáng được cân nhắc khi các bên thương lượng phân chia di sản.

Trong khi đó, phần thừa kế dự kiến mỗi người con của bà C nhận được khoảng 1,24 tỷ đồng. So với thời gian, chi phí và những hệ lụy có thể phát sinh, số tiền này liệu có đáng để các thành viên đánh đổi tình cảm gia đình? Sẽ rất đáng tiếc nếu từ một căn nhà của ông bà để lại, đến ngày giỗ mẹ, giỗ ông bà, cậu và các cháu lại không thể nhìn mặt nhau vì tranh chấp tài sản.

NT Law tra thông tin quy hoạch thì thấy toàn bộ căn nhà nằm trong quy hoạch mở rộng lộ giới và quy hoạch hỗn hợp. Nếu đền bù theo khung giá đất nhà nước ban hành thì chỉ còn khoảng 10 tỷ đổ lại. Do đó, NT Law tư vấn ưu tiên hướng đến phương án thương lượng hòa giải để gia đình Cậu A tiếp tục sử dụng nhà và hoàn lại 1 phần tiền thừa kế có thể ít hơn số tiền chia thừa kế theo pháp luật hoặc bán nhà chia phần cho gia đình Cậu A nhiều hơn, hạn chế những tổn thất mà một vụ kiện kéo dài có thể để lại.

Trên đây là chia sẻ của Luật Nghiệp Thành (NT Law) từ một vụ việc thực tế về “Tranh chấp thừa kế nhà đất 16 tỷ đồng nên khởi kiện hay thương lượng”

Nếu các bạn thấy bài viết hữu ích, hãy cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho cộng đồng bằng cách nhấn “Chia sẻ” bài viết.

Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã theo dõi và mong nhận được những phản hồi, góp ý để bài viết ngày càng hoàn thiện.

Biên soạn: Tạ Thị Thủy Tiên
Người hướng dẫn: Lê Tiến Thành
Luật sư kiểm duyệt: Luật sư Thuận

[1] Điều 644 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Trường hợp của gia đình anh T là một ví dụ. Năm 2009, gia đình anh T chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở. Với thửa đất 135,5 m2 của gia đình Anh T, áp dụng với giá đất thời điểm năm 2009 (giá đất ở: 576.000 đồng/m², giá đất trông cây lâu năm: 152.000 đồng/m²). Tiền sử dụng đất gia đình anh T phải nộp là 57.452.000 đồng = (576.000 − 152.000) × 135,5 m2.

Do chưa có điều kiện nộp tiền sử dụng đất tại thời điểm đó, gia đình thực hiện ghi nợ và khoản tiền này được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ đó đến nay.[1]

Hiện tại, khi có điều kiện thanh toán để hoàn tất nghĩa vụ tài chính, anh T lo ngại số tiền phải thanh toán có thể khá lớn, đồng thời chưa rõ khoản nợ kéo dài nhiều năm có bị tính tiền chậm nộp hay không. Vì vậy, anh T liên hệ Luật Nghiệp Thành (“NT Law”) để nhờ hỗ trợ kiểm tra và tư vấn.

Khoản nợ tiền sử dụng đất lâu năm có thể tăng bao nhiêu?

Trước đây, người có khoản nợ tiền sử dụng đất được thanh toán theo giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trong thời hạn tối đa 5 năm. Nếu quá thời hạn này mà chưa trả hết nợ, phần còn nợ được tính theo giá đất tại thời điểm trả nợ và có thể phát sinh tiền chậm nộp theo quy định của pháp luật từng thời kỳ. Vì vậy, khoản nợ kéo dài nhiều năm có thể tăng đáng kể, thậm chí từ vài chục triệu đồng ban đầu lên hàng trăm triệu đồng hoặc hàng tỷ đồng nếu giá đất tại thời điểm trả nợ tăng cao.[2]

Ví dụ, áp dụng cách tính đó theo trường hợp anh T, hiện tại giá đất ở vị trí nhà anh T theo Bảng giá đất TP.HCM năm 2026 là 10.336.000 đồng/m²; giá đất trồng cây lâu năm được xác định là 840.000 đồng/m². [3] Như vậy, số tiền anh T phải nộp với diện tích đất 135,5 m² là khoảng 1 tỷ 290 triệu đồng, gấp gần 22 lần khoản nợ ban đầu.

Nếu áp dụng tiền chậm nộp với khoản nợ 57.452.000 đồng tiền chậm nộp tính từ ngày tiếp theo ngày khi hết thời hạn 05 năm đến ngày 30/9/2026, với mức 0,05%/ngày đến ngày 30/6/2016 và kể từ ngày 01/7/2016 được giảm mức tính xuống 0,03%/ngày theo quy định mới,[4] thì tiền chậm nộp của anh T rơi vào khoảng 68 triệu đồng còn lớn hơn cả khoản nợ gốc. Nếu tính cả số tiền ghi nợ và tiền chậm nộp, tổng cộng số tiền phải nộp là hơn 125 triệu đồng.

Quy định hiện nay đối với khoản nợ đã ghi trên Giấy chứng nhận

Hiện nay, pháp luật có quy định chuyển tiếp đối với các khoản nợ tiền sử dụng đất đã được ghi nhận trước đây. Theo đó, trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận nhưng chưa thanh toán hết thì tiếp tục thanh toán số tiền còn nợ theo chính sách và giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận, hoặc theo số tiền ghi trên Giấy chứng nhận nếu đã được xác định đúng quy định.[5]

Như vậy, với trường hợp của anh T, ghi nợ tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ năm 2009 thuộc trường hợp cần được xem xét theo chính sách này. Do đó, nay khi đóng tiền sử dụng đất, gia đình anh T chỉ cần thanh toán số tiền 57.452.000 đồng theo khoản nợ ban đầu, thấp hơn rất nhiều so với số tiền 125 triệu đồng nếu phải đóng tiền chậm nộp và 1 tỷ 290 triệu đồng nếu tính theo bảng giá đất hiện hành.

Có phải nộp tiền chậm nộp không?

Bên cạnh đó, theo Công văn 725/BTC-QLCS của Bộ Tài chính, nếu người sử dụng đất thanh toán đúng thời hạn ghi trong thông báo của cơ quan thuế thì không phải nộp tiền chậm nộp. Trường hợp chưa có thông báo của cơ quan thuế về số tiền phải nộp và thời hạn thanh toán thì chưa có cơ sở để xác định tiền chậm nộp.[6]

Công văn 725/BTC-QLCS của Bộ Tài chính

Qua đó cho thấy Nhà nước đang có chính sách phù hợp với kinh tế, khoản nợ được giữ nguyên theo chính sách và giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận, không phát sinh tiền chậm nộp nếu thanh toán đúng thời hạn thông báo của cơ quan thuế. Người dân đang có khoản nợ tiền sử dụng đất lâu năm nên lưu ý các chính sách này, chủ động liên hệ cơ quan thuế và thanh toán đúng hạn để sớm hoàn tất nghĩa vụ tài chính.

Xem thêm:

• Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất sai hình thức được công nhận hiệu lực theo án lệ số 55
• Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định như thế nào?

Trên đây là nội dung tư vấn về “Đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất ghi nợ”

Nếu các bạn thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhấn “Chia sẻ” bài viết này.

Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem và mong nhận được phản hồi, góp ý bổ sung.

Biên soạn: Võ Ngọc Tâm Như

Người hướng dẫn: Lê Tiến Thành

Luật sư kiểm duyệt: Luật sư Thuận

[1] Điều 5.1 Nghị định 84/2007/NĐ-CP

[2] Điều 2.8 Nghị định 120/2010/NĐ-CP

[3] Chương III Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND

[4] Điều 59 Luật Quản lý thuế năm 2019

[5] Điều 13.23 Nghị định 50/2025/NĐ-CP

[6] Công văn 725/BTC-QLCS

Trước khi khởi công xây nhà, không ít chủ nhà lúng túng khi chuẩn bị hồ sơ thiết kế: cần những bản vẽ gì, ai được phép thiết kế và nhà nhiều tầng có phải làm thêm thủ tục gì so với nhà ít tầng? Từ ngày 01/7/2026, Nghị định 207/2026/NĐ-CP đã quy định rõ ràng vấn đề này, đặc biệt phân hóa yêu cầu theo ngưỡng 7 tầng. Bài viết dưới đây của Luật Nghiệp Thành sẽ giúp bạn đọc nhận biết và chuẩn bị đúng hồ sơ thiết kế theo quy mô công trình của mình.

1. Thế nào là nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng và từ trên 7 tầng?[1]

– Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng: công trình có từ 1 – 6 tầng nổi, hoặc có 1 tầng hầm.

– Nhà ở riêng lẻ từ trên 7 tầng: công trình có từ 7 tầng nổi trở lên, hoặc có từ 2 tầng hầm trở lên (dù số tầng nổi dưới 7). Ví dụ: (nhà 4 tầng + 2 hầm vẫn tính là “từ 7 tầng trở lên”) để bạn đọc dễ hình dung đây là điểm hay bị hiểu nhầm nhất.

2. Hồ sơ thiết kế nhà ở riêng lẻ từ trên 7 tầng và dưới 7 tầng gồm những gì?^[2]

3. Quyền thiết kế xây dựng/ lập hồ sơ thiết kế công trình?^[3]

Lưu ý: chỉ cần thỏa một trong hai tiêu chí về số tầng HOẶC số tầng hầm ở nhóm “từ 7 tầng trở lên” (ví dụ nhà 5 tầng nhưng có 2 tầng hầm) thì hồ sơ thiết kế đã phải tuân thủ yêu cầu PCCC theo quy định.

Vì sao có sự khác biệt về việc tuân thủ yêu cầu PCCC này?

Nhà càng nhiều tầng, nhiều tầng hầm thì mật độ người sử dụng, khối lượng vật liệu, hệ thống kỹ thuật (điện, thoát hiểm, thông gió…) càng phức tạp, kéo theo nguy cơ cháy nổ và khó khăn trong công tác thoát nạn khi có sự cố cũng tăng lên tương ứng. Yêu cầu hồ sơ thiết kế phải tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật PCCC ngay từ giai đoạn thiết kế đối với nhà từ 7 tầng trở lên nhằm đảm bảo các giải pháp phòng cháy (lối thoát hiểm, vật liệu chống cháy, hệ thống báo cháy…) được tính toán ngay từ đầu, thay vì chỉ khắc phục sau khi công trình đã hoàn thiện.

Trên đây là nội dung tư vấn về “Quy định về hồ sơ thiết kế nhà ở riêng lẻ từ trên 7 tầng và dưới 7 tầng”

Nếu bạn cảm thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bắng cách nhấn “Chia sẻ” bài viết này.

Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem, chia sẻ và mong nhận được phản hồi, góp ý bổ sung.

Biên soạn: Tạ Thị Thuỷ Tiên

Người hướng dẫn: Nguyễn Linh Chi

Luật sư kiểm duyệt: Luật sư Thuận

[1] Điều 10.2 Nghị định 207/2026/NĐ-CP

[2] Điều 60.2 Nghị định 217/2026/NĐ-CP

[3] Điều 10.1,2 Nghị định 207/2026/NĐ-CP

[4] Điều 10.3 Nghị định 207/2026/NĐ-CP

Trong quá trình hỗ trợ khách hàng thực hiện các thủ tục về nhà đất, Luật Nghiệp Thành gặp không ít trường hợp hồ sơ có thông tin không thống nhất giữa các giấy tờ, thiếu tài liệu hoặc giấy tờ bị thất lạc, dẫn đến hồ sơ bị từ chối hoặc kéo dài thời gian giải quyết.

Trong những trường hợp này, một giải pháp thực tiễn là người dân lập văn bản tường trình, cam kết và chứng thực chữ ký[1] để làm rõ, xác nhận các thông tin về nhân thân hoặc những nội dung liên quan đến giấy tờ còn thiếu, bị thất lạc.

Khi hồ sơ không thống nhất thông tin nhân thân

Luật Nghiệp Thành từng hỗ trợ một khách hàng thực hiện khai nhận thừa kế nhà đất do cha mẹ để lại. Hồ sơ gặp vướng mắc do tên người cha trên giấy khai sinh của khách hàng không thống nhất với tên ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sổ hộ khẩu. Cơ quan nhà nước yêu cầu phải thực hiện thủ tục cải chính hộ tịch để thống nhất thông tin.

Sau khi nghiên cứu hồ sơ, Luật Nghiệp Thành nhận thấy việc cải chính hộ tịch đối với người đã mất sẽ rất khó khăn. Qua quá trình trao đổi với cơ quan có thẩm quyền, các bên thống nhất giải pháp để khách hàng lập văn bản tường trình, cam kết, trình bày nguyên nhân sai sót và cam kết về tên của cha trên các giấy tờ. Văn bản tường trình, cam kết được chứng thực chữ ký tại văn phòng công chứng.

Trên cơ sở nội dung tường trình và cam kết, chuyên viên thụ lý có căn cứ để tiếp tục giải quyết hồ sơ thừa kế.

Khi hồ sơ bị thất lạc giấy tờ, chứng từ

Luật Nghiệp Thành cũng từng hỗ trợ một hồ sơ thừa kế bị thiếu giấy tờ liên quan đến các thành viên được hưởng di sản, khiến hồ sơ chưa đủ điều kiện giải quyết. Trong trường hợp này, khách hàng được tư vấn lập văn bản tường trình, cam kết về các thành viên thuộc hàng thừa kế, quan hệ nhân thân và cam kết không bỏ sót người có quyền hưởng di sản[2]. Đây là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền xem xét, xử lý hồ sơ.

Gần đây nhất, Luật Nghiệp Thành hỗ trợ khách hàng thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cơ quan đăng ký đất đai yêu cầu nộp hồ sơ gốc liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng, thông báo lệ phí trước bạ và chứng từ nộp lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, do giao dịch đã được thực hiện từ nhiều năm trước nên các giấy tờ này không còn được lưu giữ đầy đủ.

Để giải quyết, Luật Nghiệp Thành cũng tư vấn khách hàng lập văn bản tường trình, cam kết về việc thất lạc hồ sơ gốc và cam kết đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với thửa đất để làm căn cứ giải quyết hồ sơ.

Giá trị pháp lý của bản tường trình cam kết trong thực tiễn giải quyết hồ sơ đất đai

Qua các trường hợp trên có thể thấy, trước đây những vướng mắc như thông tin không thống nhất, thiếu hoặc thất lạc giấy tờ thường khiến hồ sơ đất đai bị từ chối hoặc kéo dài nhiều năm.

Việc cơ quan đăng ký đất đai cho phép người dân sử dụng cơ chế tường trình, cam kết để giải trình và chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực của các thông tin trong một số trường hợp vướng mắc đã tạo điều kiện để người dân chủ động giải trình những sai sót không trọng yếu hoặc các vấn đề phát sinh trong quá trình quản lý, lưu giữ giấy tờ, đồng thời là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền xem xét, giải quyết hồ sơ theo từng trường hợp cụ thể.

Nhờ có cơ chế này, nhiều hồ sơ đã được tháo gỡ vướng mắc, giảm bớt việc phải thực hiện các thủ tục điều chỉnh giấy tờ gốc không thật sự cần thiết, góp phần rút ngắn thời gian giải quyết và nâng cao hiệu quả xử lý hồ sơ hành chính.

Trên đây là nội dung tư vấn về “Sử dụng văn bản tường trình cam kết trong giải quyết hồ sơ nhà đất”

Nếu các bạn thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhấn “Chia sẻ” bài viết này.

Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem và mong nhận được phản hồi, góp ý bổ sung.

Biên soạn: Võ Ngọc Tâm Như

Người hướng dẫn: Lê Tiến Thành

Luật sư kiểm duyệt: Luật sư Thuận

[1] Điều 1.1 Nghị định 280/2025/NĐ-CP

[2] Công văn số 1603/STP-BTTP của Sở Tư pháp TPHCM ngày 06/06/2007

Tình huống: Chào Luật sư, Tôi đã tất toán khoản vay ngân hàng và nộp hồ sơ xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại một chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Tuy nhiên, tôi được yêu cầu phải cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do GCN hiện tại trang nội dung thay đổi sau khi cấp GCN đã sử dụng hết và không còn được cấp trang bổ sung. Việc này làm phát sinh đo đạc, lập bản vẽ, tốn thời gian và chi phí, khiến tôi dù đã tất toán nợ nhưng chưa thể xóa thế chấp.

Qua tin tức, tôi được biết từ 01/01/2026 sẽ không còn ghi nội dung đăng ký biến động thế chấp, xóa thế chấp trên GCN QSDĐ. Nhờ Luật sư giải đáp giúp tôi.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã chia sẻ những vướng mắc trong trường hợp của mình. Tình huống của bạn Luật Nghiệp Thành xin phép được giải đáp dưới đây.

Xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất là một trong các trường hợp đăng ký biến động đất đai theo quy định pháp luật, do đó người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục tại Văn phòng đăng ký đất đai[1]. Việc đăng ký biến động nhằm bảo đảm thông tin đất đai được cập nhật đầy đủ, chính xác trong hồ sơ địa chính và làm cơ sở pháp lý cho các giao dịch dân sự, kinh tế liên quan đến quyền sử dụng đất.

Trường hợp khi đã hoàn tất nghĩa vụ trả nợ và thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất nhưng buộc phải thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới nguyên nhân vì giấy chứng nhận hiện tại đã hết chỗ ghi thông tin đăng ký biến động gây ra nhiều khó khăn, vướng mắc về quy trình thực hiện thủ tục cũng như việc kéo dài thời gian có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất/chủ sở hữu quyền sử dụng đất.

Chính vì vậy, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định cơ chế cũng như chính sách nhằm tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong việc tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Theo Nghị quyết này, kể từ ngày 01/01/2026[2], trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì được cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai[3], không còn yêu cầu xác nhận nội dung thế chấp trên Giấy chứng nhận đã cấp.

Đồng thời, vào ngày 05/01/2026, Bộ Tư Pháp đã có công văn đề nghị các Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Nông nghiệp và Môi trường các tỉnh, thành phố triển khai và thực hiện các nội dung về đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Theo đó, cơ quan đăng ký đất đai không thực hiện việc xác nhận đăng ký thế chấp trên Giấy chứng nhận mà thực hiện cập nhật thông tin thế chấp vào cơ sở dữ liệu đất đai[4].

Trường hợp khi người sử dụng đất có yêu cầu đăng ký thay đổi để rút bớt tài sản thế chấp hoặc xóa đăng ký thế chấp, trong khi nội dung thế chấp trước đó đã được ghi trên Giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đồng thời hai việc:

(1) Cập nhật nội dung xóa đăng ký vào cơ sở dữ liệu đất đai;

(2) Xác nhận nội dung xóa đăng ký trên Giấy chứng nhận.

Quy định này thể hiện bước tiến trong công tác quản trị đất đai phù hợp với yêu cầu phát triển hiện nay, nhằm bảo đảm tính kịp thời, chính xác của thông tin đất đai, đồng thời góp phần đơn giản hóa quy trình quản lý và nâng cao hiệu quả hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Từ các phân tích nêu trên, trong trường hợp người sử dụng đất đã hoàn tất nghĩa vụ trả nợ và có yêu cầu xóa đăng ký thế chấp, có thể đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật thông tin xóa thế chấp vào cơ sở dữ liệu đất đai, đồng thời xác nhận việc xóa thế chấp trên Giấy chứng nhận đã cấp (nếu trước đó có ghi nhận nội dung thế chấp).

Đối với trường hợp của bạn, do Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã sử dụng hết phần ghi nhận nội dung đăng ký biến động, nên theo quy định hiện hành, việc xóa thế chấp chỉ có thể được thực hiện sau khi hoàn tất thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận mới.

Trên đây là nội dung tư vấn về “Không ghi nội dung thế chấp, xóa thế chấp đất vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”

Nếu các bạn thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhấn “Chia sẻ” bài viết này.

Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem và mong nhận được phản hồi, góp ý bổ sung.

Biên soạn: Đặng Thị Lịch

Người hướng dẫn: Lê Tiến Thành

Người kiểm tra nội dung: Nguyễn Linh Chi

Luật sư kiểm duyệt: Luật sư Thuận

[1] Điều 133.1. (p) Luật Đất đai 2024

[2] Điều 13.1 Nghị quyết 254/2025/QH15

[3] Điều 11.2. (b) Nghị quyết 254/2025/QH15

[4] Công văn 02/CĐK&BTNN-QLĐKBPBĐ

Các giao dịch bất động sản qua môi giới thường bắt đầu bằng niềm tin và mong muốn nắm bắt cơ hội đầu tư nhanh. Thế nhưng, chỉ cần thiếu một bước kiểm tra pháp lý hoặc chuyển tiền sai đối tượng, người mua có thể đánh mất toàn bộ số tiền tích lũy trong nhiều năm. Dưới đây là những nguyên tắc quan trọng và hướng dẫn thực tế giúp nhà đầu tư, đơn vị môi giới và chủ đầu tư tự bảo vệ quyền lợi của mình.

1. Kiểm tra tư cách pháp lý của dự án và bên bán:

Trước khi đặt cọc hay ký kết bất kỳ giấy tờ nào, người mua cần kiểm tra thật kỹ tư cách pháp lý của dự án và chủ đầu tư. Việc này có thể thực hiện đơn giản bằng cách: (i) tra cứu tên dự án trên Cổng thông tin điện tử của Sở xây dựng địa phương hoặc (ii) website chính thức của chủ đầu tư. Tuy nhiên cần lưu ý rằng thông tin trên website chủ đầu tư chỉ mang tính tham khảo, quảng cáo, không phải là nguồn pháp lý có giá trị cao nhất. Để thẩm định đầy đủ, người mua nên yêu cầu xem bản gốc các văn bản pháp lý trực tiếp từ chủ đầu tư.

Nếu dự án chưa có Giấy phép xây dựng, Văn bản đủ điều kiện huy động vốn hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…[1] thì tuyệt đối không nên ký hợp đồng góp vốn, giữ chỗ hay đặt cọc. Những cam kết kiểu “sắp ra sổ”, “đang làm thủ tục pháp lý” hoàn toàn không có giá trị pháp lý, và người mua có thể mất trắng tiền nếu dự án không được phê duyệt.

2. Xác định rõ chủ thể được nhận tiền:

Bên cạnh đó, người mua cần xác định rõ ai là người có quyền nhận tiền. Theo Luật Kinh doanh bất động sản, chỉ chủ đầu tư hoặc đơn vị được ủy quyền hợp pháp bằng văn bản mới được phép thu tiền của khách hàng.[2]

Một hợp đồng ủy quyền hợp lệ phải thể hiện rõ: (i) tên, địa chỉ, mã số thuế của các bên; (ii) phạm vi ủy quyền cụ thể (như thu tiền, ký phiếu thu, giao chứng từ…); (iii) thời hạn ủy quyền và chữ ký, con dấu xác nhận. Người mua không nên tin vào lời nói hay bản photo, bản scan. Thay vào đó, cần xem bản gốc văn bản ủy quyền và liên hệ trực tiếp với chủ đầu tư để xác minh. Chỉ mất vài phút nhưng có thể tránh được rủi ro hàng tỷ đồng.

3. Nguyên tắc chuyển tiền an toàn:

Trong giao dịch, nguyên tắc chuyển tiền an toàn là yếu tố quyết định. Người mua chỉ nên chuyển tiền vào tài khoản mang tên chủ đầu tư hoặc đơn vị được ủy quyền hợp pháp và được ghi rõ trong hợp đồng hoặc thông báo chính thức.[3]

Nếu chuyển tiền qua đơn vị môi giới, cần yêu cầu họ xuất phiếu thu hợp lệ, có ghi rõ căn cứ ủy quyền, số hợp đồng, ngày tháng và chữ ký người đại diện. Tuyệt đối không chuyển tiền vào tài khoản cá nhân của nhân viên kinh doanh, dù họ làm việc cho công ty môi giới, vì hành vi đó khiến dòng tiền mất tính pháp lý và rất khó đòi lại khi có tranh chấp.

4. Cảnh giác với các văn bản “đổi tên, đổi vỏ”:

Ngoài ra, người mua cần đặc biệt cảnh giác với các loại văn bản “đổi tên, đổi vỏ” như “Thỏa thuận hợp tác đầu tư”, “Phiếu giữ chỗ” hoặc “Hợp đồng góp vốn” do đơn vị môi giới soạn thảo. Đây là những hình thức dễ bị lợi dụng để huy động vốn trái phép, đặc biệt khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán.

Nếu bên ký kết không phải là chủ đầu tư, giao dịch đó không có giá trị mua bán nhà đất, và người mua không có căn cứ pháp lý để đòi lại tiền nếu bên nhận tiền bỏ trốn. Trong những trường hợp có nghi ngờ, người mua nên tự kiểm tra hoặc nhờ tổ chức có chuyên môn kiểm tra hồ sơ trước khi ký. Một buổi kiểm tra có thể giúp tránh được rủi ro mất cả tài sản lẫn cơ hội đầu tư.

Trên đây là nội dung tư vấn về: “Đừng để mất tiền vì tin môi giới: 4 nguyên tắc an toàn khi giao dịch bất động sản”.

Nếu các bạn thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhấn “Chia sẻ” bài viết này.

Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem và mong nhận được phản hồi, góp ý bổ sung.

Biên soạn: Nguyễn Minh Hoàng

Người kiểm duyệt: Nguyễn Linh Chi

[1] Xem thêm Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

[2] Điều 26.6 và Điều 48.2 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

[3] Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Khi phát hiện đơn vị môi giới nhận tiền nhưng không có ủy quyền hợp pháp hoặc có dấu hiệu gian dối, người mua cần hành động ngay, tránh tâm lý chần chừ hoặc “chờ xem sao”. Trong những vụ việc như vậy, yếu tố thời điểm xử lý có ý nghĩa quyết định. Bởi chỉ cần để trễ vài tuần, vài tháng đối tượng có thể rút tiền, tẩu tán tài sản hoặc thay đổi pháp nhân, khiến việc thu hồi tiền trở nên khó khăn hơn rất nhiều.

Dưới đây là các bước pháp lý quan trọng giúp người mua tự bảo vệ quyền lợi của mình.

1. Thu thập và bảo quản toàn bộ chứng từ giao dịch:

Bước đầu tiên là thu thập và bảo quản toàn bộ chứng từ giao dịch. Người mua cần lưu giữ đầy đủ phiếu thu, sao kê ngân hàng, hợp đồng, tin nhắn, email, chứng từ chuyển khoản, hoặc bất kỳ tài liệu nào thể hiện việc giao nhận tiền. Đây là những chứng cứ quan trọng chứng minh số tiền đã nộp, mục đích giao dịch và danh tính người nhận.

Nếu có thể, nên sắp xếp các chứng từ theo thứ tự thời gian, lập bảng tóm tắt liệt kê số tiền, ngày chuyển, tài khoản nhận và tên người thụ hưởng, điều này giúp ích rất nhiều khi làm việc với cơ quan điều tra hoặc tòa án.

2. Gửi văn bản yêu cầu hoàn tiền:

Tiếp theo, người mua nên gửi văn bản yêu cầu hoàn tiền đến công ty môi giới và cả chủ đầu tư (nếu có liên quan). Văn bản cần thể hiện rõ: (i) thời điểm giao dịch, số tiền; (ii) căn cứ yêu cầu hoàn trả; (iii) thời hạn cụ thể (thường từ 7 đến 10 ngày làm việc); (iv) yêu cầu tính lãi chậm trả và (v) cảnh báo rằng người mua sẽ thực hiện các bước pháp lý tiếp theo nếu bên kia không phản hồi.

Việc gửi văn bản nên được thực hiện qua đường bưu điện (có báo phát), email chính thức hoặc nộp trực tiếp có biên nhận, để làm căn cứ về sau. Đây là bước thể hiện thiện chí hòa giải, đồng thời tạo ra mốc thời gian pháp lý quan trọng trước quá trình tố tụng.

3. Tố giác hành vi chiếm đoạt tài sản, khi có dấu hiệu gian dối:

Nếu bên môi giới vẫn không phản hồi hoặc có dấu hiệu né tránh, người mua nên chuyển sang giai đoạn tố giác hành vi nếu có dấu hiệu chiếm đoạt tài sản. Đơn tố giác có thể gửi đến Cơ quan cảnh sát điều tra hoặc Công an cấp xã nơi công ty đặt trụ sở. Hồ sơ nên kèm theo các chứng từ tài chính, hợp đồng, thông tin liên hệ và bản tường trình chi tiết diễn biến vụ việc. Trong đơn, người mua có thể đề nghị cơ quan điều tra: (i) phong tỏa tài khoản nhận tiền; (ii) kê biên tài sản hoặc (iii) cấm xuất cảnh đối với cá nhân có liên quan, nhằm ngăn ngừa việc tẩu tán tài sản.

Theo quy định Bộ Luật Hình sự, hành vi nhận tiền trái thẩm quyền, không chuyển lại cho chủ đầu tư và cố tình chiếm giữ có thể bị xem xét xử lý hình sự về Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, với mức phạt cao nhất lên đến tù chung thân nếu chiếm đoạt số tiền lớn.

4. Khởi kiện dân sự để đòi lại tiền và bồi thường thiệt hại:

Trong trường hợp hành vi của đơn vị môi giới chưa đủ yếu tố cấu thành tội phạm hình sự, người mua có thể khởi kiện dân sự tại Tòa án nhân dân khu vực nơi bị đơn cư trú hoặc đặt trụ sở, yêu cầu hoàn trả tiền và bồi thường thiệt hại. Theo quy định Bộ Luật Dân sự 2015, việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thanh toán sẽ phát sinh trách nhiệm dân sự, bao gồm cả nghĩa vụ bồi thường và lãi chậm trả (nếu có thỏa thuận hoặc yêu cầu).[1]

Trong giai đoạn khởi kiện, người mua có thể đề nghị Tòa áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời như: (i) phong tỏa tài khoản; (ii) kê biên tài sản hoặc (iii) cấm chuyển dịch quyền sở hữu, để bảo toàn khả năng thi hành án. Các biện pháp này được quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 và thường mang lại hiệu quả thực tế cao nếu được nộp kịp thời.

5. Hành động tập thể để tăng hiệu quả và sức thuyết phục:

Khi có nhiều người cùng bị thiệt hại, người mua nên tập hợp thành nhóm người bị hại hoặc đồng nguyên đơn, thống nhất nội dung tường trình và chứng cứ trước khi gửi cơ quan điều tra hoặc tòa án. Việc hành động tập thể giúp tăng sức thuyết phục của vụ việc, rút ngắn thời gian xác minh và hạn chế tình trạng xử lý rời rạc từng cá nhân.

Ngoài ra, người bị hại có thể đề nghị cơ quan điều tra nhập các tố giác có cùng đối tượng, cùng hành vi thành một vụ án chung, để thuận tiện cho quá trình điều tra và thu hồi tài sản.

6. Giữ bình tĩnh và hành động đúng kênh pháp lý:

Cuối cùng, điều quan trọng nhất là giữ bình tĩnh và hành động có chiến lược. Người mua không nên im lặng hoặc ngại trình báo vì sợ “phiền phức”, cũng không nên tự đăng thông tin tố cáo lên mạng xã hội, tránh bị tố giác ngược về hành vi vu khống. Thay vào đó, hãy làm việc chính thức qua cơ quan điều tra hoặc tòa án, nơi có thẩm quyền bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Trong nhiều trường hợp, một đơn tố giác hoặc khởi kiện đúng thời điểm không chỉ giúp ngăn chặn việc tẩu tán tài sản, mà còn mở đường cho việc thu hồi lại số tiền đã mất và bảo vệ sự minh bạch trong thị trường bất động sản.

Trên đây là nội dung tư vấn về: “Các bước cần thực hiện khi đã lỡ chuyển tiền cho đơn vị môi giới bất động sản”.

Nếu các bạn thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhấn “Chia sẻ” bài viết này.

Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem và mong nhận được phản hồi, góp ý bổ sung.

Biên soạn: Nguyễn Minh Hoàng

Người kiểm duyệt: Nguyễn Linh Chi

[1] Điều 357 và Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015

Lập hợp đồng tặng cho (HĐTC) nhà đất có điều kiện là một quyết định quan trọng, thường xuất phát từ mong muốn được con cái phụng dưỡng khi về già. Tuy nhiên, đằng sau ý định tốt đẹp đó là những rủi ro pháp lý tiềm ẩn có thể khiến bạn mất cả tài sản lẫn niềm tin. Bài viết này sẽ đi sâu phân tích những rủi ro pháp lý phổ biến nhất và cung cấp cho bạn lời khuyên để bạn tự bảo vệ mình.

1. Các rủi ro phổ biến:

a) Tài sản bị bán cho người thứ ba ngay tình trước khi cha mẹ khởi kiện:

Người mua này hoàn toàn không biết về “điều kiện” giữa các bên và đã trả đủ tiền, hoàn tất thủ tục đăng ký. Trong trường hợp này, bạn không thể đòi lại nhà từ người mua này. Bởi vì họ được pháp luật bảo vệ.[1] Tòa án sẽ không buộc họ phải trả lại tài sản cho bạn. Lúc này, bạn chỉ có thể khởi kiện chính người con để đòi bồi thường thiệt hại. Khoản bồi thường này sẽ tương đương với giá trị của căn nhà tại thời điểm xét xử. Tuy nhiên, việc đòi được tiền bồi thường có thể kéo dài và gian truân nếu người con cố tình tẩu tán tài sản.

Do đó, ngay từ khi phát hiện dấu hiệu vi phạm điều kiện hợp đồng, bạn phải nhanh chóng yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời (như “phong tỏa tài sản”)[2], ngăn chặn việc mua bán, chuyển nhượng.

b) Điều kiện tặng cho trái luật, trái đạo đức:[3]

Không phải bất cứ điều kiện nào bạn đặt ra cũng được pháp luật công nhận. Ví dụ về các điều kiện “trái luật, trái đạo đức”: “Con phải theo tôn giáo X của gia đình”, “con không được kết hôn với cô Y”, “con phải từ bỏ quyền làm mẹ/cha với đứa con riêng.”

Những điều kiện này bị xem là vô hiệu vì chúng vi phạm nghiêm trọng các quyền con người đã được Hiến pháp và pháp luật bảo vệ (quyền tự do tín ngưỡng, quyền tự do kết hôn, quyền của cha mẹ đối với con…).

Khi một điều kiện trong hợp đồng bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu, có hai khả năng xảy ra:

i) Vô hiệu toàn bộ: Nếu điều kiện đó là mục đích chính, không có nó thì việc tặng cho sẽ không diễn ra.

ii) Vô hiệu một phần: Tòa án sẽ loại bỏ điều kiện trái luật đó ra khỏi hợp đồng. Khi đó, HĐTC có điều kiện của bạn sẽ mặc nhiên trở thành HĐTC không có điều kiện.

3. Lời khuyên:

Để tránh mọi tranh cãi sau này, nguyên tắc vàng là phải cụ thể và lượng hóa được các điều kiện khi soạn thảo HĐTC có điều kiện

HĐTC tài sản có điều kiện là một công cụ pháp lý hữu hiệu để bạn an hưởng tuổi già. Tuy nhiên, để công cụ này thực sự phát huy tác dụng, bạn cần một bản hợp đồng chặt chẽ, các điều khoản rõ ràng và một sự hiểu biết về các rủi ro tiềm ẩn.

Trên đây là nội dung tư vấn về: “Tặng nhà đất cho con có điều kiện: Rủi ro thường gặp và cách phòng tránh”.

Nếu các bạn thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhấn “Chia sẻ” bài viết này.

Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem và mong nhận được phản hồi, góp ý bổ sung.

Biên soạn: Nguyễn Minh Hoàng

Người kiểm duyệt: Nguyễn Linh Chi

[1] Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015.

[2] Điều 114 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

[3] Điều 462.1, 123 Bộ luật Dân sự 2015.

Cha mẹ về già, muốn tặng cho con cái nhà đất để an hưởng tuổi già là một nét đẹp văn hóa của người Việt. Tuy nhiên, khi lòng hiếu thảo của con cái không như mong đợi, hợp đồng tặng cho có điều kiện chính là “con dao hai lưỡi”. Bài viết này sẽ phân tích một câu chuyện pháp lý điển hình và cung cấp lộ trình hành động chi tiết để bảo vệ quyền lợi chính đáng cho bạn.

Chúng ta hãy cùng xem xét câu chuyện của ông Tiến: Ông Tiến lập hợp đồng tặng cho con trai là anh Xa một căn nhà. Với điều kiện anh Xa phải phụng dưỡng ông Tiến và vợ đến cuối đời. Hợp đồng đã được công chứng, anh Xa đã đứng tên trên sổ đỏ. Nhưng vài năm sau, anh Xa không những bỏ bê chăm sóc mà còn có hành vi bất kính với cha mẹ. Ông Tiến vô cùng thất vọng và muốn đòi lại căn nhà. Vậy, pháp luật đứng về phía ai? Liệu ông Tiến có đòi lại được căn nhà tâm huyết của mình? Câu trả lời là có, nhưng phải thực hiện đúng trình tự pháp lý.

1. Quyền đòi lại tài sản và yêu cầu hủy bỏ hợp đồng, khi điều kiện bị vi phạm:

Theo quy định pháp luật, bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại khi bên được tặng cho không thực hiện nghĩa vụ.[1] Trong câu chuyện của ông Tiến, “nghĩa vụ” chính là điều kiện “phụng dưỡng” đã được thỏa thuận trong hợp đồng. Việc anh Xa không thực hiện đúng cam kết là hành vi vi phạm hợp đồng. Đây chính là cơ sở pháp lý vững chắc nhất để ông Tiến khởi kiện và đòi lại tài sản.

Ngoài ra, ông Tiến có quyền yêu cầu Tòa án “Hủy bỏ hợp đồng tặng cho” do anh Xa vi phạm điều kiện. Hậu quả của việc hủy bỏ là các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tức là, anh Xa phải trả lại nhà cho ông Tiến.[2]

2. Lộ trình hành động chi tiết dành cho người tặng cho (như ông Tiến):

Để đòi lại tài sản thành công, sự chuẩn bị kỹ lưỡng là yếu tố quyết định. Bạn thực hiện theo các bước sau:

Bước 1. Thu nhập chứng cứ:

i) Lời khai người làm chứng: Hàng xóm, họ hàng biết về việc anh Xa bỏ bê, không chăm sóc.

ii) Tin nhắn, email, ghi âm: Các cuộc nói chuyện thể hiện việc ông Tiến nhắc nhở nghĩa vụ nhưng anh Xa từ chối hoặc phớt lờ.

iii) Hình ảnh, video: Ghi lại tình trạng nơi ở, sức khỏe của ông Tiến khi không được chăm sóc (nếu có).

iv) Lập vi bằng: Về hành vi bất kính, việc không chu cấp hoặc tình trạng bị bỏ mặc.

Bước 2. Gửi thông báo chính thức:

Yêu cầu anh Xa thực hiện đúng nghĩa vụ đã cam kết. Gửi thư (có báo phát) qua bưu điện để có bằng chứng về việc đã thông báo. Bước này cho thấy thiện chí của bạn và tạo ra một mốc thời gian pháp lý quan trọng.

Bước 3. Khởi kiện:

Nếu anh Xa không thay đổi, hãy nộp đơn khởi kiện ra Tòa án khu vực có thẩm quyền nơi có bất động sản) giải quyết. Với yêu cầu Tòa án “Hủy bỏ hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện” và “Buộc anh Xa và các bên liên quan (nếu có) phải hoàn trả lại tài sản”.

Trên đây là nội dung tư vấn về: “Tặng nhà cho con có điều kiện: Con bất hiếu, cha mẹ có đòi lại được nhà?”

Nếu các bạn thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhấn “Chia sẻ” bài viết này.

Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem và mong nhận được phản hồi, góp ý bổ sung.

Biên soạn: Nguyễn Minh Hoàng

Người kiểm duyệt: Nguyễn Linh Chi

[1] Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015.

[2] Điều 423, 426, 428 Bộ luật Dân sự 2015.

(Phần 2)

Tham khảo Phần 1- Xây dựng ảnh hưởng nhà liền kề – Các vướng mắc thường gặp

Ngoài các rủi ro thường thấy như nứt tường hay lún móng, nhiều vướng mắc khác trong quá trình xây dựng cũng có thể phát sinh từ việc gây phiền toái, lấn ranh giới, làm hỏng kết cấu ngầm cho đến ảnh hưởng ánh sáng, riêng tư… Phần 2 tiếp tục phân tích các vướng mắc điển hình giúp chủ đầu tư và người dân nhận diện và xử lý đúng cách khi quyền lợi bị xâm phạm.

6. Nhà không bị nứt nhưng bị thấm nước, rung lắc có được xem là thiệt hại?

Có. Bất kỳ yếu tố nào làm giảm chất lượng sử dụng, ảnh hưởng sinh hoạt như thấm nước, tiếng ồn kéo dài, rung lắc liên tục… nếu có thể chứng minh do quá trình thi công gây ra, đều được xem là thiệt hại và có thể yêu cầu bồi thường.

7. Xây lấn ranh, xâm phạm nhà liền kề xử lý thế nào?[1]

Có. Đây là hành vi xâm phạm quyền sở hữu hợp pháp. Người bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu buộc chấm dứt hành vi vi phạm, buộc tháo dỡ phần xây dựng lấn chiếm, khôi phục ranh giới ban đầu và bồi thường thiệt hại phát sinh.

8. Thi công làm hư hỏng hệ thống điện, hàng rào, vật kiến trúc phụ của hàng xóm?

Có. Các tài sản như dây điện, cống thoát nước, hàng rào… thuộc quyền sở hữu của nhà liền kề. Nếu thi công làm hư hỏng các tài sản này thì chủ đầu tư hoặc nhà thầu phải bồi thường theo nguyên tắc bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, không phụ thuộc vào lỗi cố ý hay vô ý.

9. Không có biện pháp đảm bảo an toàn, gây sập, nứt nhà liền kề[2]

Có. Nếu chủ đầu tư không che chắn, không gia cố móng hoặc không kiểm tra an toàn trước khi thi công, gây ra sự cố như lún móng, sập tường, nứt công trình lân cận, thì sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường toàn bộ.

10. Gây phiền toái và thiệt hại phi vật chất trong quá trình thi công

Có. Bụi, tiếng ồn lớn kéo dài, vật liệu xây dựng chắn lối đi…. Nếu vượt ngưỡng cho phép hoặc ảnh hưởng thực tế đến sinh hoạt, người dân có quyền yêu cầu chính quyền can thiệp và yêu cầu bên thi công khắc phục, thậm chí bồi thường chi phí phát sinh. Người bị ảnh hưởng nên ghi âm, quay video và gửi đơn đến UBND hoặc Thanh tra xây dựng.

11. Gây hư hỏng hệ thống ngầm của hàng xóm (bể phốt, ống nước, cáp ngầm)

Có. Bên thi công phải bồi thường toàn bộ chi phí khắc phục và thiệt hại phát sinh do gián đoạn sinh hoạt. Trước khi đào móng hoặc thi công phần ngầm, cần khảo sát kỹ lưỡng, hỏi ý kiến hàng xóm để tránh va chạm vào kết cấu ngầm.

12. Thiệt hại dây chuyền cho nhà không liền kề trực tiếp

Có. Nếu công trình A làm nhà B nghiêng, khiến nhà C nứt theo dây chuyền, thì chủ công trình A vẫn là người phải bồi thường cho cả hai. Đây là trách nhiệm phát sinh từ mối quan hệ nhân quả trong thiệt hại, không phụ thuộc vào mức độ liền kề vật lý.

13. Xâm phạm tầm nhìn, ánh sáng, riêng tư do thiết kế công trình[3]

Có. Nếu nhà hàng xóm xây tường, trổ cửa sổ, ban công nhìn thẳng vào phòng riêng tư hoặc chắn sáng, chắn gió mà không đúng quy chuẩn xây dựng, người bị ảnh hưởng có quyền khiếu nại. Có thể yêu cầu thanh tra xây dựng xử lý vi phạm, điều chỉnh thiết kế, bịt cửa hoặc yêu cầu bồi thường nếu chứng minh được thiệt hại.

Tham khảo thêm bài viết: Xây dựng ảnh hưởng nhà hàng xóm: Hiểu đúng trách nhiệm, hành động đúng pháp luật

Trên đây là nội dung tư vấn về: “Xây dựng ảnh hưởng nhà liền kề – Các vướng mắc thường gặp (Phần 2)”.

Nếu các bạn thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhấn “Chia sẻ” bài viết này.

Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem và mong nhận được phản hồi, góp ý bổ sung.

Biên soạn: Nguyễn Minh Hoàng

Người kiểm duyệt: Nguyễn Linh Chi

[1] Điều 175, 11 Bộ luật Dân sự 2015.

[2] Điều 177 Bộ luật Dân sự 2015.

[3] Điều 38, 178 Bộ luật Dân sự 2015.